Zoé BlancAeschlen ob Gunten, perché à 800 mètres d'altitude au-dessus du Lac de Thoune dans l'Oberland bernois, affiche complet cet été 2026. La demande pour les chalets et résidences secondaires dans ce village pittoresque de la commune de Sigriswil ne faiblit pas. Mais de nombreux propriétaires qui souhaitent rénover ou agrandir leur bien se heurtent à un cadre réglementaire complexe. Entre la Lex Weber, la Lex Candinas entrée en vigueur en octobre 2024 et les exigences du canton de Berne, les règles ont profondément évolué — et les ignorer peut bloquer un chantier ou déclencher des frais de recours considérables.
Pourquoi les projets de rénovation explosent dans les Alpes bernoises en 2026
L'essor du tourisme local et la hausse des prix de l'immobilier dans l'Oberland bernois ont relancé l'intérêt pour les chalets existants. Avec un prix moyen compris entre 1,2 et 1,8 million de francs pour un chalet de 100 m² avec vue sur le Lac de Thoune selon les annonces immobilières de la région, de nombreux propriétaires préfèrent investir dans l'agrandissement d'un bien déjà possédé plutôt qu'acquérir une propriété supplémentaire.
Ce mouvement est renforcé par un double phénomène : d'une part, la pression des locations de courte durée (Airbnb, Booking) qui incite les propriétaires à valoriser leur chalet, d'autre part la fin des grands travaux de rénovation énergétique différés pendant la pandémie. Dans les villages comme Aeschlen ob Gunten, les demandes de permis de construire pour agrandissements et transformations ont progressé de façon notable depuis 2024, selon les informations des services communaux de l'Oberland bernois.
Mais le cadre légal est strict. Depuis l'adoption de l'initiative Weber en 2012 — entrée en vigueur en 2016 — la Suisse limite à 20 % la part des résidences secondaires dans chaque commune. En 2026, neuf nouvelles communes suisses ont rejoint la liste des municipalités où toute nouvelle résidence secondaire est interdite. La commune de Sigriswil, dont dépend Aeschlen ob Gunten, est soumise à ces restrictions qui pèsent directement sur vos projets de travaux.
La Lex Weber et la Lex Candinas : ce que tout propriétaire bernois doit savoir
La Loi fédérale sur les résidences secondaires (LRS) interdit la création de nouvelles résidences secondaires dans les communes ayant déjà atteint le quota de 20 %. Mais elle contient une exception importante pour les biens existants : l'article 11, dit « Lex Candinas », entré en vigueur le 1er octobre 2024.
Concrètement, la Lex Candinas autorise les logements constitués selon l'ancien droit (avant 2012) à agrandir leur surface utile principale de 30 % — même en cas de démolition partielle et de reconstruction. Autrement dit :
- Un chalet de 90 m² peut légalement être porté à 117 m² (+27 m²)
- Un appartement de 60 m² peut atteindre 78 m² (+18 m²)
- Un grand chalet de 150 m² peut être étendu jusqu'à 195 m² (+45 m²)
La surface utile principale est calculée hors garages, caves et locaux techniques. Les travaux intérieurs sans modification de surface (cloisonnement, cuisine ouverte, salle de bain supplémentaire dans l'emprise existante) ne comptent généralement pas dans ce quota de 30 %. En revanche, transformer un garage en pièce habitable entre dans le calcul — un point souvent mal compris des propriétaires lors de la conception de leur projet.
Pour les chalets construits ou régularisés après 2012, les règles de la LRS s'appliquent intégralement et les possibilités d'agrandissement sont beaucoup plus limitées. Un professionnel peut vérifier le statut exact de votre bien avant que vous investissiez dans un avant-projet d'architecte.
Trois questions que posent le plus souvent les propriétaires à Sigriswil
Mon chalet date d'avant 2012 — ai-je automatiquement droit au quota de 30 % ?
Pas automatiquement. Vous devez justifier que le bien a été constitué selon l'ancien droit, c'est-à-dire avant l'entrée en vigueur de la LRS. Des documents comme l'acte de propriété, le permis de construire d'origine ou le registre foncier suffisent généralement. La commune de Sigriswil tranche sur la base de ces pièces. En l'absence de preuves suffisantes, une demande de renseignement préalable auprès du service urbanisme communal est fortement conseillée avant de déposer un dossier de permis.
Ai-je besoin d'un permis pour des travaux intérieurs ?
La règle bernoise est claire : tout agrandissement de surface habitable, même à l'intérieur de l'enveloppe existante, requiert un permis de construire si la surface utile principale augmente. Les simples travaux d'entretien — remplacement de toiture, réfection de façade sans modification de surface, remplacement de fenêtres à l'identique — peuvent être exemptés de permis selon les cas. Le service de l'urbanisme de Sigriswil statue au cas par cas. Ne partez jamais du principe que vos travaux sont exemptés sans vérification écrite préalable.
Puis-je louer mon chalet agrandi à des touristes ?
Oui — à condition que votre résidence secondaire reste classée comme telle et ne soit pas reconvertie en logement principal. La location de courte durée (plateformes type Airbnb ou Booking.com) est légale dans la majorité des communes bernoises, mais certaines imposent un plafond de nuitées annuelles. Dans la commune de Sigriswil, vérifiez la réglementation locale auprès du service communal avant de modifier votre annonce ou d'investir dans une rénovation orientée locatif.
Cas concret — Anne-Sophie veut agrandir son chalet de 90 m² à Aeschlen
Anne-Sophie, 51 ans, est propriétaire d'un chalet de 90 m² à Aeschlen ob Gunten depuis 2009. Après quinze années sans travaux majeurs, elle décide en été 2026 d'ajouter une véranda vitrée de 35 m² côté lac et de moderniser sa cuisine — un projet global estimé à 120 000 CHF par son architecte.
Voici ce que la Lex Candinas change pour elle :
- Surface actuelle : 90 m²
- Quota d'agrandissement autorisé : 30 % de 90 m² = +27 m² maximum
- Agrandissement demandé (véranda) : 35 m² → dépasse le quota de 8 m²
Scénario A — Anne-Sophie soumet son projet sans ajustement : la commune de Sigriswil rejette la demande de permis pour la véranda dans sa version initiale. Elle est contrainte de modifier les plans ou de lancer une procédure de recours auprès du tribunal administratif bernois. Délai : 6 à 18 mois supplémentaires. Coût juridique estimé : entre 8 000 et 18 000 CHF — auxquels s'ajoute la paralysie du chantier pendant toute cette période.
Scénario B — Elle adapte son projet à 27 m² de véranda : le permis est accordé dans les délais normaux (4 à 8 semaines pour le canton de Berne dans ce type de dossier). Le coût des travaux passe de 120 000 CHF à environ 107 000 CHF — soit une économie de 13 000 CHF sur le devis pour 8 m² de moins, et l'absence totale de frais de recours.
La différence entre les deux scénarios ? Une consultation de 2 à 3 heures avec un professionnel spécialisé en droit immobilier ou en réglementation de la construction, soit 400 à 700 CHF. Un investissement qui évite potentiellement 20 000 CHF de dépassements, de frais juridiques et de mois d'attente.
Délais, coûts et erreurs fréquentes dans le canton de Berne
Dans le canton de Berne, les délais pour l'obtention d'un permis de construire varient selon la nature du dossier. Pour un agrandissement simple (inférieur à 20 m²), comptez 4 à 6 semaines et une taxe de dossier entre 800 et 2 000 CHF. Pour un agrandissement intermédiaire de 20 à 30 m² comme celui d'Anne-Sophie, la procédure dure généralement 6 à 10 semaines pour un coût de 2 000 à 5 000 CHF. Une reconstruction partielle avec démolition peut exiger 12 à 18 semaines de traitement.
Les trois erreurs les plus fréquentes des propriétaires bernois dans ce type de projet :
Lancer les travaux sans permis. En cas de contrôle, la commune peut ordonner l'arrêt immédiat du chantier et imposer une amende pouvant atteindre 20 000 CHF. La remise en état aux frais du propriétaire est également possible.
Mal calculer la surface utile principale. Inclure des surfaces non comptabilisées (cave, garage, vide sanitaire) dans le calcul des 30 % est une erreur fréquente qui gonfle artificiellement le quota disponible et aboutit à un refus de permis. Depuis le 1er janvier 2025, toute rénovation de façade dont la surface rénovée dépasse 75 m² doit aussi respecter les normes d'isolation thermique en vigueur dans le canton, ce qui peut modifier le périmètre et les coûts du projet.
Oublier les implications fiscales. Dans le canton de Berne, les travaux de rénovation et d'agrandissement d'une résidence secondaire peuvent être déduits de la valeur locative imposée, mais uniquement s'ils sont classés comme frais d'entretien plutôt que comme investissements à valeur ajoutée. Cette distinction — qui peut représenter une économie fiscale de 5 000 à 15 000 CHF selon l'ampleur du projet — nécessite un conseil fiscal préalable.
Voir aussi : Construction en bois en Suisse : la loi 2026 et vos permis et Rénover son logement pour réduire ses coûts à Embrach.
Quand faire appel à un professionnel ?
Une rénovation de chalet dans l'Oberland bernois, même modeste, touche simultanément au droit immobilier cantonal et fédéral, à la fiscalité des résidences secondaires et aux règles techniques de la construction. Un professionnel vous aide à vérifier si votre chalet est éligible à la Lex Candinas, à calculer précisément le quota disponible, à optimiser la déductibilité fiscale de vos travaux et à préparer un dossier solide auprès de la commune de Sigriswil.
Les experts en amélioration de la maison et en réglementation de la construction disponibles sur ExpertZoom accompagnent les propriétaires de résidences secondaires bernoises dès la phase de conception — avant même que le premier devis soit commandé.
Note : cet article présente une information générale sur la réglementation suisse en vigueur en 2026. Il ne constitue pas un conseil juridique ou fiscal personnalisé. Consultez un professionnel qualifié pour une analyse adaptée à votre situation.
