Légionelles en Suisse : 491 cas en 2025 et les propriétaires d'immeubles en première ligne

En 2025, 491 cas de légionellose ont été officiellement déclarés en Suisse et au Liechtenstein, selon les données publiées par l'Office fédéral de la santé publique (OFSP) fin janvier 2026 — soit un taux d'incidence de 5,5 cas pour 100 000 habitants. La maladie du légionnaire est en hausse continue depuis 2001. En plein été 2026, alors que les températures favorisent la prolifération bactérienne dans les réseaux d'eau chaude, une question juridique s'impose pour des milliers de propriétaires suisses : si un locataire contracte la légionellose dans votre immeuble, êtes-vous responsable ?

Une hausse continue qui s'accélère en été

La légionellose est causée par l'inhalation de micro-gouttelettes d'eau contaminées par la bactérie Legionella pneumophila. La transmission est exclusivement hydrique — aucune contagion interhumaine n'est possible. Mais cette particularité trompeuse donne lieu à une grave erreur de perception : parce que la maladie ne "circule" pas comme une grippe, on imagine qu'elle ne concerne pas les bâtiments ordinaires.

Or les statistiques suisses contredisent ce présupposé. Avec 603 cas en 2022, 574 en 2023 et 491 en 2025, la légionellose représente aujourd'hui l'une des infections respiratoires déclarées les plus documentées en Suisse. La saison estivale concentre la majorité des cas : les bactéries prolifèrent entre 25 et 45 °C, plage exactement atteinte par un réseau d'eau chaude mal régulé ou insuffisamment maintenu.

Deux éléments récents illustrent la portée réelle du risque. Le Laboratoire cantonal de Bâle-Ville a détecté une forte contamination lors de contrôles en douches publiques en 2025. Un établissement médico-social (EMS) a vu plusieurs résidents et une employée infectés par des légionelles présentes dans le réseau intérieur. Ces cas ne concernaient pas des infrastructures exceptionnelles — mais des installations sanitaires ordinaires, sous-entretenues.

Ce que les juristes spécialisés observent en pratique

Les avocats spécialisés en droit immobilier et responsabilité civile constatent une tendance en 2026 : les propriétaires d'immeubles locatifs sont de plus en plus mis en cause après des infections à légionelles, notamment lorsqu'aucun contrôle préventif n'a été effectué et que les températures d'eau chaude n'étaient pas conformes aux recommandations.

La raison est juridiquement simple : en Suisse, la responsabilité du propriétaire d'un ouvrage est régie par l'article 58 du Code des obligations (CO). Cet article crée une présomption de faute lorsqu'un ouvrage — un bâtiment et ses installations — présente un défaut ayant causé un préjudice. La charge de la preuve s'inverse : c'est au propriétaire de démontrer qu'il a pris toutes les mesures raisonnables de maintenance et de contrôle.

Un réseau d'eau chaude dont la température est maintenue sous les seuils légaux est un défaut de l'ouvrage au sens de cet article. La question n'est pas de savoir si vous "saviez" que les légionelles étaient présentes — mais si vous aviez mis en place les conditions pour les prévenir.

Les obligations légales en vigueur depuis 2026

Les nouvelles directives W3/E3, entrées en vigueur en 2026, ont précisé et durci les obligations techniques des propriétaires d'installations d'eau chaude en Suisse. Voici ce qui est désormais exigé :

• Température minimale de 60 °C à la sortie du ballon d'eau chaude ou du chauffe-eau à accumulation
• Température minimale de 55 °C dans l'ensemble du réseau de distribution jusqu'aux points de puisage
• Documentation obligatoire des contrôles pour les établissements collectifs (EMS, hôtels, immeubles collectifs de plus d'un certain gabarit)
• Plan de maîtrise des légionelles pour les établissements à risque élevé (établissements de soins, hébergements touristiques, piscines)

Pour les immeubles locatifs résidentiels, aucun contrôle annuel obligatoire par loi fédérale n'est imposé — mais les cantons peuvent introduire des exigences supplémentaires, et surtout, l'absence de contrôle constitue un facteur aggravant en cas de litige civil.

La distinction entre propriétaires est nette : dès le compteur d'entrée, la qualité de l'eau relève entièrement du propriétaire ou du gestionnaire de l'immeuble. Le distributeur d'eau ne peut être tenu responsable de ce qui se passe dans les canalisations internes du bâtiment.

Cas concret : un immeuble de 1985 à Genève, 12 appartements

Voici un scénario représentatif de ce que des avocats immobiliers suisses traitent en 2026. Un propriétaire privé possède un immeuble construit en 1985, 12 appartements, à Genève. Pour réduire la facture d'énergie, le ballon d'eau chaude est réglé à 52 °C depuis plusieurs années. En juillet 2026, deux locataires sont hospitalisés pour pneumonie atypique. Les analyses confirment une infection à Legionella pneumophila de sérotype 1. Le Laboratoire cantonal intervient et relie les cas au réseau d'eau chaude de l'immeuble.

Ce que cela implique chiffres à l'appui :

• La température de 52 °C au lieu des 60 °C requis suffit à établir un manquement aux obligations de l'exploitant.
• Les travaux de décontamination par choc thermique et désinfection chimique sont estimés entre 8 000 et 22 000 CHF selon l'étendue et l'état des canalisations en cuivre (fréquents dans les immeubles de cette époque).
• Le locataire hospitalisé 11 jours peut légitimement réclamer : une réduction de loyer (art. 259 CO), le remboursement des frais non couverts par l'assurance maladie, et des dommages moraux — le montant global de telles procédures dépasse régulièrement 15 000 CHF.
• Si aucun journal de contrôle n'existe, les autorités cantonales peuvent ordonner la mise hors service temporaire des appartements concernés, avec obligation de relogement aux frais du propriétaire.

La règle if/then est simple : si la température de votre réseau d'eau chaude est inférieure à 60 °C ET qu'un locataire contracte la légionellose, vous êtes présumé responsable et devez assumer les conséquences civiles, administratives et financières — sauf à prouver que vous avez respecté toutes les normes en vigueur.

Les implications pratiques pour les gérants et régies

La majorité des régies immobilières suisses disposent désormais de protocoles internes sur la légionelle pour les grands immeubles. Mais les propriétaires privés — qui gèrent directement un ou plusieurs immeubles — sont souvent dans un angle mort : ils ne savent ni quelles sont leurs obligations précises, ni comment documenter leurs démarches.

Or la qualité de l'eau potable en Suisse est encadrée par un dispositif réglementaire de plus en plus exigeant, et les autorités cantonales disposent de pouvoirs d'injonction étendus dès lors qu'un risque sanitaire est identifié.

Trois catégories de propriétaires sont particulièrement exposées :

1. Les immeubles anciens (avant 1990) avec canalisations en cuivre ou acier, favorisant les biofilms bactériens
2. Les installations avec longues colonnes de circulation où l'eau "stagne" dans les tuyaux pendant les périodes creuses (nuits, week-ends)
3. Les bâtiments à forte rotation de locataires (résidences étudiantes, locations courtes durées) où des robinets peuvent rester inutilisés plusieurs semaines

Dans chacun de ces cas, un contrôle préventif annuel — dont le coût est de 150 à 400 CHF par prélèvement selon le laboratoire accrédité mandaté — représente une protection juridique infiniment moins coûteuse qu'une procédure civile ou une décontamination d'urgence.

Ce que vous devriez faire maintenant

Si vous êtes propriétaire ou gérant d'un immeuble locatif en Suisse, voici les étapes concrètes à engager avant la fin de l'été 2026 :

1. Vérifiez la température de sortie du ballon avec un thermomètre de contact ou faites-le vérifier par un installateur sanitaire. Si elle est inférieure à 60 °C, corrigez le réglage immédiatement — c'est l'action la plus simple et la moins coûteuse.

2. Faites réaliser une analyse légionelles par un laboratoire accrédité. Un résultat négatif documenté est une preuve défensive précieuse. Un résultat positif (>100 UFC/l selon les seuils de l'OFSP) déclenche une obligation d'action rapide.

3. Constituez un dossier de contrôle : date des analyses, résultats, interventions de maintenance, réglages de température. Ce dossier est votre bouclier en cas de litige.

4. Consultez un avocat spécialisé si une contamination est détectée dans votre immeuble, ou si un locataire vous informe d'une infection. La réponse à apporter — aux locataires, à l'assurance, aux autorités cantonales — doit être coordonnée dès les premières 48 heures pour éviter les aggravations de responsabilité.

Un expert juridique en droit du bail et en responsabilité civile immobilière peut vous aider à évaluer votre exposition, rédiger les communications appropriées et défendre vos intérêts si une procédure est engagée.

Avertissement : Cet article a une vocation informative générale. En cas de contamination avérée à légionelles ou de litige avec un locataire, consultez un professionnel du droit qualifié pour une analyse adaptée à votre situation spécifique.