Sofia CostaO Governo publicou a 20 de maio de 2026 o Decreto-Lei n.º 97/2026, um diploma com impacto direto no arrendamento e na construção habitacional. Entre as novidades mais relevantes: o IVA na construção para habitação desce de 23% para 6% e a dedução anual das rendas no IRS passa para €900 em 2026, subindo para €1.000 a partir de 2027. Para quem está a pensar comprar casa, arrendar ou construir, o impacto pode ser significativo — e as dúvidas jurídicas, muitas.
O que é o DL 97/2026 e o que muda de imediato
O diploma publicado a 20 de maio de 2026 integra um conjunto de medidas para estimular a oferta de habitação acessível em Portugal. As três mudanças mais relevantes para particulares e empresas são:
IVA a 6% na construção e reabilitação para habitação — válido até ao final de 2029. Antes desta medida, a taxa geral de IVA aplicada à construção era de 23%, o que tornava os projetos de construção nova e reabilitação significativamente mais caros. A redução para 6% aplica-se a habitação destinada à utilização pelo proprietário ou ao arrendamento.
Dedução fiscal das rendas aumentada — Os inquilinos passam a poder deduzir até €900 por ano nas suas declarações de IRS relativas a 2026. Este valor sobe para €1.000 a partir de 2027. A medida visa incentivar contratos de arrendamento formais e registados nas Finanças.
Novo Regime Simplificado de Arrendamento Acessível — Os senhorios que adiram a este regime ficam obrigados a praticar rendas até 80% do valor mediano de mercado por metro quadrado no respetivo município, em troca de benefícios fiscais. O Diário da República disponibiliza o texto integral do diploma em dre.pt.
Quem beneficia mais desta legislação?
A medida mais impactante para os consumidores é provavelmente a nova dedução de €900 nas rendas. Em Portugal, onde muitos arrendatários pagam entre €700 e €1.200 por mês em Lisboa e Porto, a possibilidade de recuperar €900 no IRS representa uma poupança real — mas há condições a cumprir.
Para aceder a esta dedução, o contrato de arrendamento tem de estar registado na Autoridade Tributária. Contratos informais ou "acordos de cavalheiros" não dão direito à dedução. Este é um dos pontos onde um advogado especializado em arrendamento pode ajudar — tanto a legalizar situações irregulares como a garantir que os contratos têm as cláusulas corretas para proteção de ambas as partes.
Para os senhorios, o Regime Simplificado de Arrendamento Acessível levanta questões práticas: vale a pena abdicar de 20% da renda de mercado em troca dos benefícios fiscais? Como calcular o valor mediano para o seu município? A resposta depende muito da localização do imóvel e do escalão de IRS do proprietário.
O IVA de 6% na construção: o que muda para compradores e promotores?
A redução do IVA para 6% na construção de habitação é uma das medidas com maior impacto potencial no mercado imobiliário. Em termos práticos, um projeto de construção que anteriormente tinha um custo de IVA de €230.000 (sobre um valor de obra de €1 milhão) passa a ter um encargo de apenas €60.000.
Esta diferença pode refletir-se nos preços finais de venda ou tornar projetos de reabilitação urbana economicamente viáveis em zonas onde antes não eram rentáveis. No entanto, há nuances jurídicas importantes: a taxa reduzida aplica-se à construção para habitação, mas não a todos os tipos de empreendimentos. As obras em imóveis de uso misto — habitação e comércio, por exemplo — exigem uma análise caso a caso.
Para evitar litígios com a Autoridade Tributária, promotores imobiliários e proprietários que queiram beneficiar da taxa reduzida devem garantir que toda a documentação comprova a finalidade habitacional do projeto. Como já analisámos, as alterações ao arrendamento em 2026 continuam a gerar dúvidas sobre os direitos do senhorio que um advogado especializado pode clarificar.
O direito ao esquecimento em crédito e seguros: outra mudança importante
O mesmo diploma publicado no Diário da República em maio de 2026 regula também o direito ao esquecimento para pessoas que superaram condições de saúde graves. Esta norma, que decorre da Lei n.º 75/2021, proíbe que bancos e seguradoras discriminem quem teve cancro ou outra doença grave mas está clinicamente curado.
Na prática, significa que alguém que teve cancro há dez anos e está recuperado não pode ser recusado num crédito à habitação ou num seguro de vida apenas por esse histórico de saúde. Para quem já sofreu esta discriminação, é importante saber que tem agora amparo legal para reclamar — e que um advogado pode ajudá-lo a fazê-lo formalmente.
Esta medida afeta também os processos de aprovação de crédito imobiliário: as instituições financeiras têm de rever os seus formulários e critérios de avaliação para garantir conformidade com a nova regulamentação.
Quando consultar um advogado sobre o DL 97/2026?
Nem todas as mudanças são automáticas. Em vários casos, é necessária uma análise jurídica específica para determinar o que se aplica à sua situação concreta:
- Tem um contrato de arrendamento antigo que pode não contemplar as novas regras?
- Quer aderir ao Regime Simplificado de Arrendamento Acessível e não sabe como calcular o valor mediano?
- Está a planear uma obra de construção ou reabilitação e quer garantir que aplica corretamente a taxa de IVA de 6%?
- Foi recusado num crédito ou seguro por razões relacionadas com um historial de saúde e quer saber se tem direito a reclamar?
Todas estas situações justificam uma consulta com um advogado especializado em direito imobiliário ou fiscal. A crise de habitação em Portugal continua a gerar um volume crescente de litígios onde o aconselhamento jurídico especializado faz a diferença.
Aviso legal: Este artigo tem caráter informativo e não constitui aconselhamento jurídico. Para análise da sua situação específica, consulte um advogado especializado em direito imobiliário ou fiscal.
