Crise da Habitação em Portugal: o que mudou em março 2026 e os seus direitos como inquilino

Em 27 de março de 2026, o governo de Luís Montenegro aprovou um novo pacote de medidas para fazer face à crise da habitação em Portugal. As mudanças envolvem os processos de despejo, os incentivos fiscais para senhorios e os direitos dos inquilinos — e muitos portugueses não sabem que as regras do seu contrato de arrendamento podem estar a mudar.

O que mudou em março de 2026

O pacote aprovado pelo governo centra-se em três pilares: incentivos fiscais para senhorios que pratiquem rendas moderadas, simplificação das regras de construção, e libertação de imóveis ligados a heranças indivisas. Mas a mudança mais controversa é outra.

O governo vai eliminar o limite de 2% de aumento anual das rendas nos contratos novos. Os contratos existentes continuam indexados à inflação, mas para os novos arrendamentos os senhorios terão mais liberdade para fixar o valor inicial. Paralelamente, o governo anunciou medidas para acelerar os processos judiciais de despejo em casos de incumprimento reiterado dos contratos.

Esta combinação — menos proteção nas rendas iniciais e despejos mais rápidos — tem sido criticada pela Associação dos Inquilinos Lisbonenses (AIL). Em comunicado divulgado em janeiro de 2026, a AIL considerou que as medidas fiscais são "incapazes de travar a espiral em crescendo da crise da habitação em Portugal e que parece imparável".

Os números da crise: o que dizem as estatísticas

Segundo dados reportados pelo governo português, as famílias portuguesas nas principais cidades gastam entre 35% e 50% do rendimento mediano com habitação, acima do referencial europeu de 25% a 30%.

Portugal tem também um dos mais baixos stocks de habitação pública da Europa: apenas 2% do parque habitacional é público, segundo a AIL — uma percentagem descrita pela associação como "residual". Em paralelo, estima-se que existam cerca de 200.000 imóveis devolutos ou degradados que poderiam entrar no mercado de arrendamento.

A subida das rendas em 2026 está fixada em 2,24% para os contratos em vigor, seguindo o coeficiente de atualização legal estabelecido pelo governo. Este aumento deveria ser comunicado por escrito pelo senhorio, com antecedência de 30 dias.

Os seus direitos como inquilino em 2026

Mesmo com as mudanças em curso, os inquilinos mantêm um conjunto de direitos que muitos desconhecem ou não sabem como fazer cumprir:

Direito à habitabilidade: o senhorio é obrigado a manter o imóvel em condições de habitabilidade. Se houver obras necessárias que o inquilino tenha comunicado por escrito e o senhorio não atue, existe fundamento legal para redução de renda ou resolução do contrato.

Direito à comunicação escrita: qualquer atualização de renda deve ser feita por escrito e com antecedência de 30 dias. Aumentos comunicados de forma verbal ou fora do prazo podem ser contestados.

Proteção nos contratos existentes: o limite de 2,24% de aumento em 2026 aplica-se aos contratos em vigor. O novo regime sem teto máximo só se aplica a contratos futuros.

Dedução no IRS: em 2026, os inquilinos podem deduzir até 900€ em despesas de arrendamento no IRS, em contratos classificados como habitação a preços moderados (rendas mensais até 2.300€). Em 2027, este limite sobe para 1.000€.

Direito de preferência: em caso de venda do imóvel, o inquilino com contrato de longa duração tem direito de preferência sobre outros compradores.

Quando procurar um advogado

A crise habitacional criou um ambiente jurídico mais complexo. Há situações em que a consulta com um advogado pode fazer a diferença:

• Receber uma notificação de despejo: mesmo que o senhorio alegue incumprimento, o inquilino tem prazo para responder e pode contestar o processo. Um advogado pode analisar se o despejo foi devidamente fundamentado.
• Contestar um aumento de renda: se o aumento comunicado não respeita os limites legais ou a forma escrita exigida, é possível contestá-lo.
• Negociar a saída de um contrato: às vezes é melhor negociar a rescisão com indemnização do que aguardar por um despejo. Um advogado especializado pode avaliar qual a melhor opção.
• Compra do imóvel arrendado: exercer o direito de preferência implica prazos e formalidades que convém conhecer.

Num contexto em que o governo está a simplificar os despejos e os senhorios ganham mais margem para aumentar as rendas nos novos contratos, conhecer os seus direitos nunca foi tão importante.

Como encontrar apoio jurídico em Portugal

Além dos advogados privados, existem algumas alternativas para quem não tem meios para pagar uma consulta:

• IPAJ (Instituto de Acesso ao Direito): o Estado comparticipa ou garante assistência jurídica gratuita para quem não tem meios económicos suficientes.
• Juntas de Freguesia: em Lisboa e no Porto, algumas juntas disponibilizam consultas jurídicas gratuitas para residentes.
• Ordens dos Advogados: têm serviços de orientação gratuita que podem ajudar a perceber se o caso justifica ação legal.

Quando nenhuma destas alternativas responde à urgência do problema, uma consulta online com um advogado especializado pode ser a forma mais rápida de obter uma análise do seu caso. No ExpertZoom encontra advogados disponíveis para consultas remotas, sem deslocações e com resposta em 24 horas.

Nota informativa: este artigo tem caráter informativo e não substitui aconselhamento jurídico. Para situações específicas, consulte um advogado especializado em direito do arrendamento.