Sofia CostaOs senhorios em Portugal podem atualizar as rendas até 2,24% em 2026 — mas apenas se respeitarem regras rigorosas de notificação e prazos legais. Se o seu senhorio aumentou a renda sem aviso prévio ou acima do limite legal, tem direito a contestar e a recuperar o que pagou a mais.
O coeficiente de 2026: 2,24% é o máximo
O Instituto Nacional de Estatística (INE) publicou em setembro de 2025, através do Aviso n.º 23174/2025/2 no Diário da República, o coeficiente de atualização de rendas para 2026: 1,0224, o que corresponde a um aumento máximo de 2,24%.
Este valor aplica-se a contratos de arrendamento urbano residencial e não residencial, rendas condicionadas, apoiadas, comerciais, industriais e de profissões liberais. A título de exemplo, uma renda de 700 euros mensais pode subir até 715,68 euros (700 × 1,0224).
Importa sublinhar: o coeficiente é o teto legal, não um valor automático. A atualização não acontece por si só — o senhorio tem de a comunicar formalmente ao inquilino. Se não o fizer, a renda mantém-se igual.
Numa comparação histórica, o coeficiente de 2024 foi de 6,9% e o de 2025 foi de 2,16%, pelo que 2026 representa uma ligeira subida face ao ano anterior, mas muito abaixo do pico pandémico.
O senhorio tem de avisar com antecedência
Um dos erros mais frequentes dos senhorios — e uma das principais fontes de conflito com os inquilinos — é não respeitar o prazo de notificação obrigatório.
De acordo com o Novo Regime de Arrendamento Urbano (NRAU), estabelecido pela Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro, o senhorio tem de enviar ao inquilino uma comunicação com:
- Prazo mínimo de 30 dias de antecedência relativamente à data em que a nova renda passa a ser devida
- O novo valor da renda
- O coeficiente utilizado (1,0224) e o cálculo detalhado
- A data a partir da qual a atualização entra em vigor
Esta comunicação deve ser feita por carta registada com aviso de receção ou entregue em mão com assinatura do inquilino a confirmar a receção. Um e-mail ou uma mensagem de texto não têm validade legal para este efeito.
Se o senhorio não respeitar o prazo de 30 dias ou não enviar a comunicação de forma adequada, o aumento pode ser considerado inválido e o inquilino não é obrigado a pagar o novo valor.
O que pode fazer se o aumento for ilegal
Receber uma carta do senhorio com um aumento de renda superior a 2,24% ou sem o prazo de aviso legal pode deixar qualquer inquilino em pânico. Mas existem mecanismos concretos de defesa.
Se o aumento ultrapassar o coeficiente legal ou não tiver sido comunicado corretamente:
- Responda por escrito no prazo de 30 dias — envie uma carta registada ao senhorio a contestar o aumento, indicando o valor correto segundo o coeficiente de 2026 e a legislação aplicável.
- Continue a pagar a renda anterior — enquanto a questão não estiver resolvida, pode manter o pagamento do valor antigo para evitar entrar em situação de mora.
- Exija o reembolso de valores pagos a mais — se já pagou acima do limite legal, tem direito a recuperar esses montantes, podendo recorrer aos tribunais.
- Recorra ao BAS — o Balcão do Arrendatário e do Senhorio, criado pela Portaria n.º 49/2024 e integrado no sistema de justiça, é o mecanismo especializado e mais rápido para resolver conflitos de arrendamento, disponível em servicos.tribunais.org.pt.
Em casos mais complexos — como aumento ilegal repetido, pressão para saída ou recusa de recibos — a assistência de um advogado especializado em arrendamento pode fazer toda a diferença.
Novidades legais de 2026 para inquilinos e senhorios
A Lei n.º 56/2023 ("Mais Habitação"), em vigor desde outubro de 2023, introduziu um conjunto de medidas que continuam a produzir efeitos em 2026:
- Inquilinos: a dedução de IRS sobre rendas sobe para 900 euros em 2026 (era 700 euros em 2025) e atingirá 1.000 euros em 2027
- Senhorios com rendas moderadas: beneficiam de uma taxa de IRS de apenas 10% sobre os rendimentos de arrendamento até 2.300 euros mensais
- Porta 65 Jovem e Porta 65+: os programas de apoio ao arrendamento foram alargados, sem limite máximo de renda e com possibilidade de candidatura antes de assinar o contrato
O Portal da Habitação (portaldahabitacao.pt) disponibiliza todos os coeficientes históricos e a legislação de arrendamento atualizada.
A crise da habitação e o papel do advogado
O mercado de arrendamento em Portugal continua sob pressão. Segundo dados do Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana (IHRU), cerca de 22.000 pessoas deverão ser realojadas em habitação pública em 2026, fruto de um investimento de 1,2 mil milhões de euros. Ainda assim, a oferta privada de arrendamento está a diminuir nas principais cidades.
Neste contexto, muitos inquilinos enfrentam situações de aumento abusivo de renda, pressão para desocupar ou contratos com cláusulas ilegais. Sobre estes temas, pode também ler: o que mudou com a lei do despejo em Portugal em 2026.
Se tiver dúvidas sobre a legalidade de um aumento de renda, sobre como contestar uma notificação do senhorio ou sobre os seus direitos em caso de despejo, um advogado especializado em direito do arrendamento pode avaliar a sua situação de forma personalizada. Na ExpertZoom, encontra profissionais qualificados disponíveis para uma primeira consulta.
Nota: Este artigo tem carácter informativo e não substitui aconselhamento jurídico. Para orientação específica ao seu caso, consulte um advogado.
