Laurent RousseauCent seize mille hectares partis en fumée en moins de sept semaines : la France vit en juillet 2026 son pire été d'incendies jamais enregistré, dépassant le record annuel de 2022 (66 337 hectares sur toute une année) avant même la fin du mois de juillet. Pour les investisseurs suisses propriétaires d'une résidence secondaire au sud de la Loire — ou qui envisagent d'en acquérir une — ces flammes soulèvent une question très concrète : combien vaut encore ce bien, et que faire maintenant ?
L'été de feu qui redessine la carte immobilière française
Le 27 juillet 2026, la préfecture de Gironde confirmait la destruction de 42 000 hectares de forêt et de 240 maisons dans le seul département bordelais. Le Var, les Pyrénées-Orientales et les Landes ont également été touchés de plein fouet. Au total, 220 000 personnes ont été évacuées dans l'arc atlantique — un chiffre comparable à la population d'une ville comme Lausanne ou Berne.
Fait inédit dans l'histoire météorologique française : un pyrocumulonimbus — un nuage-tempête généré par l'incendie lui-même — a été observé au-dessus de la Gironde. Ce phénomène, jusqu'ici réservé aux méga-feux australiens ou californiens, marque une rupture dans l'intensité des sinistres européens. Les pompiers ont indiqué que le feu pourrait nécessiter « plusieurs semaines, voire plusieurs mois » avant d'être totalement maîtrisé.
Depuis un arrêté du 13 avril 2026, le nombre de départements soumis à l'Obligation Légale de Débroussaillement (OLD) est passé de 48 à 52, soit près d'un tiers du territoire métropolitain. Cette extension géographique du risque n'est pas sans conséquences pour le marché de l'immobilier de loisir, particulièrement prisé par les ménages suisses fortunés.
Ce que les chiffres révèlent : jusqu'à -15 % sur les biens exposés
Les données issues des transactions post-incendies de 2022 en Gironde offrent le premier retour d'expérience fiable à grande échelle. Les analyses notariales publiées début 2026 ont mesuré une décote moyenne de 5 à 15 % sur les biens situés en lisière de forêt ou dans les communes directement touchées par les flammes.
Cette décote n'est ni uniforme ni définitive. Elle se décompose selon la proximité au foyer :
- Exposition directe (feu à moins de 500 m) : décote de 10 à 15 %, parfois davantage si la construction a subi des dommages de fumée ou de projections de braises
- Zone tampon (500 m à 2 km d'une zone brûlée) : décote de 3 à 8 %, essentiellement liée à la perception du risque et aux tensions sur l'assurance
- Département classé à risque élevé, bien non directement menacé : décote de 1 à 3 %, reflétant la prime de risque désormais intégrée par les acheteurs
Pour un bien acquis 320 000 € dans le Var en 2023, une décote de 10 % représente 32 000 € de valeur évaporée en quelques semaines. À ce niveau, la question de savoir si la détention reste pertinente — ou si un arbitrage patrimonial s'impose — mérite l'avis d'un professionnel.
Selon le géoportail des risques naturels du gouvernement français, plus de 3,4 millions de logements sont aujourd'hui exposés au risque incendie de forêt en France, un chiffre en augmentation constante depuis 2020.
Cas concret : la résidence secondaire d'un couple genevois dans le Var
Pierre et Sophie, résidents du canton de Genève, ont acquis en 2023 une villa avec jardin à Sainte-Maxime pour 340 000 € (environ 325 000 CHF au taux d'achat). Leur commune figure depuis le 13 avril 2026 parmi les zones soumises à l'OLD étendue.
Si leur bien est classé en « aléa fort » sur le plan de prévention des risques forestiers (PPRF) de Sainte-Maxime : leur assureur peut légitimement exiger une attestation de débroussaillement à jour. Sans ce document, la couverture incendie est susceptible d'être partiellement annulée en cas de sinistre. La pénalité pour non-conformité à l'OLD peut réduire l'indemnisation jusqu'à 50 % selon l'article L. 177-1 du Code forestier français — sur un bien de 340 000 €, cela représente une exposition non couverte potentielle de 170 000 €.
Si ils souhaitent revendre dans les 18 prochains mois : le diagnostiqueur immobilier devra mentionner explicitement le zonage PPRF dans le Dossier de Diagnostics Techniques (DDT). Ce classement visible réduit le bassin d'acheteurs potentiels et renforce leur pouvoir de négociation à la baisse. Les notaires de Gironde et du Var constatent depuis juillet 2026 un allongement des délais de vente de 2 à 4 mois supplémentaires pour les biens en zone exposée.
Ce que cela implique concrètement : si Pierre et Sophie n'ont pas réalisé le débroussaillement des 50 mètres autour de leur habitation — 100 mètres dans les communes ayant pris un arrêté préfectoral renforcé — ils s'exposent à une amende administrative de 30 € par mètre carré non débroussaillé, ainsi qu'à la prise en charge d'office des travaux par la commune, récupérée ensuite sur leur taxe foncière. Sur un jardin de 800 m², l'amende potentielle dépasse 24 000 €.
Les obligations légales que tout propriétaire non-résident doit connaître
L'article L. 134-6 du Code forestier impose le débroussaillement dans un rayon de 50 mètres autour de toute construction située à proximité d'un massif classé. Trois points fréquemment ignorés par les propriétaires domiciliés à l'étranger :
L'obligation suit le propriétaire, pas le locataire. Si la résidence est louée saisonnièrement — via Airbnb ou une agence locale — c'est le propriétaire suisse qui est responsable de la conformité, et non l'occupant temporaire.
La déclaration des risques est obligatoire à la vente ET à la location. Depuis la loi Climat et Résilience de 2021, tout bail de plus de 3 mois dans une zone à risque doit inclure un état des risques et pollutions (ERP) actualisé. Un ERP non fourni peut entraîner la nullité du contrat de location ou une réduction de loyer par voie judiciaire.
L'assurance multirisque habitation n'indemnise pas automatiquement en zone PPRF. Si le sinistre survient dans les 12 mois suivant la souscription, une clause d'antériorité peut limiter la couverture pour les biens nouvellement classés à risque. Les propriétaires suisses ayant souscrit une assurance habitation auprès d'une compagnie française doivent vérifier explicitement les exclusions et les franchises spécifiques aux feux de forêt.
Pour naviguer dans ce cadre réglementaire franco-suisse, le recours à un expert en gestion de patrimoine transfrontalier peut éviter des erreurs coûteuses, notamment sur le traitement fiscal en Suisse d'une moins-value réalisée sur un bien immobilier étranger.
Trois décisions patrimoniales qui ne peuvent pas attendre
Les incendies de juillet 2026 créent une fenêtre d'action — ou d'urgence — selon la position de chaque propriétaire. Voici ce qui doit être évalué sans tarder.
Conserver ou arbitrer ? La réponse dépend du rendement locatif net (après impôt français sur les revenus fonciers), de la capacité à absorber une décote supplémentaire si une nouvelle saison d'incendies frappe la région en 2027, et de l'exposition globale du patrimoine aux actifs immobiliers français. Un expert en gestion de patrimoine peut modéliser ces scénarios sur 5 et 10 ans avec les hypothèses de marché actualisées.
L'assurance et l'OLD sont-elles conformes ? Cette vérification est urgente : l'été 2026 n'est pas terminé. Un rapport de conformité OLD établi par un professionnel agréé coûte entre 200 et 600 € selon la surface — un investissement modeste face à l'exposition en cas de sinistre.
Quelles sont les implications fiscales suisses d'une vente à perte ? En cas de cession d'un bien immobilier en France à un prix inférieur au prix d'achat, la moins-value n'est généralement pas déductible en Suisse (les revenus et gains immobiliers étrangers sont exonérés mais entrent dans le calcul du taux d'imposition global). Ce point mérite une analyse spécifique fondée sur la convention fiscale franco-suisse du 9 septembre 1966 et le canton de domicile.
Face à une carte du risque qui se redessine chaque été, l'attentisme est lui-même une décision patrimoniale — dont les conséquences peuvent se chiffrer en dizaines de milliers de francs. Consultez un spécialiste sur ExpertZoom pour une évaluation personnalisée de votre situation.
Note : Cet article a un caractère informatif et ne constitue pas un conseil en gestion de patrimoine ou en droit immobilier. Les situations individuelles varient selon le canton de domicile, le régime matrimonial, la structure de détention du bien et l'évolution de la réglementation française. Consultez un expert qualifié pour un avis personnalisé.
