Élise DuboisElif Eralp, candidate de Die Linke (La Gauche), a remporté les élections régionales berlinoises le 20 septembre 2026 avec environ 25 % des voix, se positionnant comme la principale prétendante à la mairie de la capitale allemande. Son programme phare : exproprier 270 000 appartements détenus par de grands groupes immobiliers, une mesure qui soulève des questions juridiques sans précédent en Europe — et qui concerne directement des milliers d'investisseurs suisses exposés à l'immobilier berlinois.
Une victoire construite sur la crise du logement
Fille de migrants turcs arrivée enfant en Allemagne, Elif Eralp, 45 ans, est elle-même juriste de formation — une ironie biographique qui n'échappe pas aux observateurs politiques. Porte-voix des mal-logés dans une ville où les loyers ont augmenté de plus de 40 % en une décennie, elle a bâti sa victoire sur une promesse radicale mais précise : transférer vers la propriété publique les logements détenus par des sociétés possédant plus de 3 000 appartements dans la capitale allemande.
Die Linke avait déjà recueilli 56 % des voix berlinoises en 2021 lors d'un référendum consultatif sur la socialisation des grands groupes immobiliers. Cette fois, c'est un résultat électoral contraignant. Pour gouverner, Eralp devra convaincre le SPD et les Verts de rejoindre une coalition dite « rouge-rouge-verte ». Le candidat SPD Steffen Krach a déjà annoncé son opposition à l'expropriation, estimant la mesure entre 20 et 30 milliards d'euros — un montant colossal qui pourrait bloquer la réforme dès la table de négociation.
Ce que dit le droit allemand sur l'expropriation
Le programme d'Eralp ne surgit pas du vide juridique. Il s'appuie explicitement sur l'article 15 de la Loi fondamentale allemande (Grundgesetz), qui permet la « socialisation » de biens — terres, ressources naturelles ou moyens de production — moyennant indemnisation. Ce dispositif constitutionnel, rarement invoqué depuis l'entrée en vigueur de la Loi fondamentale en 1949, prévoit que l'indemnisation soit déterminée par le parlement ou, en cas de litige, par la Cour constitutionnelle fédérale.
Deux points juridiques retiennent particulièrement l'attention des spécialistes :
Premièrement, l'indemnisation à la valeur de marché n'est pas garantie. Die Linke a évoqué une compensation inférieure au prix de marché, estimée entre 60 % et 85 % de la valeur actuelle selon les différentes versions du projet. C'est précisément ce point que les grands groupes immobiliers contestent devant les tribunaux.
Deuxièmement, le périmètre exact reste flou. Le seuil de 3 000 unités vise les grands bailleurs institutionnels comme Vonovia ou Deutsche Wohnen — mais des investisseurs privés réunis en société de copropriété pourraient se retrouver dans le champ d'application si leur véhicule d'investissement dépasse ce seuil consolidé.
Le cas d'un investisseur suisse à Berlin : ce qui change concrètement
Prenons la situation d'un investisseur genevois, Marc, qui a acquis un appartement de 72 m² à Prenzlauer Berg (Berlin) en 2018 pour 340 000 €, via une société civile immobilière (SCI) allemande dont le portefeuille total dépasse les 3 000 unités. Voici ce qui se passe concrètement si le programme d'expropriation est adopté dans sa forme initiale :
Si le seuil consolidé s'applique à sa SCI : son bien est éligible à l'expropriation. Sur la base d'une indemnisation à 70 % de la valeur de marché actuelle — estimée à 380 000 € — Marc recevrait environ 266 000 €, soit une perte directe de 74 000 € par rapport à sa valeur d'acquisition actualisée. À cela s'ajoutent les frais de procédure contentieuse, généralement entre 8 000 € et 20 000 € selon la complexité du dossier transfrontalier.
Si, en revanche, la coalition SPD–Verts refuse d'intégrer la clause d'expropriation dans l'accord de gouvernement : aucune loi n'est adoptée, aucun transfert n'a lieu, et la valeur du bien reste intacte. Le risque juridique se transforme alors en risque de marché : même sans loi, l'incertitude politique a déjà entraîné une correction de 8 à 12 % sur les titres des grands groupes immobiliers berlinois cotés en bourse dès le soir du 20 septembre 2026.
La fenêtre critique : les six prochains mois de négociations de coalition définiront si le projet est maintenu, édulcoré ou abandonné. Un juriste spécialisé en droit immobilier allemand peut analyser le périmètre exact selon la structure de détention, les clauses contractuelles de sortie disponibles, et les recours possibles devant le Bundesverfassungsgericht si une loi venait à être adoptée.
Réactions des experts : une mesure constitutionnellement fragile
Du côté des juristes allemands, le consensus est que la mesure est constitutionnellement possible mais légalement risquée. L'article 15 du Grundgesetz autorise la socialisation, mais les tribunaux allemands ont historiquement protégé la propriété privée avec rigueur en vertu de l'article 14, qui garantit que « la propriété est inviolable » sauf pour cause d'utilité publique et contre juste indemnisation.
Les recours constitutionnels sont quasi-certains si une loi est adoptée. Les grands propriétaires institutionnels ont déjà annoncé leur intention de saisir le Bundesverfassungsgericht. La procédure pourrait durer de cinq à dix ans — pendant lesquels l'incertitude juridique pèserait sur le marché berlinois.
Pour les investisseurs suisses, la complexité est double : le droit immobilier allemand s'applique pour le bien lui-même, mais les implications fiscales se répercutent en Suisse. Une expropriation partielle ou une dépréciation significative modifie la fortune imposable déclarée auprès des autorités fiscales cantonales, et peut déclencher des questions sur la déduction des pertes en capital transfrontalières.
Trois démarches prioritaires pour les propriétaires suisses exposés
Avant toute décision — vente précipitée, restructuration du véhicule d'investissement ou maintien de la position —, trois actions concrètes sont recommandées par les praticiens du droit transfrontalier :
1. Vérifier la structure de détention. Le seuil de 3 000 unités s'applique-t-il à votre société de manière consolidée ou au seul portefeuille berlinois ? La réponse détermine si votre bien est dans le périmètre. Un avocat spécialisé peut effectuer cette analyse en quelques jours.
2. Lire les clauses de sortie. Certains contrats de société immobilière prévoient un droit de retrait prioritaire si les conditions politiques ou réglementaires changent substantiellement. Cette clause, souvent ignorée, peut représenter une option de sortie à valeur de marché — avant toute dépréciation.
3. Anticiper l'impact fiscal suisse. Si la valeur fiscale de votre bien allemand se modifie à la suite d'une expropriation ou d'une restructuration forcée, votre déclaration d'impôt sur la fortune en Suisse est directement concernée. Un expert en fiscalité internationale peut modéliser les scénarios dès maintenant, sans attendre l'issue des négociations de coalition.
Berlin comme signal d'alarme pour les investisseurs européens
Le cas berlinois est sans précédent dans sa forme, mais pas dans son esprit. Plusieurs capitales européennes renforcent leurs dispositifs de contrôle du logement — de Vienne à Dublin en passant par Amsterdam. Ce qu'Eralp incarne, c'est la montée d'une doctrine selon laquelle le droit de propriété, même protégé constitutionnellement, peut être borné par une majorité politique déterminée si les conditions sociales et juridiques le permettent.
Pour tout investisseur suisse ayant des actifs immobiliers hors de Suisse, la leçon de Berlin 2026 est claire : le risque politique et juridique mérite une attention aussi rigoureuse que le risque de rendement. Connaître le cadre légal applicable à votre bien, les scénarios d'expropriation plausibles et vos recours disponibles n'est plus une démarche optionnelle — c'est une hygiène de gestion de patrimoine transfrontalier.
Cet article est fourni à titre informatif uniquement et ne constitue pas un conseil juridique ou financier. Pour toute situation spécifique concernant un bien immobilier à l'étranger, consultez un avocat spécialisé ou un gestionnaire de patrimoine qualifié.
