Beatriz MartinsA Câmara Municipal de Santarém aprovou por unanimidade, em 26 de maio, a versão final do novo Plano Diretor Municipal (PDM), pondo fim a mais de duas décadas de revisão. O documento, que substitui o PDM de 1995, segue agora para votação na Assembleia Municipal e, se aprovado, será publicado em Diário da República. Para quem tem casa, terreno ou pretende comprar imóvel no concelho, o calendário interessa: o novo PDM redesenha o mapa do território e pode alterar significativamente o valor patrimonial de muitos imóveis em 2026.
O novo plano introduz mudanças estruturais. Os perímetros urbanos saltam de 4 para 36, os aglomerados rurais passam de 29 para 31 e surge uma nova categoria — as "áreas de edificação dispersa" — que abrange 90 novas zonas. No total, 157 novas áreas são abertas a expansão residencial, comercial e institucional, segundo a deliberação camarária. As zonas de actividade económica crescem 10%, com 127 hectares adicionais para uso industrial.
Porque é que o PDM mexe com o valor da sua casa
O Plano Diretor Municipal é o instrumento que define, lote a lote, o que pode ser construído num terreno. Uma alteração de classificação — de solo rústico para solo urbano, por exemplo — pode multiplicar o valor de mercado de uma propriedade. O inverso também é verdade: terrenos antes classificados como urbanizáveis que passam a ser protegidos por restrições ecológicas podem perder muito do seu valor.
Para os 64 mil habitantes do concelho de Santarém, isto significa que deve consultar a nova planta de ordenamento assim que estiver disponível. A Câmara Municipal de Santarém tem obrigação de divulgar o documento em consulta pública antes da publicação definitiva.
5 mudanças que podem alterar o valor do seu imóvel
1. Reclassificação de solo rústico para urbano. As 157 novas áreas previstas no PDM incluem zonas que antes eram classificadas como rurais. Se o seu terreno passa a ser urbano ou urbanizável, o valor patrimonial tributário (VPT) muda — e isso reflecte-se no IMI a pagar, mas também na valorização imobiliária. Um gestor de património pode ajudar a antecipar o impacto fiscal.
2. Novas zonas de actividade económica. Os 127 hectares adicionais para indústria podem afectar quem vive nas imediações — geralmente com valorização para terrenos contíguos (pela criação de emprego) e com desvalorização pontual para habitação muito próxima (por questões de ruído ou tráfego).
3. Áreas de edificação dispersa. Esta nova categoria pretende dar regras a construções fora dos perímetros urbanos. Quem tinha uma casa em zona "cinzenta" passa a saber o que pode (ou não) ampliar. Isto traz segurança jurídica, mas também impõe limites mais claros.
4. Atualização do regulamento de edificação. O novo PDM tipicamente revê alturas máximas, índices de construção e regras estéticas. Para quem pretende construir, é a diferença entre obter ou não licença de obras.
5. Identificação de servidões e restrições. As novas plantas de condicionantes podem inscrever servidões ambientais, arqueológicas ou de protecção a infraestruturas que limitam construção em terrenos que antes pareciam livres. Antes de comprar terreno em Santarém em 2026, exija ao vendedor a Certidão de Localização actualizada já ao abrigo do novo PDM.
O que fazer antes da publicação em Diário da República
A entrada em vigor depende do voto favorável da Assembleia Municipal e da publicação em Diário da República. Entre a aprovação camarária e a publicação podem decorrer várias semanas. Para os proprietários, esta é uma janela útil para tomar decisões informadas:
- Pedir uma avaliação imobiliária antes da publicação, para fixar o valor de mercado actual em caso de litígio futuro;
- Consultar a planta de ordenamento provisória disponibilizada pelo município durante o período de consulta pública;
- Verificar se o seu imóvel está em zona com mudança de classificação, o que pode justificar reavaliação fiscal ou pedido de revisão do VPT junto da Autoridade Tributária;
- Analisar a viabilidade de obras pendentes — se tinha intenção de ampliar, dividir ou construir, o novo PDM pode abrir ou fechar a porta.
Impacto fiscal: o que muda no IMI
A reavaliação da classificação do solo provoca, em muitos casos, alteração do VPT — base de cálculo do Imposto Municipal sobre Imóveis. Em Portugal, a Autoridade Tributária reavalia oficiosamente os imóveis quando há alteração do PDM, mas o proprietário pode também solicitar a reavaliação se considerar que o valor inscrito está desactualizado.
Um consultor fiscal especializado em património imobiliário pode quantificar o impacto:
- Aumento de VPT = mais IMI anual + maior eventual mais-valia em venda futura (com impacto em IRS);
- Diminuição de VPT (terrenos reclassificados para áreas protegidas) = menos IMI mas potencial perda de capital;
- Atualização de zonamento para fins fiscais pode afectar IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões) em compras futuras.
Compra e venda: o momento certo
Para quem pondera comprar imóvel em Santarém, vale a pena esperar pela publicação definitiva do PDM. Os notários estão obrigados a verificar a classificação do solo no momento da escritura e cláusulas-resolutórias mal redigidas podem gerar litígios futuros.
Para quem está a vender, a valorização imobiliária criada por novos planos urbanísticos é por norma gradual: os preços tendem a subir nas semanas seguintes à publicação, mas a transparência sobre o novo regime atrai compradores mais informados. Um advogado de direito imobiliário pode rever os contratos-promessa em curso para assegurar que reflectem o novo enquadramento, à semelhança do que sucede em outros mercados imobiliários em transformação.
Depois de 30 anos com o mesmo PDM, Santarém prepara-se para um novo ciclo. Para os proprietários, a melhor decisão é informada: avaliar agora, antes da publicação, é a forma de não ser apanhado de surpresa pelas mudanças que aí vêm.
Este artigo tem finalidade informativa e não substitui aconselhamento jurídico ou fiscal personalizado.
