Caso Maricarmen: afinal, pode um fundo imobiliário despejar um idoso em Portugal?

A 23 de setembro de 2026, a polícia madrilena despejou Maricarmen Abascal Martín, de 87 anos, do apartamento no bairro do Retiro em Madrid onde viveu durante 71 anos. O fundo de investimento imobiliário Urbagestión, que adquiriu o edifício, exigia-lhe uma renda de 1.650 euros mensais — mais de 200 euros acima da sua reforma de 1.350 euros. A cena das autoridades a retirá-la em maca enquanto centenas de vizinhos protestavam lá fora tornou-se viral em toda a Europa. Em Portugal, onde a crise da habitação é igualmente aguda, a pergunta surgiu de imediato: um fundo pode fazer o mesmo a um inquilino idoso por cá?

O que aconteceu em Madrid — e porque importa a Portugal

O caso de Maricarmen não é isolado. A sua renda era de cerca de 500 euros mensais há décadas. O fundo que comprou o edifício pediu-lhe primeiro 1.200 euros e depois 1.650 euros — uma subida de 230%. O Tribunal Supremo espanhol deu razão ao fundo. Seguiram-se quatro tentativas de despejo antes de a ordem ser executada.

A resposta foi imediata nas ruas. O Ministério do Interior espanhol contabilizou 25.000 pessoas na marcha de Madrid a 26 de setembro, segundo o Euronews; o Sindicato de Inquilinas falou em 300.000. A 2 de outubro de 2026, o Congresso dos Deputados chumbou por 178 votos contra 172 os decretos de emergência habitacional do governo de Pedro Sánchez — a crise política arrasta-se.

Em Portugal, os dados não são tranquilizadores. As rendas na Área Metropolitana de Lisboa cresceram de forma expressiva desde 2022, e o coeficiente de atualização para 2026 fixado pelo INE situou-se em 2,24%, segundo informação do Montepio atualizada em maio de 2026. Fundos imobiliários nacionais e internacionais adquiriram nos últimos anos partes significativas do parque habitacional nos centros de Lisboa e Porto.

Segundo o portal da habitação, o número de litígios de arrendamento registados no Balcão do Arrendatário e do Senhorio (BAS) cresceu significativamente desde a sua criação em 2024, com um número crescente de casos envolvendo inquilinos de longa duração. O cenário de Maricarmen tornou-se, para muitos arrendatários portugueses, uma preocupação muito real — e o momento de perceber os seus direitos é antes, não depois, de receber a notificação.

Pode um fundo despejar um inquilino idoso em Portugal?

A resposta curta é: dificilmente, se tiver 65 anos ou mais e residir no mesmo imóvel há pelo menos 15 anos.

O artigo 1107.º do Código Civil Português, profundamente revisto pela Lei n.º 56/2023 (Programa Mais Habitação), cria uma proteção robusta para estes casos. Em termos práticos, o senhorio — seja um particular, seja um fundo de investimento — não pode opor-se à renovação do contrato de arrendamento quando se verificam cumulativamente estas condições:

• O arrendatário tem 65 anos ou mais, ou tem deficiência com grau de incapacidade igual ou superior a 60%;
• Reside no mesmo locado há pelo menos 15 anos;
• O contrato está sujeito ao Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU).

A lei contempla exceções: o senhorio pode ainda assim requerer o imóvel se precisar para habitação própria ou de familiar de primeiro grau, ou se o imóvel for objeto de demolição ou obras de remodelação profunda. Mas em qualquer desses casos o inquilino tem direito a realojamento equivalente ou a compensação financeira, definida por lei e não por negociação informal.

Esta proteção é, portanto, diferente da situação espanhola que vitimou Maricarmen. A questão é saber se o inquilino a conhece — e se a invoca a tempo.

O que muda quando um fundo compra o seu edifício

A transmissão de propriedade não altera por si só os direitos do inquilino em Portugal. A venda do imóvel não é fundamento de resolução nem de não-renovação do contrato de arrendamento. O novo proprietário — fundo, empresa ou particular — herda o contrato nas condições em que estava.

No entanto, os fundos de investimento imobiliário utilizam habitualmente outros instrumentos legais para libertar os imóveis:

1. Oposição à renovação com fundamento em obras de remodelação profunda: a lei exige licença de obras válida e, em regra, oferta de realojamento equivalente. Sem esses requisitos, a oposição pode ser contestada.
2. Propostas de rescisão por mútuo acordo: o fundo oferece uma compensação monetária pela saída voluntária. É legítimo, mas o inquilino tem direito absoluto a recusar.
3. Atualização extraordinária de renda: existe um regime para contratos muito antigos (anteriores a 1990), mas está condicionado ao rendimento do agregado e tem limites máximos definidos anualmente. Acima de certos valores, o inquilino pode opor-se.

Informar-se com um advogado especialista em arrendamento urbano permite perceber exatamente quais as notificações que o senhorio pode ou não enviar — e o que deve conter cada uma delas para ser legalmente válida.

O caso de Ana: 780 euros por mês que fazem a diferença

Ana tem 73 anos e vive num apartamento T2 em Benfica, Lisboa, desde 1985 — 41 anos no mesmo imóvel. Paga 420 euros de renda mensal. Em março de 2026, a carta que temia chega: o edifício foi vendido a um fundo de investimento imobiliário. Em junho, novo envelope: o fundo notifica a não-renovação do contrato no final do ano, invocando "necessidade de reconfiguração do imóvel".

Se Ana não consultar um advogado: assume que tem de sair porque "o fundo comprou e pode fazer o que quiser". Começa a procurar alternativas no mercado — e descobre que um T2 equivalente em Benfica custa hoje entre 1.200 e 1.500 euros mensais. Não encontra nada abaixo de 1.200 euros. A diferença em relação ao que pagava é de 780 euros por mês, ou 9.360 euros por ano. Com uma reforma de 680 euros, a situação é materialmente impossível.

Se Ana consultar um advogado especialista: o profissional identifica imediatamente que Ana tem 73 anos e reside no mesmo imóvel há 41 anos — cumpre os dois critérios-chave do artigo 1107.º. A notificação de não-renovação enviada pelo fundo é juridicamente inválida, porque a lei veda essa oposição. O advogado redige a resposta ao fundo, cita a norma e informa que o contrato se renova automaticamente. O fundo recua. Ana continua a pagar 420 euros.

Custo da consulta jurídica: entre 100 e 300 euros. Diferença a cinco anos face ao cenário sem advogado: 46.800 euros (considerando apenas os 780 euros/mês de sobrecusto, sem indexações).

A lógica é a mesma que tornou o caso de Maricarmen tão doloroso: a proteção legal existe, mas precisa de ser ativada. Quem não sabe que tem um direito, não o exerce.

O que fazer ao receber uma notificação de despejo ou não-renovação

A regra mais importante é não ignorar o prazo. Em Portugal, o inquilino tem geralmente 30 dias após a notificação para apresentar oposição por escrito. O organismo competente é o BAS — Balcão do Arrendatário e do Senhorio, criado pela Portaria n.º 49/2024, que substituiu o antigo Balcão Nacional do Arrendamento e gere os litígios de forma extrajudicial.

Passos concretos a seguir imediatamente:

1. Guarde toda a documentação: o contrato de arrendamento, os recibos de renda, a notificação recebida, comprovativos de residência e cópia do seu documento de identidade.
2. Verifique se cumpre os critérios do artigo 1107.º: 65 anos ou mais e 15 ou mais anos de residência no mesmo imóvel.
3. Consulte um advogado especialista em arrendamento urbano: o prazo é curto e os erros processuais podem ser irreversíveis. Um profissional identifica em minutos se a notificação é ou não válida.
4. Aceda ao BAS: o Balcão disponibiliza mediação gratuita e pode suspender o processo de despejo enquanto o litígio corre.

O impacto dos protestos de habitação em Portugal mostra que a consciência dos direitos dos inquilinos está a crescer. O caso de Maricarmen chegou às televisões do mundo inteiro. Em Portugal, o quadro legal oferece mais proteção — mas só se for ativado a tempo e com apoio especializado.

Nota: Este artigo tem fins informativos e não constitui aconselhamento jurídico. Para uma situação concreta de arrendamento, consulte um advogado especializado.