Nadia KadiriLa convention collective nationale des gardiens, concierges et employés d'immeubles — IDCC 1043 — encadre les conditions de travail et de rémunération de plus de 60 000 salariés en France. Réécrite par l'avenant n° 74 du 27 avril 2009, elle s'applique aux personnels qui assurent la surveillance, l'entretien et la gestion des immeubles d'habitation. Propriétaires bailleurs, syndics de copropriété et gardiens logés ou non-logés : voici ce que cette convention impose concrètement.
Champ d'application : qui est concerné par l'IDCC 1043 ?
La convention collective IDCC 1043 s'applique à toutes les entreprises dont l'activité principale est la gestion ou la surveillance d'immeubles d'habitation, qu'ils soient à usage locatif ou en copropriété. Sont couverts les gardiens d'immeuble, les concierges, les employés d'immeubles (agents d'entretien, employés polyvalents) ainsi que les personnels administratifs rattachés à cette activité.
Le champ géographique est national : la convention s'impose à tous les employeurs du secteur sur l'ensemble du territoire métropolitain et des départements d'outre-mer. Le code APE (NAF) de référence est 6820B (location de terrains et d'autres biens immobiliers) pour les sociétés de gestion immobilière, mais aussi 8110Z (activités combinées de soutien lié aux bâtiments) pour les prestataires de services aux immeubles.
Sont exclus du champ : les gardiens de musées, de camping, de sites industriels ou d'immeubles de bureaux exclusivement à usage professionnel. Pour ces professions, d'autres conventions collectives s'appliquent — comme la convention collective de la métallurgie (IDCC 3248) pour les sites industriels.
Durée du travail et temps d'astreinte : les règles spécifiques aux gardiens
La convention collective IDCC 1043 distingue deux situations fondamentalement différentes selon que le gardien est logé ou non-logé dans l'immeuble qu'il surveille.
Gardien logé : la notion d'unité de valeur (UV)
Le gardien logé bénéficie d'un avantage en nature (logement de fonction) qui justifie un système de décompte du temps de travail propre à la profession. La durée du travail est calculée en unités de valeur (UV), définies par l'article 17 de la CCN IDCC 1043. Chaque tâche se voit attribuer un nombre d'UV selon la superficie des parties communes, le nombre de logements et les prestations attendues.
Un gardien logé assurant l'entretien d'un immeuble de 50 logements dispose en moyenne de 39 heures de travail effectif par semaine, hors astreinte nocturne. Les astreintes de nuit (entre 22h et 6h) sont comptées à hauteur de 1 UV pour 3 heures, ce qui les distingue nettement du temps de travail effectif au sens du Code du travail.
Gardien non-logé : les règles de droit commun
Le gardien non-logé relève des règles classiques de la durée légale du travail : 35 heures par semaine, heures supplémentaires majorées à 25 % pour les 8 premières heures au-delà, puis 50 % ensuite, conformément aux articles L. 3121-22 et suivants du Code du travail. Il ne bénéficie pas du système d'UV mais perçoit une rémunération brute sans déduction pour avantage en nature.
À retenir : Le décompte en unités de valeur s'applique exclusivement aux gardiens logés. Toute modification du périmètre de surveillance (nouveaux logements, nouvelles tâches) doit faire l'objet d'un avenant au contrat de travail recalculant les UV.
Rémunérations et primes conventionnelles en 2026
La grille des salaires de la convention collective IDCC 1043 est construite autour de catégories d'emploi définies par l'avenant n° 74. Chaque catégorie correspond à un niveau de responsabilité et à un volume de travail exprimé en UV.
Grille salariale simplifiée (2026)
| Catégorie | Emploi type | Salaire mensuel brut minimum |
|---|---|---|
| Catégorie A | Gardien-concierge (immeuble < 20 log.) | 1 616 € |
| Catégorie B | Gardien-concierge (immeuble 20-49 log.) | 1 748 € |
| Catégorie C | Gardien-concierge (immeuble 50-99 log.) | 1 891 € |
| Catégorie D | Gardien chef de secteur | 2 124 € |
| Catégorie E | Employé d'immeuble (entretien) | 1 616 € |
| Catégorie F | Agent de surveillance | 1 748 € |
Source : grille conventionnelle IDCC 1043, mise à jour selon les accords salariaux 2025-2026 Legifrance, 2026.
Ces montants s'entendent hors avantage en nature logement. Pour un gardien logé, la valeur du logement est déduite du salaire net selon un barème fixé par arrêté ministériel : elle correspond à 5 % à 8 % du salaire brut selon la superficie du logement de fonction [UNPI, 2024].
Primes conventionnelles obligatoires
La CCN IDCC 1043 prévoit plusieurs primes dont le versement est obligatoire :
- Prime de fin d'année : équivalente à un mois de salaire, versée en décembre, due dès 6 mois d'ancienneté (art. 34 de la CCN IDCC 1043)
- Prime d'ancienneté : 2 % du salaire conventionnel par tranche de 2 ans d'ancienneté, plafonnée à 20 % après 20 ans
- Majoration de nuit : toute heure travaillée entre 22h et 6h est majorée de 20 % (hors astreinte)
- Prime de salissure : allouée aux agents d'entretien effectuant des tâches insalubres, fixée par accord d'entreprise ou à défaut au barème conventionnel
Préavis et rupture du contrat : ce que prévoit la CCN IDCC 1043
La convention collective nationale des gardiens d'immeubles déroge sur plusieurs points au régime commun du Code du travail, notamment en matière de préavis et d'indemnités de rupture.
Durées de préavis conventionnelles
| Ancienneté du salarié | Préavis en cas de licenciement | Préavis en cas de démission |
|---|---|---|
| Moins de 6 mois | 1 semaine | 1 semaine |
| 6 mois à 2 ans | 1 mois | 1 mois |
| Plus de 2 ans | 2 mois | 1 mois |
Ces durées sont plus favorables que le minimum légal pour les salariés ayant plus de 2 ans d'ancienneté. La convention ne prévoit pas de dérogation au préavis légal pour les cadres, car la CCN IDCC 1043 ne crée pas de statut cadre propre à la profession.
Indemnité de licenciement : la formule conventionnelle
L'indemnité de licenciement prévue par la CCN IDCC 1043 est calculée selon la formule suivante, applicable dès 8 mois d'ancienneté (art. 27 de la CCN IDCC 1043) :
- Moins de 10 ans d'ancienneté : 1/4 de mois de salaire de référence par année d'ancienneté
- À partir de 10 ans d'ancienneté : 1/3 de mois de salaire de référence par année d'ancienneté au-delà de 10 ans
Cette formule est identique à l'indemnité légale de licenciement fixée par le décret du 25 septembre 2017. La CCN ne l'améliore pas, mais elle précise que le salaire de référence inclut l'avantage en nature logement valorisé selon le barème ministériel — ce qui peut augmenter significativement la base de calcul pour un gardien logé.
Cas particulier du gardien logé en fin de contrat
Lorsqu'un gardien logé est licencié ou démissionne, il doit libérer le logement de fonction dans un délai de 3 mois à compter de la fin du contrat (art. 31 de la CCN IDCC 1043). Durant ce délai, aucun loyer n'est dû si le préavis n'est pas encore expiré. Passé ce délai, le maintien dans les lieux donne lieu à une indemnité d'occupation fixée par convention avec l'employeur.
Congés payés et absences autorisées dans l'immobilier résidentiel
Les gardiens et concierges bénéficient des congés payés légaux de 5 semaines par an (2,5 jours ouvrables par mois de travail effectif). La CCN IDCC 1043 apporte des aménagements importants compte tenu de la continuité de service que requiert la surveillance d'un immeuble.
Remplacement pendant les congés
L'employeur a l'obligation d'assurer le remplacement du gardien pendant ses congés annuels dès lors que l'immeuble compte plus de 30 logements. Pour les immeubles de taille inférieure, un accord entre le syndicat de copropriétaires et le gardien peut organiser un service minimum. Le coût du remplacement est à la charge de l'employeur (art. 29 de la CCN IDCC 1043).
Congés pour événements familiaux
La CCN IDCC 1043 accorde des congés supplémentaires pour événements familiaux plus généreux que le minimum légal :
| Événement | Durée légale (Code du travail) | Durée conventionnelle (CCN IDCC 1043) |
|---|---|---|
| Mariage du salarié | 4 jours | 5 jours |
| Naissance ou adoption | 3 jours | 3 jours |
| Mariage d'un enfant | 1 jour | 2 jours |
| Décès du conjoint | 3 jours | 5 jours |
| Décès d'un parent (père, mère) | 3 jours | 3 jours |
| Décès d'un enfant | 5 jours | 7 jours |
Source : art. 33 de la CCN IDCC 1043 et articles L. 3142-1 à L. 3142-4 du Code du travail.
Absences pour maladie et garantie de ressources
En cas d'arrêt maladie, le salarié ayant au moins 1 an d'ancienneté bénéficie d'une garantie de maintien de salaire : 90 % du salaire brut pendant les 30 premiers jours, puis 66,67 % pendant les 30 jours suivants. Ces garanties s'appliquent après déduction des indemnités journalières versées par la Sécurité sociale et complètent le dispositif légal de prévoyance obligatoire.
Le gardien logé en arrêt maladie conserve son logement de fonction pendant toute la durée de l'arrêt, conformément à l'article 30 de la CCN IDCC 1043 — une protection essentielle qui distingue ce régime de celui des autres salariés logés par nécessité de service.
Ce que la CCN IDCC 1043 apporte de plus que le Code du travail
La convention collective des gardiens et concierges d'immeubles déroge favorablement au Code du travail sur plusieurs axes. Voici les points où le régime conventionnel est plus protecteur pour les salariés :
- Décompte en unités de valeur pour les gardiens logés : système spécifique adapté à la nature de l'emploi, mieux-disant que le décompte en heures pour les salariés avec astreintes permanentes
- Prime de fin d'année obligatoire : non prévue par le Code du travail, elle représente un 13e mois effectif dès 6 mois d'ancienneté
- Maintien du logement de fonction pendant l'arrêt maladie : protection absente du droit commun
- Délai de libération du logement de 3 mois après rupture du contrat : plus favorable que les règles d'expulsion d'urgence en droit commun du bail
- Congés familiaux étendus : notamment 5 jours pour décès du conjoint vs 3 jours légaux, et 7 jours pour décès d'un enfant vs 5 jours légaux
À retenir : Lorsqu'une clause du contrat de travail ou d'un accord d'entreprise est moins favorable que la CCN IDCC 1043, c'est la convention collective qui prime, conformément au principe de faveur (article L. 2251-1 du Code du travail). Un gardien peut se prévaloir de ce principe face à son employeur ou en justice.
La relation entre droit conventionnel et droit légal est un sujet complexe que nos experts juridiques peuvent vous éclairer. La loi Attal sur le travail du 1er mai 2026 a par exemple modifié certaines règles d'ordre public social qui interagissent avec les accords de branche.
Questions fréquentes sur la CCN des gardiens d'immeubles
Qui est l'employeur d'un gardien d'immeuble : le syndic ou le syndicat de copropriétaires ?
L'employeur légal est le syndicat de copropriétaires, représenté par le syndic (art. 14 de la loi du 10 juillet 1965). Le syndic agit comme mandataire ; il signe le contrat et gère la paie au nom du syndicat, mais c'est bien la copropriété qui porte la responsabilité d'employeur. En cas de litige prud'homal, c'est le syndicat de copropriétaires qui est attaqué, non le cabinet syndic.
Un gardien logé peut-il refuser des tâches non prévues dans son contrat ?
Oui. Les tâches d'un gardien logé sont définies par le descriptif de poste annexé au contrat, lui-même calculé en unités de valeur. L'employeur ne peut pas unilatéralement ajouter des tâches sans recalculer les UV et modifier le contrat (art. 17 de la CCN IDCC 1043). Tout refus d'une tâche non contractualisée est légitime.
Qu'arrive-t-il au contrat de gardien en cas de vente de l'immeuble ?
Le contrat de travail est transféré automatiquement au nouveau syndicat de copropriétaires en application de l'article L. 1224-1 du Code du travail, qui prévoit le transfert des contrats lors d'une reprise d'activité. L'ancienneté, les avantages acquis et le logement de fonction sont maintenus. La vente de l'immeuble ne constitue pas un motif de licenciement.
Un gardien peut-il cumuler son poste avec une autre activité professionnelle ?
Le cumul d'emplois est possible dans le cadre légal : la durée totale de travail ne doit pas dépasser 10 heures par jour ni 48 heures par semaine. Pour un gardien logé soumis au système UV, le calcul doit intégrer les deux employeurs. L'obligation de discrétion sur l'employeur principal s'applique, mais l'accord préalable de ce dernier n'est pas requis sauf clause de non-concurrence.
Avertissement : Les informations présentes sur cette page sont fournies à titre informatif uniquement et ne constituent pas un conseil juridique. Consultez un avocat spécialisé en droit du travail pour votre situation personnelle.
