Charlotte SchneiderDie CDU steht im August 2026 im Mittelpunkt einer der bedeutendsten wohnungspolitischen Debatten der letzten Jahre. Beim ersten Bundestag-Durchgang der Mietrechtsreform am 9. Juli 2026 forderte die Unionsfraktion erhebliche Anpassungen – und die Verhandlungen zwischen CDU, CSU und SPD laufen noch. Was das neue Mietrecht plant, wo die Union Änderungen verlangt und wann Mieter oder Vermieter jetzt dringend einen Rechtsanwalt aufsuchen sollten.
Die Mietrechtsreform 2026: Was das Kabinett beschlossen hat
Das Bundeskabinett verabschiedete am 29. April 2026 den Entwurf eines „Gesetzes zur Änderung des Rechts der Wohn- und Geschäftsraummiete" – kurz Mietrecht II. Das Gesetz befindet sich derzeit im parlamentarischen Verfahren und soll voraussichtlich im Herbst 2026 in Kraft treten. Es handelt sich um das umfassendste Eingreifen in das Mietrecht seit mehr als einem Jahrzehnt.
Die vier wichtigsten geplanten Neuregelungen im Überblick:
Möblierungszuschläge werden gedeckelt. Vermieter dürfen für möblierte Wohnungen künftig nur noch einen gesetzlich definierten Aufschlag verlangen, der sich am tatsächlichen Restwert der Möbel orientiert. Intransparente Pauschalzuschläge von 20, 30 oder gar 40 Prozent auf die Nettokaltmiete – wie sie in Großstädten verbreitet sind – werden damit für neu abgeschlossene Verträge rechtswidrig.
Indexmieten werden begrenzt. Mietverträge mit Indexklausel durften bislang die Miete in vollem Umfang entsprechend dem Verbraucherpreisindex erhöhen. In den Jahren 2022 bis 2024 bedeutete das Erhöhungen von bis zu 12 bis 15 Prozent pro Jahr. Das neue Gesetz soll diese Anpassungen deckeln und so Mieter mit Indexverträgen schützen.
Befristete Mietverhältnisse werden reguliert. Die Ausnahme vom Mieterschutz für kurzfristige Nutzung wird durch eine klare Sechs-Monats-Grenze eingeschränkt, die unter definierten Bedingungen auf acht Monate verlängert werden kann. Damit soll der Markt für möblierte Kurzzeitvermietungen an Touristen und Geschäftsreisende begrenzt werden – zugunsten von Dauermietern.
Nachzahlungsschutz wird ausgebaut. Die wohl folgenschwerste Neuerung betrifft Kündigungen wegen Zahlungsverzugs. Bisher konnte eine außerordentliche (fristlose) Kündigung durch vollständige Nachzahlung vor Gericht abgewendet werden. Neu: Auch eine ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs kann künftig einmalig durch vollständige Nachzahlung unwirksam gemacht werden – dieses Recht gilt allerdings nur ein einziges Mal pro Mietverhältnis.
Die CDU fordert Nachbesserungen – und hat damit Gewicht
Dass die CDU aktuell trending ist, liegt nicht allein an der politischen Sommerpause. Die Unionsfraktion hat beim ersten Bundestag-Durchgang am 9. Juli 2026 klare Nachforderungen gestellt, die die finale Ausgestaltung des Gesetzes noch erheblich verändern könnten.
Die CDU/CSU verlangt konkret:
- Längere Schonfristen für säumige Mieter, bevor Vermieter eine Kündigung einreichen dürfen
- Mehr Flexibilität bei Kurzzeitverträgen für Berufs- und Saisonpendler, die sich aus beruflichen Gründen zeitlich begrenzt in einer Stadt aufhalten
- Kalkulierbare Regelungen für Möblierungszuschläge, die Vermietern einen investitionssicheren Spielraum lassen
Das ist politisch bedeutsam: Die CDU ist Koalitionspartner der SPD im Bund und hat damit Verhandlungsmacht. Was im Entwurf steht, ist nicht das, was am Ende beschlossen wird. Rechtsexperten raten daher, mit vertraglichen Entscheidungen – etwa dem Abschluss neuer möblierter Mietverträge oder dem Einfordern von Rückforderungen bei zu hohen Zuschlägen – bis nach dem Inkrafttreten zu warten oder sich vorab anwaltlich beraten zu lassen.
Offizielle Informationen zum Gesetzgebungsverfahren finden Sie beim Bundesministerium der Justiz.
Ein konkretes Szenario: Was die Reform für Ihren Mietvertrag bedeutet
Nehmen wir das Beispiel von Thomas K., einem fiktiven Ingenieur aus München, der seit zwei Jahren eine möblierte 2-Zimmer-Wohnung mietet. Seine Nettokaltmiete beträgt 1.400 Euro pro Monat. Sein Vermieter berechnet zusätzlich einen Möblierungszuschlag von 35 Prozent – das entspricht 490 Euro monatlich, insgesamt also 1.890 Euro Kaltmiete.
Nach dem geplanten Gesetz soll der Möblierungszuschlag auf den tatsächlichen Zeitwert der Einrichtung begrenzt werden. Gutachter schätzen typischerweise, dass Standardmöbel (Bett, Schrank, Sofa, Küche) nach fünf Jahren noch einen Zeitwert von etwa 6.000 bis 8.000 Euro haben. Der zulässige monatliche Zuschlag würde sich dann rechnerisch auf rund 80 bis 110 Euro belaufen – also etwa ein Fünftel des bisherigen Betrags.
Das ergibt eine mögliche monatliche Ersparnis von bis zu 380 Euro – oder rund 4.560 Euro pro Jahr.
Doch hier liegt die entscheidende Frage: Tritt das neue Recht automatisch für laufende Verträge in Kraft? Das ist rechtlich noch nicht abschließend geklärt. In der Regel gilt im Mietrecht der Bestandsschutz für laufende Verträge. Es ist daher gut möglich, dass der Deckel zunächst nur für neu abgeschlossene Mietverhältnisse gilt – oder dass es Übergangsfristen gibt.
Wenn Sie sich in einer vergleichbaren Situation befinden: Reagieren Sie nicht eigenständig mit Mietkürzungen, bevor das Gesetz in Kraft ist und die Rechtslage für Ihren Vertragstyp klar ist. Das könnte als Zahlungsverzug gewertet werden und eine Kündigung auslösen. Lassen Sie Ihren Vertrag vorab von einem Mietrechtsanwalt prüfen.
Kündigung und Nachzahlungsschutz: Was jetzt schon gilt und was neu kommt
Der Nachzahlungsschutz ist für viele Mieter die unmittelbar wichtigste Neuerung – denn er betrifft die existenzielle Frage des Wohnverlusts. Die bisherige Regelung im BGB (§ 569 Abs. 3) erlaubt es Mietern, eine außerordentliche Kündigung durch vollständige Nachzahlung bis zum Termin einer gerichtlichen Entscheidung abzuwenden. Diese sogenannte Schonfristzahlung war bisher auf die fristlose Kündigung beschränkt.
Das neue Gesetz weitet diesen Schutz aus: Künftig soll auch eine ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs einmalig durch vollständige Nachzahlung unwirksam werden. Das ist ein erheblicher Fortschritt – mit einer entscheidenden Einschränkung: Das Recht gilt nur einmal im gesamten Mietverhältnis. Wer es bereits genutzt hat, kann im Wiederholungsfall nicht mehr darauf zurückgreifen.
Die CDU will an dieser Stelle die Schonfrist verlängern, bevor Vermieter überhaupt kündigen dürfen. Wie diese Frist in der Endversion des Gesetzes aussieht, ist noch offen – was die Planung für beide Seiten erschwert.
Praxis-Hinweis für Mieter in Zahlungsschwierigkeiten: Konsultieren Sie sofort einen Rechtsanwalt, wenn Sie eine Kündigung erhalten – auch wenn Sie die Schulden ausgleichen können. Die Frist, innerhalb derer eine Nachzahlung wirksam ist, läuft oft kürzer als angenommen.
Berliner Kontext: Warum die CDU gerade jetzt besonders laut ist
Dass das Thema Mietrecht im Sommer 2026 besonders viel politische Energie bekommt, hat einen zusätzlichen Grund: Am 20. September 2026 wählt Berlin ein neues Abgeordnetenhaus. In der Bundeshauptstadt – wo die Nettokaltmieten im Schnitt bei über 16 Euro pro Quadratmeter liegen und Verdrängungsängste allgegenwärtig sind – ist Wohnungspolitik das entscheidende Wahlkampfthema. Die CDU positioniert sich als Anwalt eines investitionsfreundlichen Wohnungsbauklimas, während die Opposition Mieterrechte in den Vordergrund stellt.
Was das für Sie bedeutet: Im Verlauf des Herbstes 2026 werden Bundes- und Landesebene gleichzeitig neue Regelungen schaffen. Berliner Mieter und Vermieter müssen sowohl das neue Bundesrecht als auch die landespolitischen Regelungen zum Koalitionsvertrag und Arbeitnehmerrechten im Blick behalten – eine Komplexität, die anwaltliche Beratung fast unvermeidbar macht.
Wann Sie jetzt einen Rechtsanwalt aufsuchen sollten
Die Mietrechtsreform 2026 ist noch nicht in Kraft – aber sie verändert schon jetzt das Verhandlungsklima zwischen Mietern und Vermietern. Sie sollten rechtliche Beratung in Anspruch nehmen, wenn:
- Ihr Möblierungszuschlag mehr als 10 bis 15 Prozent der Nettokaltmiete beträgt und Sie wissen wollen, ob und ab wann dieser angreifbar ist
- Sie eine Indexmiete zahlen und verstehen wollen, was der geplante Deckel konkret für Ihre nächste Mieterhöhung bedeutet
- Ihnen eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs droht oder bereits ausgesprochen wurde
- Sie als Vermieter bestehende Mietverträge auf Reformkonformität prüfen lassen wollen
- Sie als Vermieter möblierte Wohnungen neu vermieten und Ihre Zuschläge rechtssicher gestalten wollen
- Sie Rückforderungen für bereits gezahlte, möglicherweise überhöhte Möblierungszuschläge prüfen wollen
Die Mietrechtsreform 2026 wird Millionen von Mietverhältnissen in Deutschland betreffen. Bis zu ihrer endgültigen Verabschiedung und dem Inkrafttreten im Herbst 2026 bleibt die Rechtslage im Fluss. Handeln Sie nicht voreilig – aber warten Sie auch nicht passiv ab. Ein Gespräch mit einem Mietrechtsexperten kostet wenig Zeit und kann bares Geld sparen.
