Nýjar skyldur leigusala frá 2026: 5 réttindi sem hvert leigjandi á að þekkja

Frá 1. janúar 2026 gilda nýjar og víðtækar breytingar á íslenskum leigulögum. Flestar fréttir hafa einblínt á skyldur leigusala — en leigjendur þurfa líka að þekkja réttindi sín. Meðalleiguverð í nýjum samningum náði 268.926 krónum á mánuði í febrúar 2026, samkvæmt Hagstofu Íslands — hækkun um 8,5% á ársgrundvelli. Á sama tíma vernda nýju reglurnar leigjendur með skýrari kröfum og betra eftirliti.

1. HMS-skráning: leigusalar verða að skrá alla samninga

Stærsta breytingin er sú að allir leigusalar — ekki bara þeir sem leigja fleiri en tvær íbúðir — þurfa nú að skrá leigusamning sinn í leiguskrá HMS. Þetta á við jafnvel þótt þú leigir eina íbúð af öðrum einstaklingi.

Skráning fer fram á Ísland.is/leigusamningar og er ókeypis þegar samningur er gerður rafrænt. Ef samningur er á pappír kostar skráning 2.800 krónur og tekur allt að viku. Rafrænar skráningar ganga í gegn strax við undirskrift.

Hvað þýðir þetta fyrir leigjanda? Skráningin skapar opinberlega gögn yfir samning þinn. Verði ágreiningur um leiguupphæð, endurheimt tryggingar eða brottflutningsskilyrði, er skráður samningur lykilgagn. Ef leigusali neitar að skrá samning, hefur leigjandi grunn til að leita lögfræðiráðgjafar.

2. Leiguhækkanir: strangar takmarkanir gilda

Nýjar reglur setja klara mörk:

• Samningar upp að 12 mánuðum: Engar leiguhækkanir eða verðtrygging leyfileg yfir leigutímann.
• Lengri samningar: Leiguverð má aðeins breytast einu sinni á ári, venjulega tengt verðlagsþróun.

Þetta þýðir að ef þú ert í 6 mánaða samningi og leigusali biður þig um hækkun eftir 3 mánuði, getur þú neitað og vísað til laganna. Lögfræðiráðgjöf getur hjálpað þér að svara slíkum kröfum með skriflegri tilvísun í rétt ákvæði.

3. Trygging: reglur um vörslu og endurgreiðslu

Hámarksupphæð tryggingar er 3 mánaðarleigur. Samkvæmt leigulögum (lög nr. 36/1994 með breytingum) verður leigusalinn að:

• Geyma trygginguna á sérstökum, frjálsum bankareikningi — hann má ekki nota hana
• Ávöxtun reiknisins tilheyrir leigjanda
• Eftir lok leigusamnings hefur leigusali fjórar vikur til að gera skriflegar athugasemdir og kröfur vegna skemmda

Ef leigusali gerir engar kröfur innan fjögurra vikna verður að endurgreiða alla trygginguna með vöxtum. Ef ágreiningur er um frádrátt, hefur leigusali aðrar fjórar vikur til að vísa málinu til kærunefndar húsamála eða dómstóla.

Mikilvæg ráðlegging: Taktu myndir af ástandi íbúðar við innflutning og útflutning. Ef leigusali heldur eftir trygginguna á ósanngjörnum forsendum, getur lögfræðingur hjálpað þér að sækja hana.

4. Brottflutningur: dómstólar, ekki leigusali, ákveða

Mörgum leigjendum er ekki kunnugt um þetta: leigusali getur ekki vikið þér út án dómskipunar. Það er óleyfilegt að skipta um lykla, fjarlægja eigur leigjanda eða hindra aðgang að húsnæðinu án löglegs tilkynningar og dómsúrlausnar.

Gildleg ástæður fyrir brottflutningi eru m.a. vanskil á leigu, gróf brot á samningsskilmálum eða ef leigusali þarf húsnæðið til eigin nota með lögmætri uppsagnartíð. En jafnvel þá krefst ferlið formlegrar tilkynningar og í mörgum tilvikum dómsferlis.

Ef þér er ógnað með brottflutning sem virðist ólöglegur, leitaðu til lögfræðings strax. Rétt þekking á þínum rétti getur komið í veg fyrir ótímabæran flutning.

5. Leiguþak og framtíðin: 71% Íslendinga styðja breytingar

Samkvæmt nýlegri könnun styðja 71% Íslendinga leiguþak — takmörk á hámarksleiguverð. Þótt slíkt þak sé ekki enn í lögum, endurspeglar stuðningurinn víðtæka óánægju með hækkandi húsnæðisverð og er vísbending um frekari lagabreytingar í framtíðinni.

Íslandsbanki spáir 5% vexti leiguverðs á árinu 2026. Samhliða eru HMS-skráningarskyldurnar nýtt tæki sem gerir það auðveldara að rekja og meta leigumarkaðinn. Skyldubundin leiguskráning hjá HMS frá janúar 2026 er stór skref í þá átt að auka gagnsæi á leigumarkaði.

Hvenær á að leita lögfræðiráðgjafar?

Leiguágreiningur getur orðið flókinn hratt. Lögfræðiráðgjöf er sérstaklega gagnleg þegar:

• Leigusali synjast um skrá samning í HMS
• Þér berst hækkun á leiguverði sem virðist ganga gegn 12-mánaða reglunni
• Trygging er ekki endurgreidd í tæka tíð eða er dregin niður á ósanngjörnum forsendum
• Þér er ógnað með brottflutning
• Leigusamningurinn er óskýr um skilyrði eða lengd

Lögfræðingur sem þekkir húsaleigulög getur lesið samninginn þinn, tjáð sig um réttindin og, ef nauðsyn krefur, hjálpað þér að taka mál upp við kærunefnd húsamála.

Hvað ef leigusali brýtur reglurnar?

Leigjandi sem telur sig hafa verið brotinn gegn getur beðið til kærunefndar húsamála án þess að þurfa að fara beint í dómsmál. Kærunefndin tekst á við ágreiningsmál um:

• Tryggingarlegar kröfur
• Ólöglegar leiguhækkanir
• Vanrækslu skráningarskyldu í HMS
• Brottrekstur án löglegrar meðferðar

Ferli hjá kærunefndinni er hraðara og ódýrara en dómsmál — en lögfræðiráðgjöf getur hjálpað þér að undirbúa mál þitt og tryggja að rétt gögn liggi fyrir. Mikilvægasta ráðið: geyma öll samskipti við leigusala skriflega — tölvupóstar og textaskilaboð geta verið lykilgögn í ágreiningi.

Hvað skal gera þegar þú flytur inn?

Meðvitund um réttindi þín byrjar áður en þú skrifast undir. Hér eru fjögur skref sem lögfræðisérfræðingar mæla með:

1. Skoðaðu samninginn áður en þú skrifar undir — tryggðu að hann sé skráður í HMS eða krafðu skráningar
2. Skjalfesta ástand íbúðar — myndirnar frá innflutningsdag eru mikilvægustu gögn þín
3. Staðfestu tryggingarkröfu — spurðu leigusala hvernig trygging er geymd og á hvaða reikningi
4. Þekktu uppsagnarfrestin — venjulega 3–6 mánuðir eftir samningsgerð og lengd leigusamnings

Þekking á réttindum þínum kostar ekkert — en vanþekking getur kostað marga mánuðarleigur.

Leigumarkaðurinn á Íslandi er í breytingum. Nýju reglurnar veita leigjendum meiri vernd — en aðeins þeir sem þekkja þær geta nýtt sér þær að fullu.

Fyrirvari: Þessi grein er til fræðslu og fræðslu einungis. Hún er ekki lögfræðiráðgjöf. Leitaðu til löggiltrar lögfræðings fyrir ráðleggingar sem henta þínum sérstöku aðstæðum.