Útlendingar greiða 14% meira í leigu á Íslandi: hvað segja lög um réttindi leigjenda?

Útlendingar búsettir á Íslandi greiða að meðaltali 14% hærra leiguverð en íslenskir leigjendur í janúar 2026, samkvæmt nýjum gögnum frá Húsnæðis- og mannvirkjastofnun (HMS). Þetta kemur fram þrátt fyrir að erlendir leigjendur búi oft í minni íbúðum — og bendir til kerfisbundins ójafnræðis á leigumarkaðnum á höfuðborgarsvæðinu.

Hvað sýna gögnin?

HMS hefur á þessu ári tekið saman gögn úr nýja leiguskrásetningarkerfinu, sem tók gildi í janúar 2026 og skyldar alla leigusala að skrá leigusamninga. Þótt skráningum hafi ekki fjölgað eins mikið og vonast var, sýna gögnin skýra mynd: útlendingar búa í minni íbúðum en íslenskir leigjendur — en greiða engu að síður meira.

„Leigan er ekki endilega lægri hjá erlendum leigjendum þrátt fyrir það að þeir séu í minni íbúðum. Hún er jafnvel hærri í mörgum tilvikum," sagði Jónas Atli Gunnarsson, þjóðhagfræðingur HMS, á RÚV þann 1. apríl 2026.

Til samanburðar: meðalleiguverð á nýskráðum samningum náði 268.926 krónum á mánuði í febrúar 2026. Ef erlendir leigjendur greiða 14% meira, þýðir það um 37.000 króna auka á mánuði — eða rúmlega 440.000 krónum á ári. Þetta er gríðarlegt álag á erlendar fjölskyldur sem eru þegar á lágu launastigi eða nýkomnir á markaðinn.

Hvers vegna er þetta að gerast?

Nokkrar skýringar hafa verið settar fram af sérfræðingum og mannréttindahagsmunum.

Takmarkaður aðgangur að opinberu húsnæðiskerfi: Erlendir ríkisborgarar — sérstaklega þeir sem eru nýkomnir til landsins — hafa oft minni aðgang að leigubótum og félagslegu húsnæði, sem þrýstir þeim yfir á einkamarkaðinn þar sem verðið er hærra. Samkvæmt skýrslu HMS skrásetur hlutfall erlendra leigjenda sig síður undir opinber stuðningsfyrirkomulag.

Veikari samningsstaða: Margir útlendingar þekkja ekki réttindi sín samkvæmt íslenskum lögum — sérstaklega húsaleigulögin nr. 36/1994 — eða geta ekki ráðfært sig um samninginn á íslensku. Þetta gefur leigusölum aukið svigrúm til að ganga harðara í samningagerð.

Minni tengslanet á leigumarkaði: Íslendingar fá gjarnan leigutilboð í gegnum kunninglega og vini. Útlendingar sem eru nýkomnir til landsins hafa ekki þennan aðgang og þurfa oft að greiða markaðsverð eða hærra vegna þess að þeir svara auglýsingum á almennum gáttum.

Styttri leigutímar: Erlent fólk — sérstaklega námsmenn og starfsfólk á tímabundnum samningum — tekur gjarnan leigusamninga til skemmri tíma, sem leigusalar nýta sér til að rukka hærra tímaverð. Skammtímasamningar fela í sér meiri óvissu fyrir leigusala og það endurspeglast gjarnan í verðinu.

Tungumálaerfiðleikar: Leigusamningar á íslensku geta verið flóknir, jafnvel fyrir þá sem hafa góðar íslensku. Þegar erlendur leigjandi undirritar samning sem hann skilur ekki að fullu, gætu einhliða ákvæði — s.s. um viðhaldskostnað, tryggingarkröfur eða uppgreiðslu — verið honum óhagstæð.

Hvað segja lög um mismunun á leigumarkaði?

Samkvæmt lögum um jafna meðferð óháð þjóðerni nr. 85/2018 er leigusölum óheimilt að mismuna leigjendum á grundvelli þjóðernis eða uppruna. Húsaleigulögin kveða einnig á um réttindi leigjenda til sanngjarnar leiguupphæðar miðað við markaðsverð.

Ef útlendingur telur sig hafa greitt ósanngjarnt leiguverð eða orðið fyrir mismunun getur hann eða hún leitað til Húsnæðiskærunefndar, sem er óháð stjórnsýslunefnd sem fjallar um ágreining milli leigjenda og leigusala. Nefndin er gjaldfrjáls og meðferð mála tekur venjulega 4–8 vikur.

Þrátt fyrir þetta eru kvartanir frá erlendum leigjendum sjaldgæfar — ýmist vegna þess að fólk þekkir ekki kerfið, óttast afleiðingar þess að kæra leigusala, eða hefur ekki aðgang að lögfræðilegri ráðgjöf.

Hvað getur lögfræðingur gert fyrir þig?

Þegar kemur að húsaleigusamningum eru lögfræðileg réttindi leigjenda oft flóknari en við hljóðum. Sér í lagi ef þú ert erlendur leigjandi á Íslandi getur lögfræðingur aðstoðað þig við:

• Yfirferð leigusamnings áður en undirritað er — eru skilmálarnir í samræmi við lög?
• Mat á leiguverði — greiðir þú meira en markaðsverð? Er mögulegt að kæra hækkun?
• Kæra til Húsnæðiskærunefndar — hvernig á að leggja fram kvörtun á réttan hátt?
• Túlkun á réttindum þínum við uppsögn leigusamnings eða þegar deilt er um tryggingarfjárhæðir
• Túlkun og þýðingu á íslenskum lagaákvæðum sem tengjast húsaleigumálum

Á Expert Zoom er hægt að fá ráðgjöf frá lögfræðingum sem sérhæfa sig í íslenskum húsaleigumálum — bæði á íslensku og erlendum tungumálum. Skoðaðu einnig nýjustu greinar um leigumál og Airbnb-reglur á Íslandi til að kynnast réttindum leigjenda betur.

Hvað geturðu gert strax?

Ef þú ert erlendur leigjandi á Íslandi og veltir þessum spurningum fyrir þér:

1. Berðu saman leiguverðið þitt við skráð markaðsverð á HMS gáttinni — eru þú að greiða meira en samanburðarhópar?
2. Lestu leigusamninginn þinn vandlega — ertu með réttilegar verndarákvæðið skráð og skilur þú öll skilyrðin?
3. Hafðu samband við Húsnæðiskærunefnd ef þú telur þig hafa verið mismunað eða greiðir ósanngjarna leigu
4. Leitaðu ráðgjafar lögfræðings áður en þú skrifar undir nýjan samning eða til að meta hvort þú eigir rétt á endurgreiðslu hluta tryggingarskuldar
5. Mundu að þú átt réttindi — allar leigjendur á Íslandi, óháð þjóðerni, eiga sömu grundvallarréttindi

Staðan er til skoðunar

HMS hefur lýst þessum niðurstöðum sem „áhyggjuefni" og boðað að kanna frekar hvort verðmunurinn endurspegli raunverulega stærðarmun á íbúðum eða hvort um eiginlega mismunun sé að ræða. Samhliða hefur Jafnréttisstofa bent á að rannsóknir á þjóðernismismunun á íslenska leigumarkaðnum séu of litlar miðað við umfang vandans.

Fyrir þá sem búa á Íslandi á erlendu vegabréfi er þetta mikilvæg þróun. Þú þarft ekki að þola meira en lög bjóða — en þú þarft að þekkja réttindi þín til að geta nýtt þér þau.

Athugaðu: Þessi grein er fræðsluleg og kemur ekki í staðinn fyrir persónulega lögfræðilega ráðgjöf. Ef þú þarft sértæka aðstoð vegna leigumáls skaltu leita til löggilts lögfræðings.