Elín ÓlafsdóttirFrá 1. janúar 2026 er öllum leigusölum á Íslandi skylt að skrá leigusamninga í HMS leiguskrá — óháð því hvort þeir leigi eitt herbergi eða tuttugu íbúðir. Þetta er grundvallarmunur frá fyrri lögum þar sem aðeins leigusalar með fleiri en tvær íbúðir urðu að skrá. Nú á þetta við um alla — og brot á þessum skyldum getur haft alvarlegar lögfræðilegar afleiðingar.
Hvað er HMS leiguskráin?
HMS (Húsnæðis- og mannvirkjastofnun) er ríkisstofnun á Íslandi sem sér um húsnæðismál. Leiguskráin er rafrænt kerfi þar sem leigusamningar eru skráðir og geymdir opinberlega.
Skráin inniheldur meðal annars:
- Tegund húsnæðis og staðsetningu
- Leigufjárhæð og uppfærslureglur
- Gildistíma samnings
- Upplýsingar um báðar aðilana
Skráning rafrænt er gjaldfrjáls fyrir báðar aðilana. Ef leigusali skilar pappírssamningi til HMS til handvirkar skráningar er þjónustugjald 2.800 ISK. Skráning er sjálfvirk þegar allir aðilar hafa undirritað samninginn rafrænt í HMS-kerfinu.
Af hverju skiptir þetta máli fyrir leigjendur?
Skyldubundin leiguskráning verndar leigjendur með beinum hætti. Hér eru þrjár meginástæður:
1. Rétt til húsnæðisbóta — Til þess að geta fengið húsnæðisbætur (housing benefits) frá HMS verður leigusamningurinn að vera skráður í kerfið. Ef leigusali neitar að skrá, getur leigjandinn skráð samninginn sjálfur í kerfið — þetta er heimilt samkvæmt lögum.
2. Vernd gegn ólöglegum leigufjárhækkunum — Samkvæmt nýjum reglum sem tóku gildi 2026 er óheimilt að hækka leigu á fyrsta 12 mánuðum leigusamnings. Þetta er veruleg breytinga frá eldri reglum. Án skráningar er erfitt að sanna hvort leigusamningur er enn gildur eða hvenær hann hófst.
3. Sönnunargagn — Ef leigudeilur koma upp — sem gerist oftar en menn halda — er skráður leigusamningur lykilgagn. Deilur um tryggingafjárhæð, tjón eða uppsagnartíma geta leyst sig skjótt með réttum gögnum.
Hvað þurfa leigusalar að vita?
Leigusalum ber skylda til að tryggja skráningu. Hér eru lykilreglurnar:
Skráning við upphaf leigusamnings — Svo fljótt sem leigusamningur er undirritaður á að vera skráður í HMS. Töf getur skaðað leigjanda — og leigusala.
Engin hækkun á fyrsta ári — Hin nýja regla um bann við leiguhækkunum á fyrsta 12 mánuðum tekur við af sér. Leigusalinn getur ekki hækkað leigu á þessum tíma þótt verðlag hækki — hækkun er heimil fyrst eftir eitt ár, og þá aðeins samkvæmt kjarasamningum eða húsnæðisverðlagsliðnum.
Innbyrðis samningur gildir ekki gegn lögum — Leigusamningur sem kveður á um lakar lágmarksskilyrði en lögum samkvæmt er ógildir hvað þá skilmála varðar. Leigusali getur ekki samið sig út úr lögvernd leigjanda.
Hvað verður ef leigusali skráir ekki?
Samkvæmt Leigjendaaðstoðinni — sem er opinber ráðgjafarþjónusta fyrir leigjendur á Íslandi — getur leigjandi krafist skráningar eða farið með málið til Kærunefndar húsamála ef leigusali neitar.
Kærunefnd húsamála er óháð stjórnvald sem tekur til meðferðar ágreiningsmál á milli leigusala og leigjenda. Þar er fræðilegar og lögfræðilegar túlkun gert á réttindum. Leigusali sem brýtur markvisst gegn skráningarskyldunni getur einnig átt yfir sér brot á húsaleigulögum sem leiðir til viðurlaga.
Hvað er nýtt frá 2025 til 2026?
Þar sem margar breytingar hafa gerst á stuttum tíma er gott að hafa yfirlit:
| Breyting | Gildistími |
|---|---|
| Öll leigusamningar skráningarskyldir í HMS | 1. janúar 2026 |
| Bann við leiguhækkun á fyrsta 12 mánuðum | 2026 |
| Leigumatskerfi HMS í fullu rekstri | 2025 |
| Húsnæðisbætur tengdar HMS-skráningu | Áfram í gildi |
Leigumarkaðurinn 2026: hvernig lítur hann út?
Þróunin á leigumarkaðnum á Íslandi er veruleg. Samkvæmt Hagstofu Íslands hækkuðu leiguverð um **8,5% árið 2025** í samanburði við árið á undan — hraðar en almennt verðlag. Í Reykjavík er leiga á tveggja herbergja íbúð að meðaltali á bilinu 200.000–280.000 ISK á mánuði.
Á sama tíma hefur fjöldi leiguíbúða aukist. Reykjavík samþykkti húsbyggingaráætlun til 2035 sem gerir ráð fyrir allt að 16.000 nýjum íbúðum yfir tíu ár. Þetta ætti á endanum að létta á leiguþrýstingi — en á meðan er leigumarkaðurinn enn mjög þröngur, sérstaklega í höfuðborgarsvæðinu.
Nýju reglurnar um HMS-skráningu koma inn í þennan samhengi. Þær þjóna tvenns konar hlutverki: annars vegar auka þær gagnsæi á leigumarkaðnum þar sem yfirvöld geta nú fylgst betur með leiguverðaþróun í einstökum hverfum. Hins vegar vernda þær leigjendur með beinum hætti.
Hvað er með útlendinga og leigjendur sem hafa dvalarleyfi?
Sérstakur hópur sem nýtur góðs af HMS-skráningu er útlendingar sem búa á Íslandi á dvalarleyfi. Til þess að endurnýja dvalarleyfi eða sækja um íslenska ríkisborgararétt þarf oft að framleggja gögn um búsetu. HMS-skráður leigusamningur er viðurkennt sönnunargagn.
Erlendir leigjendur hafa sömu réttindi og íslenskir ríkisborgarar þegar kemur að leigu. Þeir geta einnig notfært sér húsnæðisbætur ef þeir uppfylla tekjuskilyrðin, að því gefnu að leigusamningurinn sé skráður.
Rannsóknir sýna að erlendir leigjendur greiða að meðaltali 14% hærri leigu en sambærilegir íslenskir leigjendur — og það er einmitt vegna þess að þeir hafa oft minni þekkingu á réttindum sínum og vita síður af reglur eins og bann við leiguhækkun á fyrsta ári.
Hvenær ætti að leita til lögfræðings?
Leigulög á Íslandi eru flókin — og breytt reglur gera þær ekki einfaldari. Það eru sérstakar aðstæður þar sem nauðsynlegt er að fá faglega lögfræðiráðgjöf:
- Ef þér er sagt upp og þú ert ekki viss hvort uppsögnin sé lögleg (uppsagnartímar eru 3–6 mánuðir eftir leigugerð)
- Ef leigusali neitar að skrá samning og þú þarfnast húsnæðisbóta
- Ef deila kemur upp um tryggingu — Leigutrygging má ekki vera hærri en 3 mánaðarleiga
- Ef leigjanda er brotið gegn skilmálum — Svo sem ef leigusali gengur inn í íbúðina án tilkynningar
Lögfræðingur sem sérhæfir sig í húsnæðismálum getur hjálpað þér að þekkja réttindi þín og vernda þig gegn ólöglegum aðgerðum. Slíkir sérfræðingar eru aðgengilegir á netinu og geta gefið faglegar ráðleggingar án þess að þú þurfir að bóka líkamlega mætingu.
Til nánari vitnunar um skráningarferli má skoða HMS leiguskrá á Ísland.is þar sem lýsing á skráningarferlinu er skýr og opinber.
Þetta efni er til fræðslu og útskýringar á löglegum réttindum. Ráðfærðu þig við löggiltann lögfræðing ef þú ert í leigudeilu eða þarft lögfræðiráðgjöf um tiltekið mál þitt.
