Erlendir leigjendur greiða 14% hærri leigu á Íslandi: lögfræðingur útskýrir réttindi þín

Erlendir leigjendur á Íslandi greiða að meðaltali 14% hærri leigu en íslenskir ríkisborgarar — þrátt fyrir að búa í minni íbúðum. Þetta kemur fram í skýrslu Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar (HMS) frá janúar 2026. Niðurstöðurnar lýsa kerfisbundinni mismunun á leigumarkaðnum sem hefur verið að aukast frá 2022.

HMS-skýrslan: helstu niðurstöður

Þorfinnn Atli Gunnarsson, þjóðhagsfræðingur HMS, útskýrði niðurstöðurnar þannig: „Leigan er ekki endilega lægri fyrir erlenda leigjendur þótt þeir leigi minni íbúðir. Í mörgum tilvikum er hún jafnvel hærri."

Skýrslan sýnir ennfremur:

• Aðeins 15–20% erlendra leigjenda fá húsnæðisaðstoð, miðað við meira en þriðjung íslenskra leigjenda í samsvarandi tekjulagi.
• Erlendir leigjendur upplifa meira óöryggi á leigumarkaðnum — tímabndin leigusamningar eru algengari og aðgangur að sveitarfélagsíbúðum takmarkaðri.
• Frá ársbyrjun 2026 er skráning leigusamninga skylduleg, en fjöldi skráninga hefur ekki aukist marktækt og yfirvöld eru að undirbúa viðurlög vegna vanrækslu.

Meðalmarkaðsleiga í nýskráðum samningum náði 268.926 krónum á mánuði í febrúar 2026, samkvæmt gögnum HMS. Þetta þýðir að erlendur leigjandi í einnar svefnherbergjaíbúð gæti greitt um 37.649 krónum meira á mánuði en jafngildir íslenskur leigjandi — eða meira en 450.000 krónur á ári.

Lögleg réttindi erlendra leigjenda á Íslandi

Íslensk lög vernda alla leigjendur — óháð þjóðerni — samkvæmt húsaleigulögum nr. 36/1994. Þetta þýðir í reynd:

1. Rétturinn til að fá skriflegan leigusamning er tryggður í lögum. Ef leigusali neitar að gefa út skriflegan samning er brot á lögunum. Erlendur leigjandi á sama rétt og íslenskur.

2. Bann við mismunun kemur fram í jafnréttislögum nr. 150/2020 sem banna mismunun á grundvelli þjóðernis meðal annars á leigumarkaðnum. Ef hægt er að sanna að leigusali reiknar hærri leigu vegna uppruna leigjanda getur það varðað við þessi lög.

3. Réttur greiðslumat — Húsnæðisaðstoð frá HMS er í boði fyrir þá sem uppfylla tekjuskilyrði. Erlendir leigjendur þurfa oft sérstaka ráðgjöf við umsóknarferlið þar sem gögn um tekjur og búsetu geta þurft sérstaka þýðingu eða staðfestingu.

4. Kærurétt vegna ósanngjarnra skilyrða er tryggður hjá Húsnæðiságreiningsmatsnefnd. Málsmeðferðin er almennt á íslensku en þýðingaraðstoð er í boði.

Af hverju er mismununin svona algeng?

Lögfræðingar og húsnæðissérfræðingar hafa bent á nokkrar ástæður:

• Takmarkað tengslanet: Erlendir leigjendur hafa sjaldnar íslenskar meðmælaritanir eða fyrri leiguhistoríu hér á landi, sem gerir leigusölum auðveldara að réttlæta hærri leigu með „meiri áhættu".
• Takmarkað tungumálakunnátta: Leigusamningar eru yfirleitt á íslensku. Leigjendur sem skilja ekki íslenskt lagamál gera sér ekki alltaf grein fyrir hvað þeir skrifa undir.
• Vanþekking á réttindum: Margir erlendir leigjendur vita ekki hvar þeir leita réttar ef þeir eiga í ágreiningi við leigusala.

Þetta þýðir að vandinn er bæði uppbygging og fræðslulíkan — og sérfræðingar hafa ítrekað hvatt yfirvöld til að setja á fót markvissara fræðslukerfi fyrir erlenda leigjendur.

Hvað á erlendur leigjandi að gera?

Ef þú ert erlendur leigjandi og grunar þig um mismunun eða ósanngjarn leigusamning eru þetta mikilvægustu skrefin:

1. Skoðaðu leigusamninginn þinn vandlega — helst með hjálp þýðanda eða lögfræðings. Gakktu úr skugga um hvort leigan sé bundin við verðlag eða tryggingarkröfur umfram það sem lög heimila.
2. Berðu leiguna saman við meðaltalsupplýsingar HMS fyrir hverfið þitt. Stórferleg frávik geta verið merki um mismunun.
3. Skráðu leigusamninginn hjá HMS nú þegar skráning er skylduleg — þetta verndar báðar hliðar en verndar einkum leigjanda.
4. Leitaðu réttar hjá Húsnæðiságreiningsmatsnefnd ef ágreiningur kemur upp. Málsmeðferðin er gjaldfrjáls.
5. Hafðu samband við lögfræðing ef þú telur um kerfisbundna mismunun vera að ræða eða þarft aðstoð við að skilja réttarstöðu þína.

Sjá einnig grein okkar um hvernig leiguverð á Íslandi hefur þróast árið 2026 og nýjar reglur um Airbnb-leigu sem geta haft áhrif á leiguframboð.

Dæmi um brot sem geta komið upp í leigusamningum

Lögfræðingar sem starfa á sviði leigumála hafa bent á nokkrar algengar fallgildrur sem erlendir leigjendur detta í:

Ólöglegar tryggingarkröfur — Leigusali má krefjast allt að þriggja mánaða leigu í tryggingu. Ef krafan er hærri er hún ólögleg og hægt er að krefjast endurgreiðslu.

Ógreinileg skilyrði um uppgreiðslu — Margir samningar innihalda klausur um losun á samningi sem eru of þröng eða ganga gegn lögum. Leigjandi á rétt á að segja upp samningi með sanngjarnum fyrirvara.

Verðbreytingarskilyrði bundið við annað en verðlag — Samkvæmt lögum er aðeins heimilt að tengja leigu við opinbert verðlag (CPI). Samningar sem binda leigu við gengi gjaldmiðils eða laun eru ólöglegir.

Óljósar viðgerðarskylður — Leigusali ber ábyrgð á viðhaldi á uppistöðum húsnæðisins. Ef samningurinn reynir að færa þessa skyldu yfir á leigjanda er hægt að vefengja hann.

Framtíðin: Þarf fleiri breytingar?

Húsnæðisráðherra Íslands hefur lofað endurskoðun á framkvæmd húsaleigulaga á árinu 2026, m.a. í tengslum við nýja skráningarskyldu. HMS-skýrslan er hluti af víðara samhengi þar sem íslenska leigumarkaðurinn glímir við verðhækkanir, fækkun íbúða til sölu og vaxandi hlutfall erlendra íbúa.

Samkvæmt gögnum Hagstofu Íslands jókst hlutfall erlendra ríkisborgara með búsetu á Íslandi úr 14,7% árið 2020 í 21,4% árið 2025 — hæsta hlutfall í sögu þjóðarinnar. Þessi þróun gerir húsnæðisréttindi erlendra íbúa að sífellt brýnni samfélagslegri spurningu.

Á Expert Zoom getur þú leitað ráðgjafar hjá lögfræðingum sem sérhæfa sig í leigumálum, neytendarétti og húsnæðismálum — og fengið fyrstu ráðgjöf á netinu.

Fyrirvari: Þessi grein er til fræðslu einvörðungu og kemur ekki í stað lögfræðilegrar eða fjárhagslegrar ráðgjafar. Leitu til fagmanns ef þú ert í vafa um réttarstöðu þína.