Nýjar Airbnb-reglur á Íslandi: Hvað þurfa leigusalar að vita um 90 daga markið?

Ný lög um heimagistingu tóku gildi á Íslandi hinn 19. mars 2026, og setja þau þröngar skorður við útleigu í gegnum Airbnb og svipaðar gáttir í þéttbýli. Löggjöfin, sem ráðherra mennta- og atvinnumála Lilja Dögg Alfreðsdóttir setti fram, takmarkar skammtímaleigur við 90 daga á ári og 2 milljóna króna tekjumark. Brot á reglum geta leitt til missis leyfis og sekta.

Hvað er nýtt í lögunum?

Núna eru eftirfarandi hömlur á skammtímaleigum í þéttbýli á Íslandi:

90 daga ársmark: Einungis er heimilt að leigja húsnæði í skamman tíma í 90 dagar á hverju almanaksári. Fer leigan yfir þetta mark — jafnvel um einn dag — þarf eigandinn stóra leiguleyfi sem er ætlað fyrirtækjum.

2 milljóna króna tekjumark: Tekjur af heimagistingu mega ekki fara yfir 2 milljónar króna á ári (um 13.300 evrur) til að falla undir flokk heimagistingar. Umfram það telst starfsemin vera atvinnurekstur.

Lögheimilisskilyrði: Leigusali verður að hafa lögheimili í þeirri eign sem hann leigir út — eða í öðru húsnæði á sama lóð. Þetta þýðir að eigendur sem eru ekki búsettir í eigninni eða eru ekki á Íslandi geta almennt ekki fengið leyfi.

Tvær eignir að hámarki: Hægt er að fá leyfi fyrir aðaleign og eitt sumarhús í dreifbýli. Fleiri eignir kalla á rekstrarleyfi.

Skráningarskylda: Allar skammtímaleigur verða að vera skráðar og leyfin endurnýjuð árlega.

Lögin eiga sérstaklega við um höfuðborgarsvæðið. Í dreifbýli og á sumarbústaðarsvæðum er rúmgæðari fyrirkomulag í gildi.

Af hverju þessar breytingar?

Íslenska húsnæðiskreppan var helstu hvati þessara laga. Gos á Reykjanesi á árunum 2023–2024 ollu því að um 3.800 íbúar Grindavíkur urðu að yfirgefa heimili sín. Þetta setti aukinn þrýsting á leigumarkaðinn í höfuðborgarsvæðinu, þar sem Airbnb-eignir höfðu þegar dregið úr framboði á langtímaleigu.

Samkvæmt skýrslu HMS (Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar) eru um 28.000 virkar leigusamningar skráðir í leiguskrá, en húsnæðiskostnaðurinn er áfram í hæsta lagi — leiguverð á Íslandi hækkaði um 8,5% á ársgrundvelli í febrúar 2026.

Lagaleg skref eru í samræmi við þróun í öðrum Evrópulöndum — Amsterdam, Barcelona og Berlín hafa allar sett sambærilegar takmarkanir til að vernda langtímaleigu.

Hvað þekkja leigusalar ekki alltaf?

Margir eigendur sem hafa leigt út í gegnum Airbnb í nokkur ár gera sér ekki fulla grein fyrir þeim lögskyldum sem nú gilda. Nokkrir algengir misskilningar:

„Ég er bara að leigja út eitt herbergi": Lögin gilda um allt húsnæði — hvort sem það er ein stofuherbergi, íbúð eða heilt hús. Einungis geymslur og birgðageheymsla eru undanþeginnar.

„Ég sé ekki þar búsettur en get lánað nágranna": Það er ekki löglegt. Leigusali verður að hafa lögheimili í eigninni til að uppfylla skilyrðin.

„Tekjurnar hafa aldrei farið yfir 2 milljóna": Tekjuskilyrðið er heildargreiðslur — ekki hagnaður. Þóknun Airbnb, þrif og önnur gjöld teljast hluti af tekjunum.

„Ég þarf ekki að skrá mig ef ég er bara að gera þetta af og til": Skráningarskylda gildir óháð tíðni. Jafnvel ein gisting krefst þess að eigandinn hafi gilda skráningu.

Lögfræðilegt mat: hvenær þarftu ráðgjöf?

Ef þú ert núverandi leigusali á Airbnb eða planlegar að byrja, eru nokkrar aðstæður þar sem fagleg lögfræðiráðgjöf er sérstaklega gagnleg:

Ef þú ert að selja eða kaupa eign sem hefur verið notuð til skammtímaleigu, þarf að fara yfir hvort skráning sé í lagi og hvort leyfið fylgir með. Að kaupa eign með ólöglega starfsemi er áhætta sem kaupandinn tekur að sér.

Ef þú ert að leigja út meira en eina eign, þarft þú að meta hvort starfsemi þín falli undir rekstrarleyfi eða heimagistingu — og þetta getur skipt verulegu máli skattalega.

Ef þú hefur fengið ábendingu eða sátt frá yfirvöldum vegna brots, er brýnt að leita til lögfræðings sem hefur sérþekkingu á húsnæðisrétti.

Ef þú ert erlendur eigandi með fasteign á Íslandi sem þú ert ekki búsettur í, þarf að fara vandlega yfir hvort og hvernig þér er heimilt að leigja hana út.

Lögfræðingar sérfræðingaþjónustu á sviði húsnæðisréttar geta farið yfir þína stöðu, hjálpað þér að skrá eign löglega og ráðlagt þér um skattalegar og rekstrarlegar skuldbindingar.

Gagnleg viðmiðun er Húsnæðis- og mannvirkjastofnunin sem sér um leigusamningaskrá og skammtímaleigu­skrá á Íslandi — þar er hægt að staðfesta stöðu skráningar.

Hvað gerist ef þú bregðst ekki við?

Leigusalar sem fara ekki eftir lögunum geta glatað leyfi sínu og átt undir bótakröfu frá leigjendum eða yfirvöldum. Í sumum tilvikum geta brot á skattareglum vegna óskráðra tekna af Airbnb einnig fylgt álagi. Skattyfirvöld nota nú rafrænar upphæðir frá leigu­gáttum til að bera saman við skattskil.

Mikilvægt er að gera þetta sem fyrst — lögin eru þegar í gildi og bíða eftir samræmi við þau er ekki valkostur.

Á Expert Zoom er hægt að finna lögfræðing með reynslu á sviði húsnæðisréttar sem getur farið yfir þína stöðu og aðstoðað þig við að starfa í samræmi við nýju lögin. Lögfræðingur getur einnig hjálpað þér að meta hvort hagkvæmara sé að breyta rekstrinum í langtímaleigu, eða hvort sérstök rekstrarleyfi séu í þínum hag.

Fyrirvari: Þessi grein veitir almennar upplýsingar í fræðsluskyni og kemur ekki í stað faglegrar lögfræðiráðgjafar. Leitið til löggilts lögfræðings áður en þér takið ákvarðanir sem snerta fasteignaleigu eða skattalegar skuldbindingar.