Jonas Ce mercredi 3 juin 2026, Arte diffuse "As bestas", le thriller espagnol de Rodrigo Sorogoyen dans lequel Denis Ménochet et Marina Foïs incarnent un couple français installé dans un village reculé de Galice. Ils ont tout quitté pour rénover des maisons abandonnées et s'installer durablement dans cette région rurale de l'Espagne du nord-ouest. Ce choix de vie dégénère en cauchemar face à l'hostilité croissante de voisins galiciens. Inspiré d'une histoire vraie — celle d'un couple néerlandais dont la vie a basculé en 2010 dans un hameau de la province d'Ourense — le film pose une question que des milliers de Français évitent de se poser avant d'acheter une ferme à l'étranger : êtes-vous vraiment prêts pour ce que cela implique ?
Un phénomène qui prend de l'ampleur
Acheter et rénover une maison rurale en Espagne, au Portugal ou en Italie n'est plus réservé aux retraités. Selon les données du portail Idealista publiées en mars 2026, les zones rurales de Galice, de l'Aragon et de l'Estrémadure attirent un nombre croissant d'acheteurs français entre 35 et 55 ans, attirés par des prix inférieurs de 60 à 80 % à ceux de régions rurales françaises comparables.
Mais entre l'image romantique d'une ferme en pierre à restaurer et la réalité administrative et humaine, l'écart est souvent brutal. "As bestas" en montre les aspects les plus extrêmes. Les experts de terrain en témoignent : même sans violence physique, les mauvaises surprises sont fréquentes.
Piège n°1 : la licencia de obras, une démarche complexe et régionalisée
En France, obtenir un permis de construire relève de la mairie et suit un cadre national relativement uniforme. En Espagne, la situation est radicalement différente. Il existe 17 communautés autonomes, chacune disposant de ses propres réglementations en matière d'urbanisme.
Pour des travaux légers (repeindre des murs intérieurs, changer un sol), une licencia de obra menor suffit, déposée auprès du département Licencias Urbanísticas de votre mairie. Mais dès que vous touchez à la structure, à la façade ou aux espaces intérieurs, vous entrez dans le champ de la licencia de obra mayor, qui nécessite un proyecto de reforma rédigé par un architecte espagnol agréé.
En Galice spécifiquement, la Xunta de Galicia (gouvernement régional) impose des contraintes supplémentaires pour les biens en zone rurale protégée (solo rústico). Un Français ayant acheté une ferme classée dans cette catégorie peut se voir interdire certains types de rénovations ou d'extensions, même mineurs.
Piège n°2 : les artisans locaux et l'absence d'équivalent du "Siret"
En France, avant de signer un devis, vous pouvez vérifier l'immatriculation d'un artisan au Registre national des entreprises en quelques secondes. En Espagne, le système est différent : les artisans indépendants sont immatriculés via le CIF (Código de Identificación Fiscal) ou le NIF individuel, mais il n'existe pas de registre centralisé des qualifications artisanales.
Conséquence directe : il est difficile pour un acheteur étranger de vérifier qu'un électricien ou un maçon espagnol dispose bien des certifications requises. En Galice, région où le marché du bâtiment est moins structuré que dans des zones plus touristiques comme la Costa del Sol ou la Catalogne, des travaux réalisés par des artisans non certifiés peuvent créer des problèmes d'assurance ou de conformité lors d'une revente.
Un artisan qualifié en France spécialisé dans les chantiers transfrontaliers peut vous aider à superviser des travaux à distance ou à vérifier la conformité des devis reçus sur place.
Piège n°3 : les coûts cachés qui explosent les budgets
Le prix d'achat affiché n'est qu'une partie du coût réel. En Espagne, les frais de notaire représentent en général 6 à 8 % du prix de vente (contre 7 à 8 % en France), mais s'y ajoutent des taxes spécifiques selon les régions. En Galice, l'ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) — l'équivalent des droits de mutation — oscille entre 8 et 10 % pour les résidences secondaires.
Pour un bien acheté 80 000 euros (prix courant pour une ferme en Galice rurale), les frais annexes peuvent atteindre 14 000 à 16 000 euros. Si les travaux de rénovation sont estimés à 60 000 euros, le budget total dépasse facilement les 160 000 euros — bien loin du romantisme affiché dans les publicités de biens à rénover.
Par ailleurs, l'IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles), équivalent de la taxe foncière française, est dû chaque année même si la maison est inhabituée. Son montant varie selon la commune et la valeur cadastrale, souvent sous-évaluée sur les biens anciens.
Piège n°4 : les conflits de voisinage, un risque sous-estimé
"As bestas" pousse ce risque à l'extrême, mais les conflits de voisinage sont une réalité pour les acheteurs étrangers en zone rurale. Ils portent souvent sur des droits de passage (servidumbres de paso), des chemins communaux, des droits d'eau, ou des héritages de parcelles non délimitées.
En Galice, le foncier rural est particulièrement morcelé, résultat de successions fragmentées sur plusieurs générations. Il n'est pas rare qu'un acheteur découvre, après signature de l'acte, que le terrain attenant à la maison appartient à plusieurs dizaines de descendants d'une même famille dont les droits n'ont jamais été clarifiés.
Faire vérifier le titre de propriété par un abogado (avocat espagnol) spécialisé en droit immobilier est indispensable avant tout engagement. La vérification doit porter sur le registre de la propriété (Registro de la Propiedad) et le cadastre (Catastro), qui ne sont pas toujours cohérents entre eux en zone rurale.
Pour éviter les mauvaises surprises lors d'un achat immobilier à l'étranger, la page dédiée de l'Ambassade de France en Espagne recense les démarches essentielles adaptées aux ressortissants français.
Pour les Français tentés par l'aventure rurale à l'étranger, notre article sur l'achat immobilier en Calabre pour les Français donne un aperçu des mêmes enjeux appliqués à l'Italie.
Quand faire appel à un artisan ou à un expert ?
Avant de signer un compromis de vente pour un bien à rénover en Espagne, plusieurs professionnels peuvent vous éviter des erreurs coûteuses :
- Un architecte espagnol pour estimer les travaux et vérifier les contraintes d'urbanisme locales
- Un abogado pour examiner le titre de propriété et la conformité cadastrale
- Un artisan qualifié français spécialisé en chantiers à l'étranger pour superviser les travaux
- Un conseiller en gestion de patrimoine pour modéliser le budget total (achat + frais + rénovation + fiscalité)
Sur ExpertZoom, des artisans et des conseillers expérimentés en projets immobiliers à l'étranger peuvent vous accompagner dès la phase de recherche.
"As bestas" est diffusé le mercredi 3 juin 2026 sur Arte et disponible en streaming jusqu'au 2 juillet 2026.
Avertissement : Cet article est à titre informatif et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou patrimonial. Pour tout projet d'achat immobilier à l'étranger, consultez un professionnel qualifié (avocat, notaire, conseiller en gestion de patrimoine).
