Antoine FavreLa Zürcher Kantonalbank (ZKB) a publié en mai 2026 son étude semestrielle sur le marché immobilier suisse. Le verdict est nuancé : le marché se refroidit légèrement, mais pas de quoi souffler. Les loyers dans le canton de Zurich devraient progresser de 2,5% en 2026, et les prix des maisons individuelles de 3,5% par an pour 2026 et 2027. Pour les propriétaires, investisseurs et locataires suisses, cette étude soulève une question concrète : comment adapter sa stratégie patrimoniale à ce contexte ?
Pour les détenteurs de biens immobiliers en Suisse romande et en Suisse alémanique, les signaux sont mixtes et méritent une lecture fine.
Ce que révèle l'étude ZKB mai 2026
L'étude de la banque zurichoise, signée par l'experte Ursina Kubli, dresse un portrait précis du marché. Dans le canton de Zurich, environ 5% des annonces locatives affichent désormais des baisses de loyers à la mise en location — un signal inédit depuis plusieurs années, qui indique que les bailleurs doivent parfois revoir leurs prétentions pour trouver preneur.
Mais attention à l'interprétation : "Il ne s'agit pas d'un vrai soulagement — la pénurie reste réelle, elle ne s'intensifie simplement plus", précise Ursina Kubli. En clair, le marché se stabilise, mais reste structurellement tendu.
Les grandes tendances de l'étude :
- Loyers suisses : hausse prévue de 2,0% pour 2026, de 1,5% pour 2027 (moyenne nationale)
- Loyers canton de Zurich : hausse de 2,5% attendue en 2026
- Maisons individuelles : progression de 3,5% par an en 2026 et 2027
- Nouvelles constructions : les immeubles moyens (4-8 étages) s'avèrent plus efficaces que les tours de luxe
La ZKB a également analysé la densification résidentielle. Si les projets de remplacement génèrent en moyenne 63% de logements supplémentaires par rapport à l'existant, les nouvelles tours d'appartements ciblent majoritairement des unités de 1 à 3 pièces, destinées aux célibataires et couples sans enfants — et non aux familles qui en ont le plus besoin.
Selon l'Office fédéral de la statistique (OFS), le parc de logements suisse reste insuffisant face à la croissance démographique, notamment dans les agglomérations.
Ce que cela signifie pour votre patrimoine
Pour un propriétaire d'appartement locatif ou de maison individuelle, les prévisions ZKB offrent trois lectures possibles selon sa situation patrimoniale :
Scénario 1 : Propriétaire d'un bien locatif
La stabilisation des loyers n'est pas une mauvaise nouvelle en soi. Elle indique que les rendements locatifs restent positifs — une hausse de 2,5% des loyers zurichois représente une progression réelle, supérieure à l'inflation actuelle. L'enjeu pour 2026-2027 est la gestion des taux hypothécaires, qui influencent directement la rentabilité nette du bien.
Un conseiller en gestion de patrimoine peut réaliser un audit de rendement locatif complet, en intégrant les paramètres fiscaux propres aux cantons (Genève, Vaud, Zurich, Berne ont des régimes différents) et les nouvelles règles d'amortissement applicables en 2026.
Scénario 2 : Propriétaire occupant envisageant la vente
Avec une hausse attendue de 3,5% des prix des maisons individuelles, les conditions restent favorables à la vente en 2026. Mais le marché se complexifie : les acheteurs sont plus sélectifs, les délais de vente s'allongent légèrement. Un article sur la hausse des taux hypothécaires montre d'ailleurs comment les conditions de financement influencent le comportement des acheteurs.
La stratégie optimale dépend du canton, du type de bien et du profil de l'acheteur cible. Un conseiller patrimonial peut modéliser le gain net après impôt et identifier le moment idéal pour la transaction.
Scénario 3 : Investisseur cherchant à entrer sur le marché
Le marché suisse reste attractif, mais la réglementation Lex Koller impose des contraintes aux acheteurs non résidents. Pour les résidents suisses, les conditions d'accès au crédit hypothécaire restent soumises aux règles strictes de la FINMA (apport minimal de 20%, dont 10% en fonds propres hors 2e pilier).
Dans ce contexte, un professionnel du patrimoine peut identifier les segments les plus porteurs — maisons individuelles dans les agglomérations secondaires, appartements de taille intermédiaire dans les pôles de croissance — et structurer l'investissement de manière fiscalement optimale.
3 ajustements patrimoniaux concrets à envisager
Face aux prévisions ZKB, voici les trois mouvements que les conseillers en gestion de patrimoine recommandent en ce moment :
1. Renégocier ou fixer son taux hypothécaire
Avec des pressions inflationnistes maîtrisées et une BNS prudente, les taux fixes sur 5-10 ans offrent une visibilité appréciable. Bloquer un taux maintenant peut protéger contre une remontée surprise des taux directeurs en 2027.
2. Réévaluer le rendement locatif net
Un bien acheté il y a 5-10 ans peut avoir vu son rendement locatif brut dépasser 4-5% — mais le rendement net, après charges, fiscalité et entretien, est souvent bien inférieur. Un audit annuel auprès d'un conseiller patrimonial permet d'identifier les optimisations possibles.
3. Anticiper la succession immobilière
Les prix en hausse de 3,5% par an augmentent mécaniquement la valeur des successions immobilières. En Suisse, le droit successoral varie selon les cantons. Structurer la transmission d'un bien aujourd'hui — donation, pacte successoral, assurance-vie liée — peut générer une économie fiscale significative pour les héritiers.
Consulter un expert avant d'agir
L'étude ZKB de mai 2026 dessine un marché qui ne s'effondre pas, mais qui se complexifie. Dans ce contexte, les décisions patrimoniales gagent à être éclairées par un professionnel. Via Expert Zoom, il est possible de consulter rapidement un conseiller en gestion de patrimoine basé en Suisse romande ou alémanique, sans frais d'engagement, pour faire le point sur sa situation immobilière et adapter sa stratégie aux réalités du marché 2026.
Avertissement financier : Cet article est fourni à titre informatif uniquement et ne constitue pas un conseil financier ou patrimonial. Consultez un professionnel qualifié avant toute décision d'investissement.
