Camille FavreLe Conseil fédéral a annoncé ce 15 avril 2026 un renforcement significatif de la Lex Koller, la loi fédérale qui encadre l'acquisition de biens immobiliers en Suisse par des personnes domiciliées à l'étranger. Ces nouvelles mesures vont profondément modifier les conditions d'accès au marché immobilier helvétique pour les ressortissants non européens.
Qu'est-ce que la Lex Koller et pourquoi change-t-elle maintenant ?
La Lex Koller — officiellement la loi fédérale sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger (LFAIE) — existe depuis 1983. Son objectif fondamental : protéger le marché du logement suisse contre une prise de contrôle étrangère massive, en pleine période de pénurie de logements abordables.
Jusqu'ici, les ressortissants de l'UE et de l'AELE titulaires d'un permis B ou C en Suisse étaient largement exemptés des restrictions. Les ressortissants hors UE/AELE devaient obtenir une autorisation cantonale pour acquérir une résidence principale.
Pourquoi renforcer la loi en 2026 ? Selon le Conseil fédéral, des lacunes persistantes permettaient à des investisseurs étrangers de contourner le dispositif, notamment en acquérant des parts dans des sociétés immobilières cotées en bourse — une faille que le Parti socialiste réclamait de combler depuis plusieurs années.
Les nouvelles restrictions en détail
Le paquet de mesures mis en consultation jusqu'au 15 juillet 2026 comprend plusieurs changements majeurs :
Autorisation préalable étendue. Les ressortissants hors UE/AELE devront obtenir une autorisation cantonale préalable pour tout achat de bien résidentiel, sans exception. Auparavant, certains types de transactions échappaient à cette obligation.
Obligation de revente en cas de départ. Tout étranger propriétaire d'une résidence principale devra la mettre en vente dans les deux ans suivant son départ de Suisse. Cette mesure vise à libérer des logements sur un marché sous forte pression.
Interdiction des rachats entre étrangers sans autorisation. Jusqu'ici, la revente d'un bien d'un étranger à un autre étranger pouvait se faire sans autorisation. Ce « vide juridique » sera comblé.
Réduction des quotas de résidences secondaires. Le quota national d'environ 1 500 permis annuels pour les résidences de vacances sera revu à la baisse, canton par canton.
Fermeture de la faille boursière. L'achat indirect via des parts dans des sociétés immobilières cotées sera désormais soumis aux mêmes règles que l'achat direct.
Ce que cela signifie pour les acheteurs potentiels
Si vous êtes ressortissant d'un pays hors UE/AELE et que vous envisagez d'acquérir un bien immobilier en Suisse, l'heure est à la vigilance. Les délais d'autorisation cantonaux peuvent s'étendre sur plusieurs mois. Une offre acceptée sans autorisation préalable ne garantit nullement la conclusion de la vente.
Pour les résidents EU/AELE en Suisse, la situation reste plus favorable, mais les règles sur les résidences secondaires et les surfaces habitables (limitées à environ 200 m² pour les maisons de vacances) s'appliquent toujours.
La consultation publique étant ouverte jusqu'au 15 juillet 2026, les textes définitifs ne sont pas encore arrêtés. Des modifications sont possibles avant l'entrée en vigueur.
Pourquoi consulter un avocat spécialisé en droit immobilier suisse ?
La Lex Koller est une loi complexe, avec de nombreuses exceptions selon la nationalité de l'acheteur, le type de bien, le canton et la destination du logement (résidence principale, secondaire ou investissement locatif). Une erreur d'interprétation peut conduire à l'annulation d'une vente, voire à des sanctions administratives.
Un avocat spécialisé en droit immobilier ou en droit des étrangers peut vous aider à :
- Évaluer si vous êtes soumis à autorisation selon votre statut exact
- Préparer et déposer une demande d'autorisation cantonale conforme
- Anticiper les délais et intégrer les procédures dans votre planification d'achat
- Identifier les structures juridiques (sociétés, trusts) éventuellement utilisables — et leurs limites sous la nouvelle loi
- Sécuriser un avant-contrat ou une promesse de vente conditionnelle
En période de durcissement législatif, les pièges sont nombreux pour qui navigue sans expert. Des avocats expérimentés en droit immobilier suisse sont disponibles sur Expert Zoom pour répondre à vos questions et accompagner vos démarches.
Quelles sanctions en cas de non-respect ?
La violation des dispositions de la Lex Koller n'est pas anodine. Selon la loi actuelle, une acquisition effectuée sans autorisation est nulle et non avenue. Le canton peut exiger la revente du bien, et des amendes peuvent être infligées. Le renforcement de 2026 devrait s'accompagner de contrôles plus stricts et de procédures de sanction accélérées — notamment pour les transactions réalisées via des structures boursières.
Pour les notaires, avocats et courtiers impliqués dans une transaction non conforme, la responsabilité professionnelle peut également être engagée.
Ce qu'il faut retenir
La décision du Conseil fédéral du 15 avril 2026 marque un tournant pour les acheteurs étrangers en Suisse. Le message est clair : l'accès à la propriété immobilière sur le territoire helvétique sera plus encadré, plus contrôlé, et potentiellement plus restreint pour les non-résidents et les ressortissants hors UE/AELE.
Si vous avez un projet d'achat immobilier en Suisse, il est fortement recommandé de consulter un spécialiste avant de signer quoi que ce soit. La période de consultation publique qui court jusqu'en juillet 2026 est également une opportunité pour les acteurs du secteur de faire entendre leurs positions.
Pour en savoir plus sur le cadre légal en vigueur et les autorisations nécessaires, consultez le site officiel de l'Office fédéral de la justice : Acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger (LFAIE).
Avertissement : Cet article est à titre informatif uniquement et ne constitue pas un conseil juridique. Pour toute situation personnelle, consultez un avocat qualifié.
