68% Íslendinga styðja leiguþak: hvað þýðir löggjöfin fyrir leigjendur?

Ný könnun Maskína, sem birt var 18. apríl 2026, sýnir að 68% Íslendinga styðja löggjöf um leiguþak á húsnæðismarkaðnum — á meðan einungis 18% eru mótfallin þeirri hugmynd. Þetta kemur samhliða tillögu félags- og húsnæðisráðherra um að banna mánaðarlegar verðtryggðar hækkanir á leigu, sem kynnti hún 15. apríl 2026 samkvæmt RÚV. Húsnæðiskreppan er ekki lengur eingöngu tölulegar fréttir — hún hefur bein áhrif á daglegt líf þúsunda leigjenda um allt land.

Hvað er verðtrygging á leigu og hvers vegna er hún umdeild?

Í dag eru um 70% leigusamninga á Íslandi tengdir verðlagsþróun — þ.e. leigan hækkar sjálfkrafa með verðbólgu í hverjum mánuði. Þetta þýðir að leigjendur geta séð leiguverð sitt hækka mánuð eftir mánuð, jafnvel þótt leigusamningurinn þeirra sé til lengri tíma og þeir hafi gert upp við allar skilmálakröfur leigusalans.

Ráðherra vill nú banna þessa mánaðarlegu verðtryggingu. Í stað þess yrðu leiguverðshækkanir aðeins heimilaðar einu sinni á ári, sem gefur leigjendum mun meiri fjárhagslega fyrirsjáanleika og getu til að skipuleggja fjármál sín til lengri tíma.

Samkvæmt gögnum frá Íbúðalánasjóði hefur leiguverð í Reykjavík hækkað um 8% á milli ára frá 2024 til 2026. Í Austurlandi, þar sem stuðningur við leiguþak er mestur samkvæmt könnuninni, eru margir leigjendur sérstaklega þjakaðir af þessum endurteknu hækkunum sem koma oftar en mánaðarlega í einhverjum tilfellum.

Breytingar sem eru þegar í gildi: HMS skráning frá janúar 2026

Vert er að gera sér grein fyrir að breytingar á leigumarkaðnum eru þegar hafnar. Frá janúar 2026 er það lögleg skylda fyrir alla leigusala að skrá leigusamninga hjá Húsnæðis- og mannvirkjastofnun (HMS). Þetta þýðir:

• Leigusamningur sem er ekki skráður hjá HMS getur haft réttarleg áhrif á bæði leigjanda og leigusala
• HMS hefur yfirsýn yfir alla leigusamninga í landinu og getur brugðist við ef brot koma upp
• Leigjendur geta nálgast upplýsingar um skráðar leigur og rannsakað hvort samningur þeirra sé í lagi

Auk þess samþykkti Alþingi 19. mars 2026 svokölluð AirBnB-lög sem takmarka skammtímaleigu. Einstaklingar mega nú leigja ut íbúð í að hámarki 90 daga á ári og fá tvær milljónir króna í leigutekjur — en fyrirtæki þurfa sérstaka leyfi sem eru gild í fimm ár. Markmið laganna er að koma fleiri íbúðum aftur inn á langtímaleigumarkaðinn og draga úr þrýstingi á leiguverð.

Hvað þýðir tillagan um leiguþak í reynd?

Ef tillaga ráðherra um bann við mánaðarlegri verðtryggingu nær fram að ganga mun hún hafa þrjár meginbreytingar á upplifun leigjenda:

Færri óvæntar hækkanir — Leigjendur þyrftu ekki lengur að búast við mánaðarlegum breytingum á leiguverði sínu. Þetta þýðir að fjárhagsáætlun er auðveldari að halda.

Aukin samningstryggð — Leigusamningar yrðu mun fyrirsjáanlegri. Leigjendur gætu treyst því að leigan héldi sér stöðug yfir lengra tímabil, sem er sérstaklega mikilvægt fyrir fjölskyldur með börn og einstaklinga á föstum tekjum.

Minni markaðsóstyrkleiki — Leigusalar myndu þurfa að skipuleggja tekjur sínar betur, sem gæti leitt til fleiri langtímasamninga og minni veltu á leigumarkaðnum í heild.

Réttindi leigjenda sem fara oft framhjá fólki

Þrátt fyrir breytingar á lögum eru til réttindi sem leigjendur hafa nú þegar en vita oft ekki af. Samkvæmt húsaleigulögum nr. 36/1994 á leigjandi meðal annars rétt á:

• Skriflegum leigusamningi — munnlegur samningur er löglegur en erfitt að sanna
• Sanngjarnum fyrirvara (minnst 6 mánuðir í opnum samningi) ef leigusali vill segja upp
• Endurgreiðslu tryggingarfjár innan 30 daga eftir að leigu lýkur, ef engar skemmdir eru
• Viðhaldi á húsnæðinu — leigusali ber ábyrgð á grundvallarviðhaldi sem tengist öryggi og heilbrigðum húsnæðisskilyrðum

Margar leigudeilur á Íslandi snúast um þessi grundvallarréttindi. Leigjendur gera sér oft ekki grein fyrir að þeir geta kært brot til Kærunefndar húsaleigumála án kostnaðar.

Hvenær ætti leigjandi að leita til lögfræðings?

Húsnæðislög eru flókin, og margar aðstæður geta gert það að verkum að leigjandi veit ekki nákvæmlega hvaða réttindi hann á eða hvernig hann á að bregðast við. Lögfræðingur með sérþekkingu á húsnæðismálum getur hjálpað þér að:

• Fara yfir leigusamning þinn vandlega og benda á ákvæði sem gætu verið ólögleg eða óheppileg
• Skilja hvort núverandi leiguverðshækkanir þínar eru innan lögmætra marka — sérstaklega ef þú ert þegar í verðtryggðum samningi
• Undirbúa þig ef leigusali vill segja upp samningi eða hækka leigu umfram það sem lög leyfa
• Kæra brot gegn húsaleigulögum nr. 36/1994 til Kærunefndar húsaleigumála eða annarra lögbærra yfirvalda
• Skilja hvað breytingarnar sem nú eru í undirbúningi þýða nákvæmlega fyrir þinn samning

Þetta á sérstaklega við ef þú ert í leigusamningi þar sem verðtrygging er óljós eða þar sem leigusali þinn hefur hækkað leigu án þess að gefa lögboðna tilkynningu. Einnig ef þú hefur orðið vitni að því að húsnæðið uppfyllir ekki lágmarkskröfur um heilbrigðar húsnæðisskilyrðar.

Mikilvægt: Greinin hér er til almennrar fræðslu og kemur ekki í stað persónulegrar lögfræðiráðgjafar. Ef þú lendir í leigudeilum eða þarft aðstoð við að skilja réttindi þín skaltu leita til lögfræðings með reynslu á þessu sviði.

Hvernig tengist þetta stærra myndinni?

Þær breytingar sem eru á döfinni eru hluti af víðtækari stefnu stjórnvalda til að takast á við húsnæðiskrísuna á Íslandi. Húsnæðisverð hefur hækkað um 8% á ársgrundvelli, leiguverð fylgir í kjölfarið, og kaupmáttur margra leigjenda hefur minnkað á sama tíma.

Ráðherra hefur lýst því yfir að fleiri aðgerðir séu í undirbúningi, meðal annars um auknar heimildir Kærunefndar húsaleigumála og gerð fleiri félagslegra leiguíbúða. Markmið er að jafna hlut leigjenda á markaði sem hingað til hefur löngum ívilnað leigusölum.

Þróun leigumarkaðarins er nú í brennidepli stjórnmálaumræðunnar og ákvarðanir næstu vikna og mánaða munu hafa bein áhrif á hundruð þúsunda leigjenda um allt land.

Fáðu faglega ráðgjöf um réttindi þín hjá lögfræðingi á Expert Zoom — sérfræðingur getur farið yfir leigusamning þinn og útskýrt hvað nýjar löggjafar þýða nákvæmlega fyrir þig.

Opinberar upplýsingar um húsnæðisstefnu ríkisstjórnarinnar er að finna á stjórnarráðinu.