Fasteignamarkaðurinn 2026: 18% fleiri íbúðir til sölu — er þetta rétti tíminn til að kaupa?

Fasteignamarkaðurinn á Íslandi er að taka breytingum. Í upphafi apríl 2026 voru nærri 6.200 íbúðir til sölu á landsvísu — aukning um meira en 1.800 einingar frá sama tíma í fyrra. Á sama tíma hafa viðskipti dregist saman og verð er farið að lækka í mörgum hverfum.

Hvað er að gerast á fasteignamarkaðnum?

Samanburðin er slælegur: árið 2025 voru skráðar 11.657 fasteignakaupsamningar á landsvísu, samkvæmt upplýsingum frá HMS. Það þýðir 11,91% minnkun á milli ára. Í janúar 2026 var veltan einungis 47 milljarðar króna — og aðeins 605 kaupsamningar skráðir.

Fasteignasalar gefa einnig merki um að markaðurinn hafi breyst grunsamlega: níu af hverjum tíu fasteignasölum telja yfirstandandi aðstæður „hægar en tíðkast" á þessum tíma árs. Sítandi seljandamarkaður undanfarin ár er horfinn og sé til allra hliða ríkir nú jafnari jafngildi milli kaupenda og seljenda.

Eftirspurnarhlið markaðarins hefur verið meiri fyrir seljendum á undanförnum árum, þegar verðlag hækkaði stöðugt og skottast var eftir tiltækum eignum. Nú er staðan snúin á haus: framboð eykst, verð lækkar og kaupendur geta tekið sér meira tíma.

Hvar er framboðið mest?

Á höfuðborgarsvæðinu og nálægum svæðum hefur framboðið aukist um 67% frá sama tíma í fyrra. Þetta þýðir að það taki að meðaltali um níu mánuði að selja allar skráðar íbúðir á þessum svæðum ef kaup héldu áfram á sama hraða og nú. Á öðrum landshlutum er þetta hlutfall 6 mánuðir.

Þetta er mikilvæg mælikvarði sem kallast „mánuðir til sölu" — en hann gefur til kynna hvort markaðurinn hallast til kaupenda eða seljenda. Yfirleitt er talið að 4–6 mánuðir gefi jákvæð tækifæri fyrir kaupendur og 2–3 mánuðir bendi til seljandamarkað. Ísland er nú á bilinu þar sem kaupendur hafa yfirleitt meiri svigrúm til að semja.

Er þetta rétti tíminn til að kaupa?

Spurningin sem flestar hjónaband og einstaklingar í fasteignaleit hafa spurt sig undanfarið er einmitt þessi. Svörin eru mismunandi eftir einstaklingsbundinni stöðu, en nokkur atriði eru til að huga að:

Meiri samningastaða — Þegar markaðurinn er hægur geta kaupendur boðið minna en söluverð og seljendur eru oft reiðubúnir að semja. Í hröðum seljandamarkaði er þetta sjaldnast mögulegt.

Vextir og lántakningarskilyrði — Mestu varðar oft ekki hvort verð á markaðnum er hár eða lágur, heldur hvort þú getur þjónað láninu þínu við núverandi vaxtastig. Fjármálaráðgjöf getur hjálpað þér að reikna út hvað er þér kost á að leyfa þér.

Langtímasjónarmiðið — Íslandsbanki spáir 3,8% verðhækkun fasteigna á árinu 2026, en 6,4% árið 2027 og 7,2% árið 2028. Að kaupa nú gæti þar af leiðandi reynst hagkvæmt til lengri tíma litið, jafnvel þó skammtímaverð lækki enn aðeins.

Samkvæmt greiningu Íslandsbanka er fasteignamarkaðurinn að færast í átt að jafnvægi — og það þýðir minni spennupunkt og meiri gagnsæni en við þekkjum úr síðustu árum.

Hvað ætti seljandi að gera?

Seljendur sem eru að reyna að koma húsi á markað í þessum aðstæðum þurfa að laga væntingar sínar að nýjum veruleika:

• Raunhæft söluverð — Í hægar markaðnum þarf verðið að vera í samræmi við sambærilegar eignir sem hafa selst nýlega, ekki eignum sem fóru á sölu þegar markaðurinn var á hámörkum.
• Kynning á eigninni — Þegar fleiri íbúðir keppa um sömu kaupendurna þurfa vel kynntar eignir að skera sig úr.
• Tími er þátttakandi — Að selja íbúð getur tekið lengur en áður. Þetta þarf að vera hluti af áætluninni, sérstaklega ef tengdar eru aðrar kaup eða flutningaáætlanir.

Hvernig getur fjármálaráðgjöf hjálpað?

Hvort sem þú ert að kaupa eða selja, geta fjárhagslegar ákvarðanir í tengslum við fasteignakaup verið meðal þeirra stærstu sem þú tekur í lífinu. Fjármálaráðgjafi getur hjálpað þér að:

• Reikna út hvað þú getur þjónað — á grundvelli tekna þinna, skulda og þeirra vaxtaskilyrða sem gilda þegar þú ert að kaupa.
• Gera samanburð á eiginfjárleið og lánafyrirkomulagi — hvort hentar þér betur að greiða í hlutfalli eða fá lán?
• Skilja skattalegar hliðar fasteignaviðskipta — eru til frádráttur eða sérúrræði sem þú getur nýtt sér?
• Skipuleggja langtímafjármál — fasteignakaup eru oft hluti af stærri fjármálaáætlun sem snertir lífeyri, sparnað og fjárfestingar.

Taktu þér tíma til að gera upplýstar ákvarðanir

Þegar markaðurinn er hægur og framboð er mikið er tilhneigist til að bíða og sjá hvað gerist. En tímasparnaðurinn getur líka verið dýr ef vextir hækka eða verð tekur við sér að nýju. Að tala við fagaðila getur hjálpað þér að komast að því hvort núverandi aðstæður henta þínum markmiðum — hvort sem þú ert að kaupa fyrstu íbúðina, fjárfesta í leigumarkaði eða selja og nota andvirðið til að fara í stærra húsnæði.

Á Expert Zoom getur þú átt samtal við fjármálaráðgjafa á netinu og fengið sértæka aðstoð sem er komin til þín — ekki almenn ráð sem gátu átt við hvaða aðstæður sem er.

Stig í sögu íslensks fasteignamarkað

Til að setja þetta í samhengi er gott að rifja upp að íslenska fasteignamarkaðurinn hefur gengið í gegnum dramatískar sveiflur á undanförnum árum. Eftir fjármálahrunið 2008 lækkaði verð fasteigna verulega og tók nokkur ár að ná sér á strik. Síðan þá hefur markaðurinn farið sér hraðar — sérstaklega á árunum 2020–2024 þar sem verðlag hækkaði stöðugt. Þetta gerði það að verkum að margir kaupendur, sérstaklega þeir sem eru að kaupa fyrstu íbúðina, voru útilokað af markaðnum.

Ef núverandi þróun heldur áfram — og sérfræðingar vara við því að hraðar breytingar eigi sér stað í báðar áttir — gæti þetta opnað möguleika fyrir þá sem hafa beðið eftir þægilegri aðstæðum. Samhliða þessu er mikilvægt að vera meðvitaður um þær breytingar sem hafa orðið á leigumarkaðnum, þar sem nýlegar lagabreytingar hafa stöðvað mánaðarlegar verðbreytingar á leigusamningum.

Þessi grein er til upplýsinga einvörðungu og er ekki fjármálaráðgjöf. Hafðu samband við fjármálaráðgjafa til að fá mat á þínum persónulegu aðstæðum.