Fasteignamarkaðurinn 2026: 18% fleiri íbúðir til sölu — hvað þarf húseigandi að vita?

Fjöldi íbúða til sölu á Íslandi hefur hækkað um 18% frá áramótum 2026: af um 5.100 skráningum í byrjun janúar í rúmlega 6.000 í mars, samkvæmt gögnum Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar (HMS). Níu af tíu fasteignasölum sögðu á HMS-könnun í mars 2026 að markaðurinn væri kaupendamarkaður — algengasta staðan síðan 2019. Samkvæmt Hagstofu Íslands hefur verðhækkun fasteigna minnkað í 3,71% á ársgrundvelli í febrúar 2026, niður úr 11,89% á sama tíma á árinu 2024. Þetta er tækifæri og áskorun á sama tíma, bæði fyrir þá sem selja og þá sem bjóða heimili sitt fram.

Hvað þýðir kaupendamarkaður fyrir seljanda?

Þegar birgðir hækka fer kaupmáttur neytenda vaxandi: hann fær fleiri valkosti, lengri samningstíma og meiri svigrúm til að ganga niður á verði. Samkvæmt HMS-gögnum söldust aðeins 6,6% íbúða yfir boðnu verði í janúar 2026 — lægsta hlutfallið frá 2019.

Þetta þýðir að seljandi þarf að vera í betri búnaði en áður. Fasteignir sem eru gallalegar, lítt viðhaldnar eða sett fram á óhagstæðan hátt taka lengri tíma að selja og seljast á lægra verði. Í þessum markaði getur undirbúningur húseiganda skipt hundruðum þúsunda króna máli.

Hvað ætti að vera í gangi fyrir sölu?

Íslenskur löggjafi kveður á um að seljandi skuli gera kaupanda grein fyrir þekktum göllum með sérstöku gallauppgjöri. En það eru fleiri þætti sem skipta máli í dag:

1. Rafmagnskerfi og lögn: Heimili sem eru 30–50 ára gömul hafa oft eldra rafmagnskerfi sem uppfyllir ekki núgildandi staðla. Upp­hækkandi vátryggingarverð og kröfur fasteignasala um úttekt getur kallað á uppfærslu.

2. Frárennsli og frárensli: Leki undir kössum eða í þaki er samdráttarlegt við skoðun. Tækniskoðun húseiganda áður en kaupandi kemur getur komið í veg fyrir að samningaviðræður brotni saman.

3. Einangrun og gluggar: Á tímum 5,4% verðbólgu á Íslandi (mars 2026) horfa kaupendur sérstaklega á orkuútgjöld. Heimili með gæðaeinangrun og þéttum gluggum er mun auðveldara að selja.

4. Fagleg viðhaldsskráning: Ef viðhald hefur verið gert er gott að hafa skjöl yfir það — reikninga frá iðnaðarmönnum, afrit af samþykktum eða vottorðum. Þetta eykur trúverðugleika og draga getur úr kvörtum kaupanda eftir kaup.

Hvenær borgar sig að ráðfæra sig við verktaka?

Í kaupendamarkaði þar sem fasteignir bíða lengur eftir kaupanda er freistingin til að halda niðri kostnaði við viðhald mikil. En reynslan sýnir að lítið sem ekkert viðhald fyrir sölu getur kostað dýrara til lengri tíma litið: kaupandi getur farið niður á verði um upphæð sem er margfalt hærri en kostnaður við að lagfæra gallann sjálfur.

Verktaki sem sérhæfir sig í heimabótum getur metið ástand húss á nokkrum klukkustundum og ráðlagt hvaða framkvæmdir skipta mestu máli fyrir söluna. Þetta er sérstaklega mikilvægt ef:

• Húsið er meira en 25 ára gamalt
• Ekki hefur verið gerð faglegar tækniskoðun á síðustu 5 árum
• Rafmagnskerfi, þakið eða vatnslagnir hafa aldrei verið endurnýjaðar

Kostnaðarskil á 18% birgðahækkun

Hvað þýðir 18% hækkun birgða í krónutölum? Miðað við meðalverð íbúðar á höfuðborgarsvæðinu sem er um 70 milljóna króna, þá eru 18% fleiri keppinautar á markaðnum. Ef seljandi nær ekki að skera sig úr með besta ástandi, er aukin líkur á að fast­eign verði sett niður eða að seljandi þurfi að lækka verðið.

Fjármálaráðgjöf getur líka skipt máli: ef seljandi er að kaupa jafnframt, þarf hann oft brúarlán á meðan gamla húsið er ekki selt. Kostnaður og vaxtabyrða af slíku láni getur aukist verulega ef sala dregst á langinn.

Hvað gera þeir sem kaupa?

Í kaupendamarkaði er kjörtækifæri fyrir þá sem eru í skoðunarferli. Hér eru ráðleggingar frá sérfræðingum:

• Óskið eftir tækniskoðun: Í dag eru mörg fasteignakaupasamlög að nota sér þjónustu óháðra tæknilegra skoðunarmanna áður en kaup eru gerð.
• Berðu saman fleiri en 3 eignir: Með birgðaaukningu á að vera hægt að finna fleiri valkosti á sambærilegu verðbili.
• Kynnanir til sögunnar á sama tíma: Hafi þú eigin eign til sölu, er mögulegt að semja um sama lokadag til að forðast brúarlán.

Af hverju eru birgðir að aukast núna?

Íslandsbanki spáir fasteignamarkaðnum að vera "frekar rólega" árið 2026, en háir vextir (7,5% hjá Seðlabankanum í mars 2026) og þröng skilyrði til lánveitinga hafa dregið úr eftirspurn. Þetta hefur leitt til þess að sumir seljendur eru að vera þolinmóðari og bíða lengur á markaðnum, sem eykur birgðir.

Á sama tíma hefur framboð af nýjum íbúðum minnkað. Samkvæmt HMS er spá um 2.400–3.000 nýjar íbúðir árið 2026, samanborið við tæplega 4.000 í fyrri árum. Þetta þýðir að meirihluti birgðaaukningarinnar er eldri eignir sem hafa verið á markaðnum lengur en áður.

Þessir þættir saman búa til tækifæri og hættu á sama tíma: Kaupendur fá meiri vald en nokkru sinni fyrr síðan 2019, en seljendur þurfa að vera sniðugir til að skara fram úr.

Hvað geta iðnaðarmenn og verktakar gert fyrir þig?

Áður en fasteignin fer á markað er rétt að hafa samband við fagaðila sem geta:

• Framkvæmt tæknilega skoðun: Skrifleg tækniskýrsla frá löggiltum byggingarverkfræðingi eða hússkoðunarmanni eykur trúverðugleika í söluferlinu.
• Gert minni viðgerðir: Lekur krani, brotinn gólfsokkapar eða biluð rafveita eru smáhlutir sem geta orðið stór í huga kaupanda.
• Þrifið og sett í lag kring: Lítið sem ekkert málar hluta einn eða skipta um gólfefni getur skipt verulegu máli við fyrstu skoðun.

Kostnaður við þessa þjónustu er oft lítill miðað við þá verðhækkun sem vel uppsetning og standsetning íbúðar getur skilað við sölu á markaði þar sem fleiri keppinautar eru til staðar.

Niðurstaðan

Íslenskur fasteignamarkaður vorið 2026 er ekki sá aðhúðaðri markaðurinn sem margir eru vanir frá árum áður. Birgðir hafa aukist um 18%, samningastaðan er betri hjá kaupendum og söluferlar taka lengri tíma. Þeir sem selja þurfa að ganga fyllilega frá eigninni — og fagleg ráðgjöf frá verktaka, skoðunarmanni eða fjármálaráðgjafa getur skilað margfalt hærri greiðslu en kostnaðurinn við ráðgjöfina sjálfa.

Athugið: Þessi grein er skrifuð til upplýsingar og kemur ekki í stað faglegrar ráðgjafar um fasteignakaup eða mannvirki.