Auður GuðmundsdóttirÍslenska ríkisstjórnin og sveitarfélög gerðu samning um 4.000 nýjar íbúðir á ári fram til 2027 — en nýlegar spár sýna að einungis um 2.000 einingar gætu klárast á þessu ári. Þetta er 50% frávik frá markmiðinu og það á sér stað þegar fasteignaverð hefur hækkað um 65% frá árinu 2020 og vextir Seðlabanka Íslands eru orðnir 7,5%. Fyrir þá sem eru að leita að húsnæði er þetta mikilvægar fréttir sem hafa bein áhrif á fjárhagslegar ákvarðanir.
Hvernig komst húsbyggingarskorturinn á dagskrá?
Í kjölfar fólksfjölgunar, sem er nú búist við að nái 122.000 nýjum íbúum árið 2040 — langt yfir fyrri spá um 70.000 — eykst þrýstingur á húsnæðismarkaðinn. Samkvæmt Byggingarleyfisskrá (HMS) gætu byggingarstöðumál hjaðnað verulega á næstu misserum vegna þessara meginástæðna:
- Landknappheit — Framboð á byggingarlandi er mun minna en þarf
- Langan umsóknartíma — Skipulagsferlar í sveitarfélögum taka marga mánuði
- Háir vextir — Við 7,5% vexti eru framkvæmdalán dýr, sem hægir á nýjum verkefnum
- Lítil eftirspurn eftir fjölbýli — Þróun nýrra íbúða hefur einblínt á íbúðarblokk en markaðurinn óskar í auknum mæli eftir einbýlishúsum
Þessar hindranir leiða til þess að byggingarfyrirtæki eru tregari til að hefja ný verkefni, jafnvel þegar eftirspurn er mikil.
Hvað þýðir þetta fyrir þig sem ertu að leita?
Fáar nýjar íbúðir á markaðinn þýðir meira samkeppni um tiltækar einingar. Fólk sem bíður eftir kaupum getur upplifað:
- Hærra verð þegar framboð minnkar en eftirspurn helst
- Lengri biðtíma vegna þess að nýjar þróanir líkast til hjaðna
- Gott leigufyrirkomulag sem valkostur, en leiguverð hefur líka hækkað um 8,5% á ársgrundvelli samkvæmt tölum frá Hagstofu Íslands
Þetta skapar flókna þrýstivog: kaupa á dýrum markaði með háum vöxtum, eða leigja á meðan leiguverð heldur áfram að hækka?
Hvað segja fjármálasérfræðingar?
Fjármálaráðgjafar benda á nokkur lykilatriði sem þú ættir að skoða áður en þú tekur fjárhagslega áhættu á þessum markaði:
1. Greina eigin fjárhagsstöðu fyrst
Getur þú borið lán við 7,5% vexti og mögulega hærri framtíðarvexti? Seðlabankinn hefur lagt til að ein vextishækkun til viðbótar sé möguleg á næsta ári. Reiknuðu mánaðarlega greiðslubyrðina við þær forsendur.
2. Verðtrygging vs. breytilegir vextir
Á Íslandi eru húsnæðislán ýmist verðtryggð eða með breytilegu vaxtahlutfalli. Á tímum hás verðbólgu (núna 5,4%) getur verðtryggð lán þýtt að höfuðstóll þinn hækkar jafnvel þótt þú greiðir reglulega. Fjármálaráðgjafi getur útskýrt hvort fast- eða verðtryggt lán hentar þínum aðstæðum betur.
3. Brunabótamat vs. markaðsverð
Fasteignaverð í dag er oft langt yfir brunabótamati. Þetta getur þýtt minni tryggingavernd en þú heldur. Sérfræðingur getur skoðað hvort trygging þín er í samræmi við raunverulegt markaðsverð.
4. Langtímahugsun
Gefa markaðslegar forsendur til kynna að verð geti minnkað á næstu misserum? Á Íslandi hefur fasteignaverð sögulega haldið sér vel vegna takmarkðs framboðs. En 7,5% vextir eru mjög hár kostnaður til skamms tíma.
Af hverju getur ráðgjöf skipt miklu máli?
Þegar markaðurinn er flókinn eins og nú er mikilvægt að hafa fagmenn við hlið sín. Fjármálaráðgjafi sem þekkir íslenskan húsnæðismarkað getur hjálpað þér að:
- Gera nákvæma greiningu á lánsgetu
- Bera saman verðtryggð og óverðtryggð lán við þínar aðstæður
- Reikna heildarverð fasteignar að teknu tilliti til vaxta, viðhalds og fasteignagjalda
- Skipuleggja sparnaðaráætlun ef þú kýst að bíða eftir betri markaðsskilyrðum
Húsnæðismarkaðurinn árið 2026 er erfiður en ekki vonlaus. Vandinn er skiljanlegur: vextir eru háir, framboð er lítið og eftirspurn er mikil. En með réttri ráðgjöf er hægt að taka upplýstar ákvarðanir sem henta þínum fjárhag.
Er gott tækifæri að kaupa núna?
Sumum kann að þykja núverandi markaðsskilyrði vera tækifæri. Þeir sem keyptu húsnæði árið 2020 eða 2021 greiddu minna en núverandi kaupendur — en þeir upplifðu líka verðtryggðar hækkanir og samkeppni. Þeir sem biðu hafa séð verðið hækka enn frekar.
Samkvæmt Íslandsbanka gætu vextir byrjað að lækka seint á þessu ári eða snemma á næsta, en aðeins ef verðbólga kólnar. Við slíkar aðstæður gæti verið skynsamlegt að kaupa nú með breytilegum vöxtum, með áætlun um endurfjármögnun þegar vextir lækka.
Þetta er þó háð persónulegum aðstæðum. Einhverjum hentar betur að kaupa á þeim tíma sem hentar þeirra lífsáætlun, óháð vaxtastigi.
Getur þú keypt og leigt út?
Sumir íbúðakaupendur á Íslandi kaupa eignir til að leigja út. Við núverandi leiguverð (8,5% hækkun á ári) gætu leigutekjur hjálpað til við að greiða upp lánskostnað. En þetta á sér líka gildur; fasteignagjöld, viðhaldskostnaður og skattar af leigutekjum þurfa að vera hluti af þeirri reiknivinnu.
Fjármálaráðgjafi getur hjálpað þér að gera raunhæfa arðsemisútreikninga á slíkri fjárfestingu.
Hvað gerist næst?
HMS hefur krafist aukinnar ríkisaðkomu í sveitarfélagsskipulag til að flýta landúthlutun. Ríkisstjórnin er einnig að skoða leið til að einfalda leyfisferla. Ef þessar breytingar skila sér á næstu misserum gætu byggingarstöðumál batnað til 2027-2028.
Á meðan verður skorturinn á nýjum húsnæðum líklega áfram þrýstingur á verð og samkeppni um þær einingar sem til eru á markaðnum.
Ef þú ert að velta fyrir þér hvort réttasta ákvörðunin fyrir þig sé að kaupa, leigja eða bíða, getur fjármálaráðgjafi á Expert Zoom veitt þér persónulegar og faglegar ráðleggingar sem taka mið af þinni fjárhagslegu stöðu og markmiðum.
Athugasemd: Þessar upplýsingar eru til fræðslu. Fasteignakaup eru ein stærsta fjárhagslega ákvörðun flestra. Leitaðu alltaf til fjármálasérfræðings áður en þú tekur fjárhagslegar ákvarðanir.
