Pablo Depuis le 1er janvier 2025, toutes les copropriétés françaises sont tenues d'adopter un Plan Pluriannuel de Travaux (PPT), quelle que soit leur taille. Ce plan décennal, voté en assemblée générale et financé par un fonds de travaux obligatoire, vise à anticiper l'entretien du bâti et à éviter les dégradations coûteuses. Trois ans après l'entrée en vigueur de la Loi Climat et Résilience (n° 2021-1104 du 22 août 2021), les copropriétaires qui n'ont pas encore voté leur PPT sont en infraction — et les syndics défaillants s'exposent à des poursuites. Voici ce que vous devez absolument maîtriser en 2026.
Le PPT est obligatoire pour toutes les copropriétés depuis 2025
La mise en œuvre du Plan Pluriannuel de Travaux a suivi un calendrier progressif, établi par la Loi Climat et Résilience et précisé par le Décret n° 2022-663 du 25 avril 2022 :
- 1er janvier 2023 : copropriétés de plus de 200 lots (hors lots accessoires)
- 1er janvier 2024 : copropriétés de 51 à 200 lots
- 1er janvier 2025 : copropriétés de 50 lots et moins
En 2026, toutes les copropriétés d'immeubles à destination partielle ou totale d'habitation sont donc concernées. Seules les copropriétés comportant des bâtiments de moins de 15 ans sont exemptées — à condition que le délai soit calculé à partir de la réception des travaux de construction.
Le Plan Pluriannuel de Travaux doit couvrir une période de dix ans et identifier l'ensemble des travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble, à la sécurité des occupants, à la réduction des consommations énergétiques et à la réhabilitation des parties communes. Il ne s'agit pas d'un engagement ferme d'exécuter tous les travaux listés, mais d'une feuille de route chiffrée et priorisée que l'assemblée générale doit valider.
Après les dix premières années, le PPT doit être actualisé avant d'expirer, garantissant ainsi une planification continue de l'entretien du patrimoine commun. Chaque mise à jour doit elle aussi être votée en assemblée générale.
Le Diagnostic Technique Global : base indispensable du PPT
Avant de rédiger le plan de travaux, le syndic doit s'appuyer sur un Diagnostic Technique Global (DTG), obligatoire pour les immeubles à usage d'habitation de plus de dix ans faisant l'objet d'une mise en copropriété (Article L. 731-1 du Code de la construction et de l'habitation). Si le DTG n'existe pas ou date de plus de dix ans, il doit être réalisé par un diagnostiqueur ou un architecte avant d'élaborer le PPT.
Le DTG analyse l'état général du bâti selon six domaines :
| Domaine | Éléments inspectés |
|---|---|
| Structure et clos couvert | Fondations, toiture, façades, étanchéité |
| Équipements communs | Ascenseurs, chauffage collectif, ventilation |
| Conformité réglementaire | Sécurité incendie, accessibilité PMH |
| Performance énergétique | DPE collectif, isolation, menuiseries |
| Réseaux | Eau, électricité, gaz collectifs |
| Accessibilité | Parties communes, stationnements |
Le coût d'un DTG varie selon la taille de l'immeuble : comptez en moyenne entre 2 000 € et 8 000 € pour une copropriété de 20 à 100 lots [Observatoire des charges de copropriété, UNIS, 2024]. Ce coût est réparti entre les copropriétaires au prorata des tantièmes de parties communes.
Une fois le DTG en main, le syndic est en mesure de dresser la liste hiérarchisée des travaux et d'établir les estimations chiffrées qui formeront l'ossature du PPT.
Vote en assemblée générale : comment adopter le PPT
Le PPT ne peut entrer en vigueur qu'après un vote formel des copropriétaires. La loi impose la procédure suivante :
Première mise au vote : majorité de l'article 25
Lors de l'assemblée générale, le PPT est soumis à la majorité de l'article 25 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, c'est-à-dire la majorité de tous les tantièmes de toutes les voix du syndicat — présents, représentés ou absents. C'est la majorité absolue : il faut donc obtenir plus de 50 % des voix de l'ensemble des copropriétaires, pas uniquement de ceux présents en séance.
Deuxième vote à majorité simple si le seuil du tiers est atteint
Si le PPT ne recueille pas la majorité absolue mais obtient au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires, une deuxième mise aux voix peut être organisée immédiatement à la même assemblée. Cette fois, la majorité de l'article 24 s'applique : majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés. Ce mécanisme, dit « passerelle », évite de convoquer une nouvelle AG pour un simple déficit de quorum.
Que faire si le PPT est rejeté ?
Un PPT rejeté sans atteindre le tiers des voix oblige à inscrire à nouveau la question à l'ordre du jour de la prochaine AG. Les copropriétaires peuvent mandater le conseil syndical pour diligenter un nouveau projet, éventuellement revu à la baisse dans son périmètre ou son calendrier. Un rejet répété peut engager la responsabilité du syndic s'il n'a pas correctement expliqué les enjeux ou si les devis présentés étaient manifestement surévalués.
Pour des travaux spécifiques comme la rénovation de toiture avec garantie décennale, les copropriétaires doivent s'assurer que les devis soumis au vote précisent les assurances des artisans.
Le fonds de travaux : cotisations, calcul et règles d'utilisation
Le fonds de travaux est le mécanisme financier qui permet d'anticiper les dépenses inscrites au PPT. Créé par la Loi ALUR de 2014 et renforcé par la Loi Climat et Résilience, il est désormais obligatoire pour toutes les copropriétés de plus de cinq lots.
Montant minimal annuel
Chaque copropriétaire contribue chaque année au fonds de travaux d'un montant au moins égal à 5 % du budget prévisionnel de la copropriété (Article 14-2 modifié de la Loi 65-557, confirmé par le Décret n° 2022-1732 du 30 décembre 2022). Ce plancher de 5 % est un minimum légal que l'AG peut décider d'augmenter si les travaux planifiés au PPT l'exigent.
Exemple concret : pour une copropriété dont le budget prévisionnel annuel est de 80 000 €, la cotisation minimale au fonds de travaux est de 4 000 € par an, soit environ 200 € par lot en moyenne pour 20 lots.
Règles d'utilisation et protection des fonds
Les sommes versées au fonds de travaux sont définitivement acquises au syndicat — elles ne sont pas remboursables en cas de vente du lot. En revanche, l'acheteur peut en tenir compte dans la négociation du prix. Les fonds doivent impérativement être placés sur un compte bancaire séparé dédié, distinct du compte courant de la copropriété.
Le fonds ne peut être utilisé que pour les travaux votés en AG et inscrits au PPT, ou pour des travaux urgents non prévus qui menacent la sécurité de l'immeuble. Toute utilisation non conforme expose le syndic à une mise en cause de sa responsabilité.
Pour des travaux éligibles à des aides comme MaPrimeAdapt pour l'adaptation du logement des seniors, les copropriétaires peuvent articuler le fonds de travaux et les subventions de l'ANAH pour réduire leur reste à charge.
Les obligations précises du syndic face au PPT
Le syndic de copropriété — professionnel ou bénévole — a des obligations légales claires en matière de Plan Pluriannuel de Travaux. Voici les étapes qu'il doit obligatoirement respecter :
- Commander ou actualiser le DTG si l'immeuble n'en dispose pas ou si le dernier remonte à plus de dix ans.
- Rédiger un projet de PPT sur la base du DTG, avec liste chiffrée des travaux, ordre de priorité et échéancier sur dix ans.
- Inscrire le PPT à l'ordre du jour de l'assemblée générale dans les délais légaux.
- Présenter les devis correspondants aux travaux prioritaires de la première tranche.
- Intégrer dans le budget prévisionnel la cotisation annuelle minimale au fonds de travaux (5 % du budget prévisionnel).
- Tenir le registre des travaux réalisés et informer les copropriétaires de l'état d'avancement du PPT.
- Actualiser le PPT à l'expiration de la période de dix ans et le soumettre à un nouveau vote.
À retenir : Le syndic qui n'inscrit pas le PPT à l'ordre du jour dans le délai légal, ou qui présente un projet manifestement incomplet, commet une faute contractuelle engageant sa responsabilité civile professionnelle.
Le syndrome du syndic passif — celui qui attend que les copropriétaires réclament — n'est plus défendable juridiquement. Depuis la Loi Climat et Résilience, c'est une obligation de résultat et non de moyen.
Syndic défaillant : sanctions et voies de recours concrètes
Prenons le cas de Martine, copropriétaire d'un appartement dans un immeuble de 32 lots à Toulouse. En 2025, son syndic professionnel n'a toujours pas proposé de PPT au vote malgré plusieurs relances amiables. Que peut-elle faire ?
Étape 1 : La mise en demeure écrite
Martine, seule ou avec d'autres copropriétaires, adresse au syndic une lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) lui rappelant son obligation légale et fixant un délai de réponse raisonnable (généralement 15 à 30 jours). Elle cite expressément l'Article 14-2 de la Loi du 10 juillet 1965 et le Décret n° 2022-663.
Étape 2 : Saisir le conseil syndical et convoquer une AG extraordinaire
Si le syndic ne réagit pas, le conseil syndical peut exiger la convocation d'une assemblée générale extraordinaire pour inscrire le PPT à l'ordre du jour. Si le syndic refuse même cette convocation, l'article 8 du Décret n° 67-223 du 17 mars 1967 permet aux copropriétaires représentant au moins un quart des voix de convoquer eux-mêmes l'AG avec l'autorisation du Président du Tribunal Judiciaire, obtenue en référé.
Étape 3 : Saisir le Tribunal Judiciaire
En cas d'inaction persistante, les copropriétaires peuvent saisir le Tribunal Judiciaire (anciennement TGI) par voie de référé ou d'assignation au fond. Le tribunal peut :
- Ordonner la réalisation du DTG et l'élaboration du PPT sous astreinte journalière
- Condamner le syndic à indemniser le syndicat pour les préjudices liés aux retards (dégradations aggravées faute de planification)
- Désigner un administrateur provisoire si la gestion est gravement compromise
Étape 4 : Révoquer le syndic en AG
La sanction la plus immédiate reste la révocation du syndic en assemblée générale, possible à la majorité de l'article 25. La révocation peut être décidée à tout moment, même en cours de mandat, dès lors que la faute est avérée. En cas de révocation, le syndic peut réclamer des dommages-intérêts si elle est abusive, d'où l'importance de la mise en demeure préalable qui constitue la preuve de la faute.
Pour les travaux déjà réalisés par des artisans et dont les garanties sont en cause, il est utile de consulter notre guide sur la garantie décennale quand l'artisan a cessé son activité.
Questions fréquentes sur le PPT en copropriété
Le PPT est-il obligatoire pour une copropriété de 3 lots ? Oui. Depuis le 1er janvier 2025, toutes les copropriétés comportant un bâtiment à usage d'habitation de plus de 15 ans sont soumises à l'obligation de Plan Pluriannuel de Travaux, quelle que soit leur taille. L'exemption concerne uniquement les immeubles neufs (moins de 15 ans) ou les copropriétés à usage exclusivement commercial.
Que se passe-t-il si les copropriétaires refusent de voter le PPT en AG ? L'absence de vote favorable après plusieurs tentatives n'exonère pas le syndicat de ses obligations légales. Si le refus persistant entraîne des dégradations et des surcoûts documentés, les copropriétaires opposants peuvent être tenus coresponsables dans le cadre d'un contentieux. Le syndic doit conserver toutes les preuves de ses propositions refusées pour dégager sa responsabilité.
Le fonds de travaux peut-il être utilisé pour des travaux non prévus au PPT ? Oui, mais de manière limitée. Les fonds peuvent couvrir des travaux urgents non inscrits au PPT si ces travaux sont indispensables à la sécurité de l'immeuble. L'AG doit voter l'utilisation exceptionnelle des fonds dans ce cas. En revanche, le syndic ne peut pas puiser dans le fonds de travaux pour couvrir des charges courantes ou des travaux esthétiques votés séparément.
Comment vérifier que le syndic respecte bien ses obligations PPT ? Le copropriétaire peut à tout moment consulter le carnet d'entretien de la copropriété, qui doit mentionner les travaux réalisés et les contrats d'assurance. Il peut également demander communication du DTG, du projet de PPT et des relevés du compte bancaire séparé du fonds de travaux. Ces documents doivent être transmis dans un délai de huit jours suivant la demande, sous peine de mise en cause de la responsabilité du syndic.
Avertissement : Les informations présentes sur cette page sont fournies à titre informatif uniquement et ne constituent pas un conseil juridique. Consultez un avocat spécialisé en droit de la copropriété pour votre situation personnelle.
