Praias em colapso: erosão costeira em Portugal e o que fazer se afectar a sua propriedade

As praias portuguesas estão a encolher. Um relatório da Agência Portuguesa do Ambiente (APA) revelou que as tempestades de inverno de 2026 causaram a retirada de 10 a 30 metros de costa em múltiplos pontos do litoral, com a perda acumulada de 1.400 hectares de terreno costeiro. O problema não é novo — mas a velocidade a que está a acontecer em 2026 preocupa especialistas e proprietários de imóveis junto ao mar.

O que está a acontecer nas costas portuguesas

Segundo a Agência Portuguesa do Ambiente (APA), Portugal registou 749 incidentes relacionados com erosão costeira nos últimos meses, incluindo recuos de linha de costa, derrocadas de arriba e inundações de zonas costeiras de baixa altitude. O governo anunciou um investimento de 111 milhões de euros para um programa de recuperação da zona costeira — mas as obras demoram tempo e os danos já aconteceram.

As zonas mais afectadas incluem trechos da Costa da Caparica, o Alentejo Litoral e partes do Algarve, onde as escarpaduras rochosas registaram quedas expressivas após as tempestades Kristin e Leonardo, que assolaram o país em Janeiro e Fevereiro de 2026.

Para os proprietários de habitações, quintas e terrenos agrícolas próximos da costa, esta evolução levanta questões concretas: quem é responsável pelos danos? O seguro cobre? Há obrigação de consolidar terrenos? O que fazer se a erosão ameaçar a sua casa?

Direitos dos proprietários: o que diz a lei

Em Portugal, a zona costeira está sujeita a um regime jurídico específico previsto no Decreto-Lei n.º 159/2012 e nas regras do domínio público hídrico (RJDPH). A linha de costa pertence ao domínio público do Estado — o que significa que, em muitos casos, os proprietários privados de terrenos adjacentes se encontram numa zona cinzenta legal.

Se a erosão avançar para o seu terreno, as implicações práticas incluem:

• Perda de área de terreno sem direito a indemnização automática: A erosão natural é classificada como fenómeno de força maior, o que normalmente exclui responsabilidade estatal directa.
• Obrigação de não edificar em zonas de risco: A Reserva Ecológica Nacional (REN) e os Planos de Ordenamento da Orla Costeira (POC) estabelecem restrições à construção que podem afectar o valor do imóvel.
• Seguro habitação e exclusões: A maioria das apólices de seguro multirriscos habitação exclui danos por "erosão gradual" — mas pode cobrir danos súbitos causados por tempestades, desde que devidamente documentados.
• Procedimentos de expropriação: Em situações de risco grave iminente para pessoas, as autoridades podem decretar interdições de uso que afectem temporária ou permanentemente a habitabilidade do imóvel.

Num contexto em que a erosão avança a um ritmo crescente, consultar um advogado especializado em direito imobiliário ou ambiental antes de comprar, vender ou investir em propriedade costeira é hoje uma decisão de prudência.

O que fazer se a erosão ameaçar a sua propriedade

Se é proprietário de um imóvel próximo da costa e já notou sinais de erosão — recuo da linha de areia, fissuras nas fundações, terreno a ceder — o protocolo recomendado é o seguinte:

1. Documente o estado actual: Fotografias com data e georeferenciação são elementos de prova essenciais para qualquer processo de seguro ou reclamação.
2. Notifique a câmara municipal: A autarquia tem obrigações de sinalização e segurança em zonas de risco reconhecido.
3. Consulte a APA: A Agência Portuguesa do Ambiente mantém mapas actualizados de risco costeiro disponíveis para consulta pública em apambiente.pt.
4. Reveja a sua apólice de seguro: Verifique se os danos por tempestade estão cobertos e quais são as exclusões aplicáveis à erosão costeira.
5. Procure apoio jurídico especializado: Um advogado com experiência em direito do ambiente ou imobiliário pode ajudar a avaliar os seus direitos, eventuais indemnizações e medidas preventivas.

O papel dos especialistas em construção e reparação

Para além da dimensão jurídica, os proprietários com imóveis em zonas de risco costeiro devem igualmente considerar avaliação técnica da estrutura do imóvel. Engenheiros civis e empresas de construção especializadas podem identificar sinais precoces de instabilidade estrutural causados por erosão do solo subjacente, recomendar reforços de fundação ou sistemas de drenagem que retardem o avanço dos danos.

A Europa está a investir em novas técnicas de proteção costeira — desde geotêxteis a recifes artificiais — mas ao nível da propriedade privada, a primeira linha de defesa é sempre a avaliação técnica atempada por profissionais qualificados.

Um problema que não vai desaparecer

O Programa Nacional da Política de Ordenamento do Território (PNPOT) reconhece a erosão costeira como um dos principais desafios de adaptação climática para Portugal nas próximas décadas. Com 60% do país em risco de desertificação e uma faixa costeira de 1.793 quilómetros permanentemente exposta a tempestades atlânticas, a gestão do risco costeiro vai tornar-se cada vez mais central nas decisões de compra, investimento e planeamento imobiliário.

Se é proprietário de um imóvel costeiro, ou está a considerar adquirir um, a Expert Zoom coloca à sua disposição advogados especializados em direito imobiliário e ambiental, bem como técnicos de construção com experiência em avaliação de imóveis em zonas de risco.

Este artigo tem fins informativos. Em situações concretas de risco ou litígio, consulte sempre um advogado ou técnico especializado.