Alicante no top do imobiliário espanhol: o guia do comprador português para a Costa Blanca em 2026

Alicante consolidou-se em 2026 como o terceiro mercado imobiliário de Espanha, a seguir a Madrid e Barcelona, com 53.385 transações registadas em 2025 — um crescimento de 2,9% face ao ano anterior. Ainda mais revelador: 43,3% das transações foram realizadas por compradores internacionais, a proporção mais alta de qualquer província espanhola de grande dimensão. E durante o fim de semana do feriado de 1 de maio de 2026, a região registou ocupação turística próxima do máximo, sinalizando uma procura que vai muito além do verão.

Para os portugueses que consideram comprar casa em Espanha — seja como residência secundária, investimento ou mesmo residência principal — a Costa Blanca, onde Alicante se situa, é uma das apostas mais populares. Mas antes de avançar, há um conjunto de realidades jurídicas, fiscais e financeiras que convém conhecer bem.

Por que Alicante atrai tantos compradores internacionais

A combinação de preços ainda competitivos face a outros mercados mediterrânicos, clima de exceção (mais de 300 dias de sol por ano), boa conectividade aérea com Portugal e resto da Europa, e uma oferta crescente de imóveis de luxo com vistas para o mar tornam Alicante numa das opções mais procuradas por compradores do norte da Europa — incluindo portugueses.

Os dados de 2026 confirmam que o mercado de luxo está a crescer de forma particularmente acelerada. As proprietades acima de 1 milhão de euros — zona de Jávea, Altea, Moraira e arredores de Alicante — registaram aumentos de procura a dois dígitos, impulsionados por compradores com trabalho remoto que preferem viver à beira-mar num mercado mais acessível do que os equivalentes franceses ou italianos.

O que os portugueses precisam de saber antes de comprar em Espanha

O NIE: o primeiro passo obrigatório

O Número de Identificación de Extranjero (NIE) é o equivalente espanhol do número fiscal e é obrigatório para qualquer transação imobiliária em Espanha, abertura de conta bancária ou assinatura de contrato. Os cidadãos da União Europeia — incluindo portugueses — podem solicitar o NIE no consulado espanhol em Lisboa ou diretamente em Espanha, nos serviços de estrangeiros da Polícia Nacional.

O processo é relativamente simples, mas pode demorar várias semanas. Iniciar este processo com antecedência — idealmente antes de fechar qualquer negócio — é essencial para não perder uma boa oportunidade por questões burocráticas.

Impostos na compra de imóvel em Espanha

Ao contrário de Portugal, onde o IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões) é o principal imposto na compra de imóvel, em Espanha a estrutura fiscal varia consoante o tipo de imóvel:

• Imóveis novos: sujeitos a IVA (10% para habitação) e ao Imposto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD), que na Comunidade Valenciana (onde se situa Alicante) pode ser de 1,5%;
• Imóveis usados: sujeitos ao Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), que na Comunidade Valenciana varia entre 8% e 10% consoante o valor de compra.

Acresce o registo na conservatória (Registro de la Propiedad) e os honorários do notário, que juntos podem representar entre 1% e 2% do valor da transação. No total, um comprador deve contar com custos adicionais de 10% a 13% sobre o preço de compra — ligeiramente superiores aos valores portugueses.

IRPF e Modelo 210: o que acontece depois

Se adquirir um imóvel em Espanha mas continuar a ser residente fiscal em Portugal, será considerado "não residente" para efeitos fiscais espanhóis. Isto implica o preenchimento anual do Modelo 210 para declarar rendimentos de fonte espanhola — incluindo rendas, mas também uma imputação fictícia de rendimentos para imóveis não arrendados (que pode ser 1,1% ou 2% do valor cadastral, consoante os municípios).

Estes mecanismos são muitas vezes desconhecidos pelos compradores portugueses e podem resultar em notificações fiscais surpresa da Agencia Tributaria. Para mais informação oficial sobre obrigações fiscais de não residentes em Espanha, consulte diretamente o portal da Agencia Tributaria.

A questão do financiamento bancário

Os bancos espanhóis concedem hipotecas a não residentes, mas as condições diferem das disponíveis para residentes: tipicamente, financiam até 60% a 70% do valor de avaliação (vs. 80% para residentes) e aplicam margens de spread ligeiramente superiores. Os bancos portugueses com presença em Espanha — como o Millennium BCP ou o Novo Banco — podem ser uma alternativa, mas as condições variam.

Para mais sobre como estruturar o financiamento de imóveis transfronteiriços, veja também: RE/MAX vendida: o que muda nos seus direitos ao comprar casa com uma mediadora imobiliária e Alentejo em alta: o que um consultor de património pode fazer por si no mercado imobiliário.

Os erros mais comuns dos compradores portugueses em Espanha

1. Não verificar as cargas do imóvel: em Espanha, as hipotecas, penhoras e outros encargos sobre o imóvel ficam registadas no Registro de la Propiedad. Obter uma Nota Simple antes de qualquer comprometimento é indispensável;
2. Ignorar as quotas de condomínio (comunidad de propietarios): imóveis em urbanizações partilham custos comuns significativos — piscinas, jardins, segurança. Estes valores nem sempre constam da publicidade;
3. Subestimar os custos de manutenção e gestão: para uma segunda residência que vai ficar desocupada vários meses por ano, os custos de gestão podem corroer a rentabilidade do investimento;
4. Não declarar o imóvel ao fisco português: os imóveis detidos no estrangeiro devem ser declarados ao Fisco português, nomeadamente no Modelo 3, Anexo J.

Quando consultar um especialista em gestão de patrimônio ou um advogado

A compra de um imóvel em Espanha é, em termos de complexidade, equivalente à compra de um imóvel em Portugal — mas com um quadro legal e fiscal diferente. Um consultor de gestão de patrimônio ou um advogado com especialização em direito imobiliário transfronteiriço pode:

• Acompanhar a due diligence jurídica do imóvel em Espanha;
• Estruturar a compra da forma mais eficiente do ponto de vista fiscal (em nome próprio, através de empresa, etc.);
• Calcular o impacto real no IRS português da detenção de imóvel estrangeiro;
• Aconselhá-lo sobre o planeamento patrimonial a longo prazo.

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O mercado de Alicante está a crescer. Os preços de amanhã serão mais altos do que os de hoje. Mas comprar bem é comprar com informação — e com os especialistas certos ao seu lado.