Chiara RomanoA 12 de março de 2026, o Conselho de Ministros português aprovou um conjunto de três diplomas legislativos para desbloquear as heranças indivisas — uma das maiores paralisias do mercado imobiliário nacional. Segundo o Ministro António Leitão Amaro, cerca de 3,4 milhões de propriedades rurais estão presas neste regime, equivalendo a um terço de toda a terra agrícola do país. Mas o que muda concretamente, e o que devem fazer os herdeiros agora?
O que é uma herança indivisa e por que é um problema
Quando uma pessoa morre, os seus bens passam para os herdeiros, mas antes da partilha formal, o conjunto do espólio existe como uma "herança indivisa". Durante este período, nenhum herdeiro pode vender, hipotecar ou alienar a sua parte individualmente — todos têm de agir em conjunto.
O Código Civil Português, no artigo 2101.º, permite que a indivisão se prolongue até cinco anos, renovável por acordo entre todos os herdeiros. Na prática, quando as famílias são numerosas, estão dispersas pela diáspora ou têm desentendimentos, este prazo alarga-se indefinidamente. O resultado: propriedades bloqueadas durante décadas, sem manutenção, sem rentabilidade e fora do mercado.
Até 31 de março de 2026, os cabeças-de-casal têm o prazo legal de declarar às Finanças a intenção de evitar o AIMI (Adicional ao IMI) sobre heranças indivisas — o que torna o tema ainda mais urgente para muitas famílias portuguesas.
O que muda com a nova lei de março de 2026
Os diplomas aprovados em Conselho de Ministros introduzem três mecanismos principais:
1. Venda por iniciativa de um único herdeiro. Após dois anos desde a aceitação da herança, qualquer herdeiro poderá iniciar a venda de um imóvel sem precisar do acordo unânime dos restantes. Os outros herdeiros recebem uma avaliação oficial e podem contestar com uma contra-avaliação; o juiz determina depois o método de venda, potencialmente em leilão eletrónico.
2. Arbitragem de sucessão. Introdução de árbitros independentes especializados para resolver litígios de herança de forma mais rápida do que os tribunais comuns, onde os processos de partilha demoram tipicamente um a dois anos.
3. Maior liberdade no planeamento sucessório. Os proprietários poderão definir com maior antecedência a distribuição dos bens, reduzindo a probabilidade de impasses após o seu falecimento.
Por que esta lei é relevante para si agora
A reforma chega num contexto de crise habitacional aguda. Com 3,4 milhões de imóveis rurais bloqueados e muitos outros urbanos em situação idêntica, o desbloqueio das heranças indivisas pode trazer para o mercado um volume significativo de propriedades que hoje não estão disponíveis para venda nem para arrendamento.
Para as famílias diretamente envolvidas, as implicações são práticas e imediatas:
- Se é herdeiro de um imóvel em indivisão há mais de dois anos, pode agora desencadear o processo de venda sem aguardar o consenso de todos
- Se tem dívidas fiscais associadas à herança indivisa (AIMI), o prazo de declaração às Finanças termina a 31 de março de 2026
- Se antecipa conflitos entre herdeiros, a arbitragem passa a ser uma alternativa mais rápida e menos dispendiosa do que o tribunal
Segundo o Portal do Governo Português, as medidas integram um esforço mais amplo de libertar imóveis bloqueados e aumentar a oferta habitacional no país.
Que riscos existem e quando consultar um advogado
A nova lei cria oportunidades mas também riscos. Um herdeiro que inicia uma venda unilateral pode enfrentar litígios dos restantes se os prazos ou os procedimentos não forem cumpridos corretamente. Os direitos de preferência, os processos de avaliação e as regras de contestação envolvem tecnicidades jurídicas que variam caso a caso.
Consulte um advogado especializado em sucessões se:
- A herança envolver imóveis em Portugal e herdeiros no estrangeiro (diáspora)
- Existirem divergências sobre o valor dos bens ou a identidade de todos os herdeiros
- A herança incluir dívidas, hipotecas ou pendências fiscais
- Pretender planear já a transmissão do seu próprio património para evitar uma situação idêntica
Na Expert Zoom, advogados especializados em direito das sucessões estão disponíveis para consulta online ou presencial — sem necessidade de deslocação e com resposta habitualmente em 48 horas.
Aviso legal: este artigo tem caráter informativo e não substitui a consulta jurídica personalizada. Situações de herança envolvem circunstâncias individuais que requerem análise por um profissional qualificado.
Um momento de viragem para o mercado imobiliário
Portugal tem 3,4 milhões de razões para desbloquear as heranças indivisas. Com a nova lei aprovada em março de 2026, a janela de oportunidade está aberta — mas navegar nela com segurança jurídica exige conhecimento especializado. Consulte um advogado de sucessões antes de tomar qualquer decisão.
O papel da mediação na resolução de heranças familiares
Mesmo com a nova lei, nem todas as situações terão de chegar à venda forçada ou ao tribunal. A mediação familiar é cada vez mais utilizada como forma de resolver conflitos de herança de forma menos adversarial e mais económica.
Em Portugal, a mediação está amplamente disponível através dos Julgados de Paz e de serviços privados de mediação. Um acordo de mediação homologado tem força de título judicial executivo — o que significa que pode ser executado legalmente sem necessidade de sentença de tribunal.
Esta via é particularmente recomendada quando os herdeiros mantêm uma relação familiar e pretendem preservá-la. A cultura jurídica portuguesa favorece historicamente o entendimento entre partes, e a mediação pode chegar a acordo em questão de semanas, em vez de meses ou anos em tribunal.
A nova lei reforça este caminho com a arbitragem de sucessão, que oferece uma alternativa formal e mais rápida para os casos em que a mediação informal não é suficiente.
Pode também consultar o guia completo sobre esta legislação: Heranças indivisas: nova lei permite venda forçada por um herdeiro
