Véronique CezanneLe démembrement de propriété divise la pleine propriété d'un bien en deux droits distincts : l'usufruit et la nue-propriété. En 2026, cette technique demeure l'outil juridique le plus puissant pour transmettre un patrimoine familial en réduisant significativement les droits de donation et de succession. Le principe est simple : les parents donnent la nue-propriété à leurs enfants et conservent l'usufruit — c'est-à-dire le droit d'habiter le bien ou d'en percevoir les loyers. À leur décès, les enfants récupèrent automatiquement la pleine propriété sans droits supplémentaires. Les droits de donation sont calculés uniquement sur la valeur de la nue-propriété, déterminée par un barème fiscal indexé sur l'âge du donateur (article 669 du Code général des impôts, ci-après CGI).
Usufruit et nue-propriété : les deux visages d'un même bien
Le démembrement de propriété repose sur la dissociation des trois attributs classiques du droit de propriété, définis par le Code civil : l'usus (droit d'utiliser le bien), le fructus (droit d'en percevoir les fruits) et l'abusus (droit de disposer du bien, de le vendre ou le céder). Lorsqu'un bien est démembré, ces attributs sont répartis entre deux personnes :
- L'usufruitier dispose de l'usus et du fructus : il peut habiter le logement, le louer et encaisser les loyers jusqu'à l'extinction de son droit.
- Le nu-propriétaire possède l'abusus : il est propriétaire du bien « en puissance », sans jouissance effective tant que l'usufruit existe.
L'usufruit peut être viager (il s'éteint au décès de l'usufruitier) ou temporaire (fixé pour une durée déterminée, souvent 10 à 15 ans). La quasi-totalité des stratégies de transmission familiale reposent sur un usufruit viager.
Un démembrement est dit ab initio quand il est constitué dès l'achat — par exemple, lorsque des parents achètent l'usufruit et un enfant achète la nue-propriété à prix réduit. Il est dit par donation quand les parents transmettent la nue-propriété d'un bien déjà possédé en pleine propriété. Ces deux formes ont des conséquences fiscales différentes et requièrent l'accompagnement d'un Conseiller en Gestion de Patrimoine (CGP) ou d'un notaire.
Le barème fiscal de l'usufruit (article 669 du CGI)
L'article 669 du CGI fixe un barème viager légal pour valoriser l'usufruit et la nue-propriété dans les opérations de donation ou de succession. Ce barème est indexé sur l'âge de l'usufruitier au moment de l'opération — pas au moment du décès.
| Âge de l'usufruitier | Valeur de l'usufruit | Valeur de la nue-propriété |
|---|---|---|
| Moins de 21 ans | 90 % | 10 % |
| De 21 à 30 ans | 80 % | 20 % |
| De 31 à 40 ans | 70 % | 30 % |
| De 41 à 50 ans | 60 % | 40 % |
| De 51 à 60 ans | 50 % | 50 % |
| De 61 à 70 ans | 40 % | 60 % |
| De 71 à 80 ans | 30 % | 70 % |
| De 81 à 90 ans | 20 % | 80 % |
| Plus de 90 ans | 10 % | 90 % |
Source : article 669 du Code général des impôts (CGI)
Ce barème s'applique exclusivement aux opérations à titre gratuit — donation et succession. Pour les cessions à titre onéreux (vente de nue-propriété entre tiers), c'est la valeur économique réelle de l'usufruit qui prime.
L'usufruit temporaire : une valorisation forfaitaire
Lorsque l'usufruit est constitué pour une durée fixe (et non jusqu'au décès), sa valeur est fixée forfaitairement à 23 % de la valeur en pleine propriété par tranche de 10 ans (article 669 du CGI). Un usufruit de 10 ans vaut donc 23 %, un usufruit de 20 ans vaut 46 %, et ainsi de suite. Cette règle s'applique notamment aux démembrements de parts de Société Civile de Placement Immobilier (SCPI), où l'usufruitier perçoit les revenus distribués pendant la durée convenue.
Donation avec réserve d'usufruit : la stratégie patrimoniale centrale
La donation avec réserve d'usufruit est la technique la plus répandue du démembrement familial. Elle permet aux parents de transmettre la nue-propriété de leurs biens à leurs enfants de leur vivant, tout en conservant le droit d'habiter le logement ou de percevoir des revenus locatifs jusqu'à leur décès. Les avantages fiscaux sont cumulatifs et significatifs.
Premier avantage : une assiette taxable réduite. Les droits de donation sont calculés sur la seule valeur de la nue-propriété, selon le barème de l'article 669 du CGI. Un parent de 62 ans qui donne la nue-propriété d'un bien de 500 000 € paie des droits sur 300 000 € (60 % de la valeur), et non sur 500 000 €.
Deuxième avantage : des abattements renouvelables. Chaque parent dispose d'un abattement de 100 000 € par enfant, renouvelable tous les 15 ans (article 779 du CGI). En combinant abattement et décote sur la nue-propriété, une donation bien planifiée peut effacer totalement les droits de donation.
Troisième avantage : zéro droit à la réunion. Au décès de l'usufruitier, la nue-propriété et l'usufruit se réunissent automatiquement — l'enfant devient plein propriétaire sans payer un centime supplémentaire (article 1133 du CGI).
Exemple chiffré : la famille Mercier à Nantes
Sophie Mercier, 62 ans, possède un appartement à Nantes estimé à 480 000 €. Elle décide de donner la nue-propriété à ses deux fils, Mathieu et Lucas. À son âge (tranche 61-70 ans), la nue-propriété représente 60 % de la valeur totale, soit 288 000 €. Chaque fils reçoit donc une nue-propriété de 144 000 €. Après déduction de l'abattement de 100 000 € applicable à chacun (article 779 CGI), la base taxable par enfant tombe à 44 000 €. Les droits de donation s'élèvent à environ 4 194 € par enfant, au taux de 20 % après abattement sur la tranche 15 932 €-552 324 € et taux de 5 % en dessous. Au décès de Sophie, Mathieu et Lucas récupèrent la pleine propriété de l'appartement — sans droits supplémentaires.
Pour les patrimoines incluant des parts sociales ou des actifs diversifiés, une SCI familiale couplée au démembrement permet de fractionner les transmissions progressivement, en optimisant chaque tranche d'abattement sur 15 ans.
Droits et obligations de chaque partie : éviter les conflits
Le démembrement crée une relation juridique entre deux titulaires aux droits distincts — et parfois antagonistes. L'acte notarié qui l'organise doit en encadrer précisément les modalités pour prévenir tout contentieux.
L'usufruitier peut et doit :
- Occuper personnellement le logement ou le donner en location, et percevoir les loyers.
- Entretenir le bien « en bon père de famille » et réaliser les réparations d'entretien au sens de l'article 605 du Code civil (peintures, plomberie courante, etc.).
- Payer la taxe foncière et, le cas échéant, l'éventuelle taxe d'habitation résiduelle.
- Déclarer les loyers perçus à l'impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers.
Le nu-propriétaire peut et doit :
- Céder ou donner librement sa nue-propriété, sans avoir à obtenir l'accord de l'usufruitier.
- Prendre en charge les grosses réparations énumérées à l'article 606 du Code civil : toiture, murs porteurs, remplacement de chaudière collective, mise aux normes structurelles.
- Respecter les droits de l'usufruitier et ne pas entraver sa jouissance du bien.
- Ne percevoir aucun revenu du bien pendant la durée de l'usufruit — et ne rien déclarer à l'impôt sur le revenu à ce titre.
Un notaire expérimenté en droit patrimonial veillera à rédiger une clause de quasi-usufruit si des liquidités ou des valeurs mobilières sont concernées, afin de protéger la créance de restitution des nus-propriétaires au terme de l'opération. Cette clause est indispensable lorsque le démembrement porte sur un portefeuille financier plutôt que sur un immeuble.
IFI et démembrement : qui déclare la valeur du bien ?
L'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) est l'un des points de friction les plus fréquents entre usufruitier et nu-propriétaire, car sa répartition est contre-intuitive et souvent méconnue.
Règle générale (article 968 du CGI) : lorsque le démembrement résulte d'une donation volontaire réalisée depuis le 1er janvier 2000, c'est l'usufruitier qui déclare la valeur en pleine propriété du bien à l'IFI, comme s'il en était le plein propriétaire. Le nu-propriétaire ne déclare rien pour ce bien.
Exceptions importantes :
- Usufruit légal du conjoint survivant (article 757 du Code civil) : l'usufruitier déclare la valeur de son usufruit selon le barème de l'article 669 CGI ; le nu-propriétaire déclare la valeur de sa nue-propriété.
- Usufruit temporaire (durée fixe) : les deux parties déclarent leur quote-part respective selon les règles de valorisation du barème viager temporaire.
Pour les patrimoines immobiliers dont la valeur nette dépasse 1 300 000 € — seuil d'entrée dans l'IFI — le démembrement peut alourdir la charge fiscale de l'usufruitier s'il est déjà assujetti. Dans ce cas, des stratégies complémentaires doivent être envisagées. Les contribuables concernés par des enjeux patrimoniaux transfrontaliers trouveront des éclairages supplémentaires dans notre analyse de la succession internationale et du règlement européen 2026.
La réunion de l'usufruit : zéro droit supplémentaire
L'un des atouts fiscaux les plus méconnus du démembrement viager est ce qui se passe à l'extinction de l'usufruit. Lorsque l'usufruitier décède, l'usufruit s'éteint de plein droit et se réunit automatiquement à la nue-propriété. Le nu-propriétaire devient plein propriétaire — sans aucun droit de succession supplémentaire à acquitter sur la valeur de cet usufruit, si le démembrement a été constitué par donation à titre gratuit (article 1133 du CGI).
Cette règle est fondamentale : les droits payés lors de la donation sur la valeur de la nue-propriété sont définitifs et libératoires. Il n'y aura pas de « rattrapage » fiscal à la mort du donateur.
Les autres causes d'extinction de l'usufruit sont : l'arrivée du terme pour un usufruit temporaire, la renonciation de l'usufruitier à son droit, la consolidation (quand l'usufruitier acquiert la nue-propriété ou inversement) et la prescription trentenaire en cas de non-usage pendant 30 ans.
À retenir : Le démembrement de propriété est d'autant plus efficace qu'il est organisé tôt. Agir avant 60 ans permet à l'assiette taxable de représenter seulement 40 à 50 % de la valeur du bien, contre 70 à 80 % après 71 ans. Un notaire spécialisé en droit patrimonial est le seul professionnel habilité à formaliser cet acte par acte authentique, obligation incontournable pour les biens immobiliers.
Questions fréquentes sur le démembrement de propriété
Peut-on démembrer un bien immobilier financé par un crédit en cours ? Oui, mais la question de la prise en charge du remboursement du prêt doit être tranchée dans l'acte. En pratique, le nu-propriétaire supporte généralement les mensualités lors d'un démembrement ab initio, tandis que dans une donation avec réserve d'usufruit portant sur un bien déjà détenu, le prêt est souvent soldé préalablement.
Le démembrement s'applique-t-il aux parts de SCPI ? Oui. Le démembrement de parts de Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) est très répandu : l'usufruitier perçoit les revenus distribués pendant la durée convenue ; le nu-propriétaire récupère la pleine propriété des parts au terme. La valeur de l'usufruit temporaire est calculée forfaitairement à 23 % par tranche de 10 ans (article 669 CGI). Ce montage permet à un nu-propriétaire d'acquérir des parts à prix réduit tout en se constituant un patrimoine à moyen terme.
Faut-il obligatoirement passer devant notaire pour démembrer un bien ? Pour les biens immobiliers, oui — l'acte authentique devant notaire est obligatoire et doit être publié au fichier immobilier. Pour les biens mobiliers (parts sociales, portefeuille financier), un acte sous seing privé peut suffire dans certains cas, mais la rédaction notariale reste fortement recommandée, notamment pour sécuriser la clause de quasi-usufruit et la créance de restitution des nus-propriétaires.
Les droits de donation payés sur la nue-propriété sont-ils déductibles de la succession ultérieure ? Non. Les droits de donation acquittés lors de la transmission de la nue-propriété ne sont pas imputables sur les droits de succession du reste du patrimoine. En revanche, la réunion automatique de l'usufruit à la nue-propriété au décès du donateur n'engendre aucun droit supplémentaire — c'est là l'essentiel de l'avantage fiscal du mécanisme.
Avertissement : Les informations présentes sur cette page sont fournies à titre informatif uniquement et ne constituent pas un conseil juridique ou financier. Consultez un notaire ou un conseiller en gestion de patrimoine agréé pour votre situation personnelle.
