Anna NieminenSuomi kieltää venäläisten kiinteistöostot – kuusi uutta hylättyä hakemusta maaliskuussa 2026
Puolustusministeriö hylkäsi 27. maaliskuuta 2026 kuusi ulkomaalaisten kiinteistöhankintaa, joista osa kohdistui venäläisiin ostajiin. Kohteet sijaitsivat muun muassa Imatralla, Savonlinnassa, Kittilässä, Raaseporissa, Parikkalan kunnassa ja Sysmässä. Suomi on astunut uuteen aikakauteen kiinteistölainsäädännössä: laki kiinteistönhankintojen lupavaatimuksista tietyssä tilanteessa tuli voimaan 15. heinäkuuta 2025, ja sen vaikutukset alkavat nyt konkretisoitua.
Lakimuutos on merkittävä venäläisille, valkovenäläisille ja muille EU:n ulkopuolisille kansalaisille, jotka ovat hankkineet tai haluavat hankkia kiinteistöjä Suomesta. Mutta laki vaikuttaa myös suomalaisiin myyjiin ja kiinteistönvälittäjiin. Milloin kauppa edellyttää ministeriön lupaa – ja mitä tapahtuu, jos lupaa ei myönnetä?
Mitä uusi laki tarkoittaa käytännössä?
Laki kiinteistönhankintojen lupavaatimuksista (muutettu 11. huhtikuuta 2025) asettaa puolustusministeriön portinvartijaksi tilanteessa, jossa EU:n tai ETA-alueen ulkopuolinen kansalainen haluaa ostaa kiinteistön Suomessa. Hakijan on pyydettävä lupa, ja ministeriö arvioi hankinnan kansallisen turvallisuuden näkökulmasta.
Venäläiset ja valkovenäläiset kansalaiset ovat erityisasemassa: koska näiden maiden katsotaan harjoittavan aggressiosotaa, niiden kansalaisille myönnetään lupia erittäin harvoin. Ensimmäinen hylkäysaalto tapahtui 28. lokakuuta 2025, jolloin hylättiin peräti 11 hakemusta venäläisiltä, israelilaisilta, kazakstanilaisilta ja kirgisialaisilta hakijoilta.
Poikkeuksia on joitakin: pysyvän oleskeluluvan tai EU:n pitkäaikaisen oleskeluluvan omaavat venäläiset voivat edelleen hakea lupaa, mutta hyväksynnät ovat harvinaisia. Kaksoiskansalaisuus – EU-jäsenvaltion ja Venäjän – saattaa tarjota aukon kiertää kielto, mutta lain tarkoitus on estää juuri tällaiset järjestelyt.
Mikä erityinen uhkaa jo olemassa olevia venäläisten omistuksia?
Laki ei koske vain tulevia ostoja. Suomi selvittää mahdollisuuksia peruuttaa venäläisten kiinteistökauppoja taaksepäin – jopa 20 vuoden ajalta. Viranomaiset tarkastelevat erityisesti kohteita, jotka sijaitsevat lähellä sotilaallisesti herkkiä alueita: varusmiestukikohtia, lentokenttiä, asevarikoita, tärkeitä tieverkostoja sekä vesi- ja tietoliikenneinfrastruktuuria.
Pääministeri Petteri Orpo totesi aiemmin keväällä, että epäilyttäviä venäläisomisteisia kiinteistöjä "voitaisiin käyttää vahingonteoissa tai jopa solmukohtana laajemmassa operaatiossa". Toimittajat ovat havainneet poikkeuksellisia piirteitä joissain kohteissa: omistuksia löytyy tappiollisista hotelleista, helikopterikenttäisistä maatiloista ja voimakkaasti linnoitetuista kesähuviloista.
Omistajia ei automaattisesti pakoteta myymään, mutta poliittiset paineet ja mahdollinen lainsäädäntö voivat pakottaa myymään tappiollisesti – ilman korvausvelvollisuutta.
Mitä lakimies kehottaa tekemään?
Tilanne on monimutkainen niin venäläisille omistajille kuin suomalaisille, jotka ovat myyneet kiinteistön ulkomaalaisille. Lakimies voi auttaa useissa tilanteissa:
Jos olet venäläinen tai muun EU:n ulkopuolisen maan kansalainen ja haluat ostaa: Lupaprosessi puolustusministeriölle on pakollinen. Lakimies auttaa hakemuksen laadinnassa ja arvioi realistisesti, onko luvan saaminen todennäköistä kohteen sijainti huomioiden.
Jos omistat kiinteistön Suomessa venäläisenä kansalaisena: Selvitä, onko omistus taaksepäin kohdistetuissa tarkasteluissa riskialttiissa alueessa. Lakimies voi arvioida kiinteistön sijainnin suhteessa puolustushallinnollisesti tärkeisiin kohteisiin ja neuvoa mahdollisissa ennaltaehkäisevissä toimissa.
Jos olet suomalainen myyjä: Kiinteistön myyminen EU:n ulkopuoliselle kansalaiselle ilman luvan selvittämistä voi johtaa kaupan mitätöintiin jälkikäteen. Varmista aina ostajan lupastatus ennen kauppakirjan allekirjoittamista.
Jos olet kiinteistönvälittäjä tai notaari: Uusi laki asettaa velvollisuuden tarkistaa ostajan kansalaisuus- ja oleskelulupastatus ennen kaupan edistämistä. Laiminlyönti voi aiheuttaa ammatillisia seurauksia.
Markkinatilanne muuttuu: mitä suomalaisille kiinteistönomistajille rajaläänissä tapahtuu?
Itärajan läheisyydessä sijaitsevien kiinteistöjen markkinatilanne on muuttunut merkittävästi. Maaliskuun 2026 lopulla raportointiin, että Venäjän rajan tuntumassa olevia kiinteistöjä myytiin suomalaisten toimesta aktiivisesti – osittain siksi, että alueen arvonkehitysnäkymät ovat heikentyneet geopoliittisen tilanteen vuoksi.
Suomalaiselle myyjälle tämä voi tarkoittaa kaupan tekemistä markkinahintaa alhaisemmalla hinnalla. Lakimies voi auttaa arvioimaan, onko kiinteistön myyminen nyt taktisesti järkevää verotuksellisesti – esimerkiksi myyntivoiton tai -tappion käsittelyn osalta. Luovutustappio kiinteistökaupassa voidaan tietyissä tilanteissa vähentää verotuksessa.
Lainsäädännön aukot: mitä on vielä epäselvää?
Laki ei kata kaikkia kiinteistöhankinnan muotoja täydellisesti. Asunto-osakkeiden ostaminen asunto-osakeyhtiöstä ei kuulu suoraan lain piiriin samalla tavalla kuin maapohjan hankinta, mikä tarkoittaa, että asunto-ostot pysyvät sallittuina myös EU:n ulkopuolisille. Lakimies voi selittää tarkasti, mitkä hankintatyypit edellyttävät lupaa ja mitkä eivät.
Lisäksi kansainvälinen juridiikka herättää kysymyksiä: jos Suomi myöhemmin peruuttaa jo vahvistetun kiinteistökaupan, voiko omistaja hakea korvauksia kansainvälisenä sijoitusriitana? Tilanne on ennakkotapauksia luova.
Yritysrakenteet ei ole porsaanreikä
Jotkut ovat kokeilleet kiertää ostokiellon perustamalla suomalaisen tai virolaisen osakeyhtiön kiinteistön hankkijaksi. Puolustusministeriö on kuitenkin tarkentanut linjaustaan: myös yhtiömuotoinen hankinta, jossa tosiasiallinen edunsaaja on venäläinen kansalainen, kuuluu lupavaatimuksen piiriin. Niin sanottu läpivalaisu (beneficial ownership -periaate) tarkoittaa, että piilorakenteet eivät auta, vaan ne saattavat jopa pahentaa tilannetta lisäten epäilystä tarkoitushakuisesta kiertämisestä.
Puolustusministeriö päättää – mutta lakimies valmistautuu
Hakemukset kiinteistönhankintaan käsittelee puolustusministeriö, joka arvioi tapauskohtaisesti kansallisen turvallisuuden näkökulmasta. Ministeriön sivuilla on selkeä ohjaus siitä, miten luvan hakuprosessi etenee.
Päätösprosessi on hallinnollinen, mutta siihen liittyvät juridiset kysymykset – erityisesti taaksepäin kohdistuvat tarkastelut ja mahdolliset purkamiset – edellyttävät ammattitaitoista lakimiestä. Varainhoito- ja sijoitusjuridiikassa erikoistunut asiantuntija tai kiinteistöoikeuteen perehtynyt lakimies on tässä oikea henkilö.
Jos tilanteesi koskettaa kiinteistönomistusta, kauppaa tai oleskeluoikeuksia Suomessa, ExpertZoomin kautta löydät lakimiehen, joka tuntee sekä suomalaisen kiinteistöoikeuden että kansainvälisen ulottuvuuden.
Tilanne kehittyy nopeasti: uusia hylkäyksiä voi tulla milloin tahansa, ja taaksepäin kohdistuvat tarkastelut etenevät viranomaisten toimesta. Mitä aikaisemmin oman tilanteensa selvittää ammattilaisen kanssa, sitä enemmän vaihtoehtoja on käytettävissä.
Neuvoja suomalaisille naapureille ja yhteisöille
Lainsäädäntömuutos herättää kysymyksiä myös suomalaisissa yhteisöissä, joissa on venäläistaustaisia naapureita tai kiinteistönomistajia. Tämä ei tarkoita, että venäläistä naapuria tarvitsee epäillä automaattisesti. Laki koskee uusia hankintoja ja tiettyjä taaksepäin tarkasteltavia turvallisuusriskejä – ei kaikkia jo Suomessa asuvia venäläisiä henkilöitä.
Suomessa vakinaisesti asuvilla ja pysyvän oleskeluluvan omaavilla venäläistaustaisilla henkilöillä on samat oikeudet asua ja omistaa kiinteistö kuin kenellä tahansa laillisella asukkaalla. Juridiset kysymykset liittyvät lähinnä uusiin hankintoihin ja lupaprosessiin, ei olemassa oleviin laillisiin omistussuhteisiin ilman turvallisuushuolia.
Tämä artikkeli on yleistä oikeudellista tietoa. Ota yhteyttä lakimieheen omaa tilannettasi koskevissa kysymyksissä.
