Sturm auf Madeira: Was deutsche Immobilieneigentümer jetzt über ihre Rechte wissen müssen

Sturm auf Madeira: Was deutsche Immobilieneigentümer jetzt über ihre Rechte wissen müssen

Im März 2026 hat Sturm "Therese" Madeira und die Kanarischen Inseln mit voller Wucht getroffen. Auf Madeira registrierte der Katastrophenschutz allein in zehn Stunden 41 Einsätze: 21 Überschwemmungen, 51 Erdrutsche, 14 beschädigte Gebäude und mindestens eine Person, die ihr Zuhause verlieren musste. Wetter.com berichtete über "erhebliche Schäden" auf den Inseln — mit Windböen, Starkregen und Riesenwellen. Tausende Deutsche besitzen Immobilien auf Madeira oder den Kanaren. Doch was passiert rechtlich, wenn der Sturm genau Ihre Ferienwohnung trifft?

Die Lage: Madeira als beliebter Immobilienstandort für Deutsche

Madeira ist seit Jahren ein Hotspot für deutsche Immobilienkäufer. Die Insel bietet ein mildes Klima, niedrige Lebenshaltungskosten im EU-Vergleich und attraktive steuerliche Rahmenbedingungen. Auf Immoscout24 und ImmoWelt sind derzeit Tausende Objekte gelistet, viele explizit an deutschsprachige Käufer gerichtet. Einige Neubau-Projekte auf der Insel haben Fertigstellungstermine noch für Ende 2026.

Doch die geografische Realität ist nicht zu ignorieren: Madeira liegt im Atlantik, auf einem vulkanischen Hochgebirge. Sturzfluten, Erdrutsche und Sturmschäden sind keine Ausnahme, sondern Teil des natürlichen Risikoprofils. Wer dort eine Immobilie besitzt — als Ferienhaus, Renteninvestition oder Mietobjekt — muss die rechtlichen Folgen von Naturschäden kennen.

Versicherung: Was ist in Portugal Pflicht, was ist optional?

In Portugal, zu dem Madeira gehört, ist eine Gebäudeversicherung für Eigenheime keine gesetzliche Pflicht — es sei denn, Sie haben eine Hypothek aufgenommen. In diesem Fall verlangen Banken regelmäßig eine Feuerversicherung (Seguro Multirriscos) als Bedingung für die Kreditvergabe.

Wichtig für deutsche Eigentümer: Eine standardmäßige "Multirriscos"-Police in Portugal umfasst Feuer, Rohrbruch und oft auch Sturmschäden. Erdrutsche und Überschwemmungen sind jedoch häufig nicht eingeschlossen oder nur gegen Aufpreis versicherbar. Wer sich nicht sicher ist, welche Risiken seine Police abdeckt, sollte den Vertragstext genau prüfen — idealerweise mit Unterstützung eines Anwalts, der auf portugiesisches Immobilienrecht spezialisiert ist.

Haftung bei Mietobjekten

Viele deutsche Eigentümer auf Madeira vermieten ihre Objekte über Plattformen wie Airbnb oder Booking.com an Touristen. Was passiert, wenn ein Sturm während eines Mietzeitraums Schäden verursacht?

Nach portugiesischem Recht (Código Civil) trägt der Eigentümer grundsätzlich die Verantwortung für die Sicherheit des vermieteten Objekts. Bei Schäden, die auf höhere Gewalt zurückzuführen sind — also Naturereignisse, die auch mit zumutbarer Vorsicht nicht abwendbar waren — ist die Haftung in der Regel ausgeschlossen. Dennoch können Mieter Ansprüche geltend machen, wenn sie der Meinung sind, dass das Objekt strukturell unsicher war oder Warnungen ignoriert wurden.

Entscheidende Fragen, die ein Rechtsanwalt klären kann:

• Wurde das Objekt ordnungsgemäß gewartet?
• Lagen behördliche Warnungen vor, die den Eigentümer zum Handeln verpflichtet hätten?
• Ist die Haftpflichtversicherung für Vermieter aktiv und ausreichend?

Der Kaufvertrag und das Risikoprofil

Wer eine Immobilie auf Madeira kauft oder verkauft, sollte das Naturrisikoprofil der konkreten Lage kennen. Nach dem verheerenden Erdrutsch von 2010, bei dem in Madeira über 40 Menschen starben, wurden neue Bauvorschriften und Risikozonierungen eingeführt. Dennoch gibt es weiterhin Immobilien in Risikolagen — teilweise ohne dass Käufer davon ausreichend informiert werden.

Laut dem Bundesministerium für wirtschaftliche Zusammenarbeit und Entwicklung sowie der deutschen Auslandshandelskammer Portugal gibt es für deutsche Staatsbürger beim Immobilienkauf in Portugal keine besonderen Beschränkungen, aber erhebliche bürokratische und rechtliche Fallstricke. Das Auswärtige Amt empfiehlt ausdrücklich, vor jedem Kaufabschluss einen lokalen Rechtsanwalt einzuschalten.

Eigentümergemeinschaft und Miteigentum in Portugal

Ein weiterer Aspecto, den viele deutsche Käufer unterschätzen: Wohnungen in Portugal werden häufig in Form von Eigentümergemeinschaften (condomínios) organisiert. Bei Sturmschäden an Gemeinschaftsbereichen — Dach, Fassade, Tiefgarage — ist die Eigentümergemeinschaft kollektiv für die Schadensabwicklung zuständig. Wer in einer solchen Gemeinschaft investiert hat, sollte wissen, ob ein aktives Condominium-Management besteht und ob eine gemeinschaftliche Gebäudeversicherung abgeschlossen wurde.

Fehlt diese Struktur oder ist sie organisatorisch chaotisch — was auf kleineren Inseln häufig vorkommt — trägt jeder Eigentümer individuell das Risiko. Ein Anwalt kann helfen, die Eigentümergemeinschaft rechtlich zu aktivieren oder Schadensersatzansprüche gegenüber säumigen Miteigentümern durchzusetzen.

Was tun nach einem Sturmschaden?

Wenn Ihr Objekt auf Madeira durch Sturm Therese oder ein künftiges Ereignis beschädigt wurde, sind folgende Schritte wichtig:

1. Sofortdokumentation: Fotografieren und filmen Sie alle Schäden so schnell wie möglich — idealerweise bevor Reparaturarbeiten beginnen. Diese Dokumentation ist für Versicherungs- und Rechtsansprüche entscheidend.

2. Versicherung informieren: Melden Sie den Schaden unverzüglich Ihrer Versicherung. In Portugal gibt es je nach Police kurze Meldefristen (oft 5-8 Werktage). Versäumte Fristen können zur Ablehnung des Schadensfalls führen.

3. Gutachter einschalten: Bei erheblichen Schäden sollten Sie einen unabhängigen Schadensgutachter (perito) beauftragen, bevor die Versicherung ihren eigenen Gutachter schickt.

4. Rechtsbeistand suchen: Wenn die Versicherung die Zahlung verzögert oder ablehnt, oder wenn Fragen zur Haftung gegenüber Mietern entstehen, brauchen Sie einen Anwalt mit Kenntnis des portugiesischen Immobilien- und Versicherungsrechts.

Wenn Sie eine Immobilie auf Madeira besitzen: Jetzt handeln

Der Sturm Therese war eine Warnung. Die nächste Wetterextremität kommt bestimmt — und mit dem fortschreitenden Klimawandel werden solche Ereignisse häufiger und intensiver, wie die Forschung des Europäischen Zentrums für mittelfristige Wettervorhersage (ECMWF) zeigt.

Für deutsche Eigentümer bedeutet das: Wer jetzt seinen Versicherungsschutz überprüft, seinen Kaufvertrag durchsieht und einen erfahrenen Anwalt für Auslandsimmobilien konsultiert, schützt sich vor bösen Überraschungen, die tausende Euro kosten können. Ein Erstgespräch mit einem auf internationales Immobilienrecht spezialisierten Rechtsanwalt kostet wenig — ein unversicherter Sturmschaden kann das Ersparte einer ganzen Rentenplanung auslöschen.

Hinweis: Dieser Artikel dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt keine Rechtsberatung dar. Für individuelle Rechtsfragen wenden Sie sich bitte an einen zugelassenen Rechtsanwalt.