Joao SouzaA busca por "comissão" disparou nos mecanismos de pesquisa do Brasil em julho de 2026, impulsionada por milhares de compradores de imóveis que descobriram, na hora de assinar o contrato, uma cobrança extra de corretagem que não esperavam pagar. A dúvida é sempre a mesma: quem é o responsável por essa conta — o comprador ou a construtora? A resposta já existe e está fixada pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ), mas continua desconhecida da maioria dos consumidores.
Com o mercado imobiliário aquecido em 2026 e o aumento no número de lançamentos na planta, o volume de contratos assinados cresceu — e, com ele, a quantidade de disputas sobre a comissão de corretagem. Entender a regra pode significar a diferença entre pagar milhares de reais indevidamente ou recuperar o valor na Justiça.
O que diz a decisão do STJ
O ponto central foi definido no Tema Repetitivo 938 do STJ, que vale como orientação obrigatória para todos os tribunais do país. Segundo o entendimento, a comissão de corretagem, em regra, é responsabilidade da vendedora — normalmente a incorporadora ou construtora. No entanto, o tribunal admite que essa obrigação seja transferida ao comprador.
Há, porém, uma condição decisiva: a transferência só é válida se o preço total do imóvel for informado previamente, com o valor da comissão destacado de forma clara. Em outras palavras, o comprador precisa saber exatamente quanto está pagando pelo imóvel e quanto está pagando pela corretagem, antes de fechar o negócio. Cláusulas escondidas no meio do contrato, ou valores diluídos sem transparência, tendem a ser consideradas inválidas.
O mesmo julgamento tratou de outra cobrança comum: a taxa SATI, sigla para Serviço de Assessoria Técnico-Imobiliária. Para o STJ, essa cobrança é abusiva quando vinculada à assinatura da promessa de compra e venda. Na prática, trata-se de uma venda casada — o consumidor é obrigado a contratar um serviço que não pediu para poder adquirir o imóvel. O Código de Defesa do Consumidor proíbe expressamente esse tipo de condicionamento, conforme o texto disponível no portal do Planalto.
Por que o tema voltou a crescer em 2026
O interesse renovado tem explicação. Com a retomada dos lançamentos e o financiamento imobiliário mais dinâmico neste ano, muitos brasileiros estão comprando o primeiro imóvel e se deparam pela primeira vez com esses custos adicionais. Em stands de vendas, é comum que a comissão e a SATI apareçam apenas na assinatura, quando o comprador já está emocionalmente comprometido com a compra.
O valor não é pequeno. A comissão de corretagem costuma variar entre 5% e 6% do preço do imóvel. Em um apartamento de 400 mil reais, isso representa de 20 mil a 24 mil reais — quantia que, em muitos casos, o comprador poderia não ter a obrigação de arcar, ou poderia recuperar.
Como pedir o dinheiro de volta
Quem pagou comissão ou SATI de forma indevida pode buscar a restituição, mas o tempo joga contra o consumidor. O STJ definiu que a pretensão de devolução desses valores prescreve em três anos. Isso significa que, passado esse prazo desde o pagamento, o direito de reaver a quantia se perde.
Antes de acionar a Justiça, alguns passos ajudam a organizar o pedido:
- Reunir o contrato de compra e venda, os recibos de pagamento e qualquer material de publicidade do empreendimento.
- Verificar se o valor da comissão foi destacado com clareza antes da assinatura.
- Conferir se houve cobrança de SATI ou de "assessoria" vinculada ao negócio.
- Calcular o prazo de três anos a partir de cada pagamento realizado.
A análise contratual é delicada, porque cada caso depende da redação exata das cláusulas e da forma como a venda foi conduzida. Um advogado especializado em direito imobiliário e do consumidor pode avaliar se a cobrança foi válida, calcular o valor a ser restituído e orientar sobre a melhor via — administrativa ou judicial. Em disputas de valor mais alto, essa orientação profissional costuma se pagar rapidamente.
Atenção também na compra na planta
Nos imóveis na planta, o tema ganha camadas adicionais. Além da comissão, há discussões sobre atrasos na entrega e sobre quem responde quando a obra não sai no prazo prometido. Compradores nessa situação precisam observar tanto a corretagem quanto os direitos ligados ao cumprimento do contrato pela construtora. Vale conferir as regras sobre atrasos na entrega de imóvel antes de decidir os próximos passos.
Para quem aluga em vez de comprar, o cuidado com custos escondidos também é válido: conhecer os direitos do inquilino evita cobranças indevidas em outro ponto do mercado imobiliário.
O que levar deste caso
A alta nas buscas por "comissão" mostra que o consumidor brasileiro está mais atento, mas ainda inseguro sobre seus direitos. A regra é clara: a comissão pode ser cobrada do comprador apenas com transparência total, e a SATI, quando imposta, é abusiva. Diante de qualquer dúvida, guardar os documentos e buscar orientação jurídica dentro do prazo de três anos é a forma mais segura de não deixar dinheiro na mesa.
Este conteúdo tem caráter informativo e não substitui a consulta a um advogado. Cada situação deve ser analisada individualmente por um profissional habilitado.
