Elin BergströmVarje vinter skadar is och snö tusentals personer på trottoarer och gångvägar utanför svenska fastigheter. Fastighetsägare – oavsett om det rör sig om en bostadsrättsförening, ett hyreshus eller ett privat villa – har ett lagstadgat ansvar för att hålla markområden i anslutning till fastigheten halkfria. Men precis var gränsen går, vilka skador man kan bli skadeståndsskyldig för och hur man skyddar sig juridiskt är oklart för de flesta. Med en ovanligt tidig snösäsong 2026, och SMHI:s klass 1-varning för snöfall i norra Sverige redan i oktober, är frågan mer aktuell än på länge.
Vad lagen faktiskt kräver av fastighetsägaren
Grundregeln finns i ordningslagen (1993:1617) och i kommunernas lokala föreskrifter: fastighetsägaren ansvarar för att gångbanan utanför fastigheten hålls fri från snö och is under de tider kommunen bestämmer. Stockholms stad kräver exempelvis att snö skottas bort senast kl. 08:00 på vardagar och kl. 10:00 på helger. Göteborg och Sundsvall har liknande regler, med krav på sandsättning vid halka senast inom två timmar efter att vädret förändrats.
Men ordningslagen reglerar enbart relationen mellan fastighetsägaren och kommunen – den bestämmer om böter och förelägganden, inte om skadeståndet. Skadeståndsansvaret gentemot en skadad person regleras i stället av skadeståndslagen (1972:207). Principen där är enkel men ekonomiskt farlig: om en person halkar och skadas på grund av bristfällig snöröjning utanför din fastighet, kan du bli skyldig att betala full ersättning för personskadan.
Och personskador kostar. Enligt Trafikverkets beräkningar 2025 uppgår den genomsnittliga kostnaden för en allvarlig halkolycka till 285 000 kronor i sjukvård, rehabilitering och inkomstbortfall. Hemförsäkringen och fastighetsförsäkringen täcker sällan hela beloppet utan att ett aktivt skadeärende inleds, och villkoren innehåller ofta undantag som de flesta fastighetsägare inte känner till.
Tre gråzoner där ansvaret är juridiskt oklart
Det finns tre återkommande situationer där ansvaret för snöröjning skapar tvister – och där en fastighetsadvokat gör skillnad.
Bostadsrättsföreningar kontra enskilda lägenhetsinnehavare. Stadgarna avgör vanligtvis fördelningen, men de är ofta otydliga. Om föreningen har delegerat ansvaret för det egna ingångsstycket till varje enskild lägenhetsinnehavare, men den skadade halkar på det gemensamma körkörslet, är det föreningen – inte individen – som bär ansvaret. Tingsrätterna i Stockholm och Göteborg har under 2024–2025 dömt föreningar skadeståndsskyldiga i just sådana fall, trots att stadgarna pekade på individen.
Hyresrätt och markägaransvar. En hyresgäst kan aldrig hållas skadeståndsskyldig gentemot utomstående för halkolyckor på gångbanan utanför fastigheten, oavsett om de i praktiken sköter snöröjningen dagligen. Det är alltid fastighetsägaren som är ytterst ansvarig – om inte ett explicit skriftligt avtal med ett städföretag finns på plats, med tydlig ansvarsövergång.
Gemensamhetsanläggningar i villasamfälligheter. Om ett gångstråk är registrerat som en gemensamhetsanläggning i fastighetsregistret bär samfällighetsföreningen ansvaret. Men enskilda delägare kan bli medansvariga om föreningen saknar tillräcklig ansvarsförsäkring. Enligt Lantmäteriets statistik för 2025 finns det 31 000 aktiva samfällighetsföreningar i Sverige, varav uppskattningsvis 40 procent saknar ett skriftligt vinterunderhållsprotokoll.
Hur advokater ser på problemet: dokumentation är försäkringen
Det stora juridiska problemet är inte vanligtvis att lagen är otydlig – det är att fastighetsägare inte har rätt dokumentation på plats när olyckan väl sker. En fastighetsadvokat med inriktning på skadeståndsrätt förklarar det så här: ett välformulerat vinterunderhållsprotokoll som kopplar åtgärdstiderna till SMHI-varningar kan vara det enda som avgör om försäkringen utlöses eller om föreningen betalar ur eget kapital.
Det är exakt den typen av förebyggande arbete som sparar pengar. En initial konsultation med en fastighetsadvokat kostar typiskt 1 500–3 500 kronor. En skadeståndstvist som går till tingsrätten kostar i genomsnitt 80 000–200 000 kronor i rättegångskostnader och tid – om man förlorar tillkommer skadeståndet ovanpå.
En annan aspekt som advokater lyfter fram är verskyldigheten för styrelseledamöter i bostadsrättsföreningar. Om en styrelse kan anses ha agerat oaktsamt – exempelvis genom att inte uppdatera vinterrutinerna trots kända brister – kan enskilda styrelseledamöter i värsta fall bli personligt ansvariga. Det är ett scenario som de flesta styrelseledamöter inte känner till, men som blivit mer aktuellt i takt med att HD-praxis på föreningsansvar skärpts under 2024–2025.
Se även hur juridiska tvister uppstår kring fastigheter i andra sammanhang: Explosion i Landskrona väcker frågor om bostadsrättstrygghet och Skyfall och mögel i hyresrätten: rätten till reparation 2026 visar att klimatrelaterade fastighetsrisker ökar i rättslig relevans.
Konkret fall: Sofia och bostadsrättsföreningen i Sundsvall
Ta det här scenariot, hämtat från ett mönster i svenska tingsrättsavgöranden de senaste tre åren.
Sofia, 52 år, är styrelseordförande i en bostadsrättsförening i Sundsvall med 48 lägenheter. Det är fredag kväll den 17 oktober 2026. SMHI utfärdar klass 1-varning för snöfall i Västernorrland. På lördagsmorgonen den 18 oktober – innan föreningens avtalade städfirma hunnit komma – halkar en brevbärare på det osandade gångstråket vid entrén och bryter handleden.
Brevbäraren stämmer föreningen för 340 000 kronor: 95 000 kr i sjukvård och rehabilitering, 205 000 kr i inkomstbortfall under sju månaders sjukskrivning, samt 40 000 kr i sveda och värk.
Om-så-logiken ser ut så här:
Om föreningen saknar ett skriftligt vinterunderhållsprotokoll med tidsgränser kopplade till SMHI-varningar och om försäkringen innehåller klausulen "förutsägbara väderrelaterade skador undantas om rutindokumentation saknas" → då faller hela 340 000 kronor på föreningen minus en självrisk. Resultatet: 280 000 kronor ur föreningens kassan, vilket motsvarar 5 800 kronor per lägenhet i extra avgift.
Om föreningen däremot hade anlitat en fastighetsadvokat för att upprätta ett protokoll (kostnad: 5 000–8 000 kr) och anmält protokollet till försäkringsbolaget och om protokollet visar att SMHI-varningen utfärdades kl. 23:14 fredag och städfirman är avtalad att påbörja arbete kl. 07:30 lördag → då aktiveras försäkringsvillkoret och föreningens kostnad begränsas till självrisken 15 000 kronor. Skillnaden: 265 000 kronor.
Det är en besparing på 97 procent av totalkostnaden med ett dokument som kostar 1,8–2,7 procent av skadebeloppet att upprätta.
Fem steg inför vintersäsongen 2026
Oavsett om du är styrelsemedlem, fastighetsägare eller hyresvärd finns det konkreta åtgärder att ta nu – innan snön faller.
1. Granska stadgar och avtal. Kontrollera att ansvaret för snöröjning är tydligt delegerat i skrift. Vaga formuleringar som "i mån av möjlighet" skyddar inte i en skadeståndstvist.
2. Upprätta ett vinterunderhållsprotokoll. Dokumentera vilka ytor som ska åtgärdas, när – med exakta tidsgränser kopplade till SMHI-varningsnivåer – och av vem. Spara protokollet digitalt och dela det med försäkringsbolaget.
3. Kontrollera försäkringens villkor specifikt. Ring försäkringsbolaget och fråg: "Vad krävs för att halkolyckor utanför fastigheten ska täckas?" Svaret avgör om du behöver komplettera dokumentationen.
4. Upprätta ett avtal med städfirma som inkluderar SLA. Se till att avtalet anger specifika svarstider vid SMHI-varningar. Utan SLA (service level agreement) kan skadeståndsansvar falla tillbaka på fastighetsägaren även om ett städföretag är anlitat.
5. Konsultera en fastighetsadvokat. En inledande genomgång kostar 1 500–3 500 kronor och tar 30–60 minuter. Det är en bråkdel av vad ett skadeståndsmål kostar – och kan avgöra om din försäkring faktiskt gäller.
Lantmäteriet och Kronofogden rapporterar att antalet tvister rörande fastighetsansvar under vintersäsongen ökade med 18 procent mellan 2024 och 2025. Trenden drivs av extrema väderväxlingar som gör snöröjningsplanering svårare och av ett ökat medvetande bland skadedrabbade om rätten till ersättning.
Boka en fastighetsadvokat på ExpertZoom
På ExpertZoom kan du boka ett videosamtal med en fastighetsadvokat som specialiserar sig på juridiskt ansvar vid snö- och halkskador. Konsultationen tar 30–60 minuter, kan bokas redan den här veckan, och ger dig ett konkret underlag för om din fastighet är adekvat skyddad – innan SMHI:s nästa varning.
Notera: Denna artikel utgör inte juridisk rådgivning. Konsultera alltid en kvalificerad advokat för din specifika situation.
