Nämdöskärgårdens nationalpark 2026: Vad gäller för fastighetsägare och båtägare i skärgården?

Sedan Nämdöskärgårdens nationalpark invigdes hösten 2025 har tusentals fastighetsägare och sommarstugeägare i Stockholms yttre skärgård ställt sig samma fråga: vad får jag egentligen göra med min tomt? I april 2026 hölls Skärgårdstinget i Västervik, där politiker och boende diskuterade arkipelagets framtid, och i mars 2026 utsågs parken till Global Vision Honoree av det amerikanska magasinet Travel + Leisure — ett erkännande som sätter Stockholms skärgård på den globala turistkartan. Men med internationell uppmärksamhet följer skärpt regeltillämpning, och 2026 träder nya förbudsområden för ankring och förtöjning i kraft längs kustlinjen.

Bakgrund: En nationalpark i Östersjön

Nämdöskärgårdens nationalpark bildades formellt 2025 och är Sveriges första marina nationalpark i Östersjön. Parken täcker drygt 25 300 hektar i Haninge och Nynäshamns kommuner — varav hela 97 procent är vatten — och skyddar ett unikt kust- och skärgårdslandskap med kobbar, skär och grunda vikar. Föreskrifterna NFS 2025:3, antagna av Naturvårdsverket, trädde i kraft i september 2025.

Parken är inte bara ett fredningsområde för marint liv. Den berör också flera privata fastigheter, bryggplatser och befintliga sommarstugor i angränsande zoner. Det är här det juridiska läget blir komplext — och det är just det som driver ett växande antal fastighetsägare och potentiella köpare att söka juridisk rådgivning.

Vad säger föreskrifterna NFS 2025:3?

Nationalparkens föreskrifter innehåller ett brett förbud mot ingrepp i mark och vatten. Föreskrifterna är publicerade och tillgängliga via Naturvårdsverkets webbplats. Enligt NFS 2025:3 är följande åtgärder förbjudna utan Länsstyrelsens tillstånd inom nationalparken:

• Schaktning, grävning, sprängning eller annan åverkan på berg, mark, stenar eller havsbotten
• Muddring och utfyllning av vattenområden
• Anläggande av bryggor, kajer och permanenta förtöjningsplatser
• Uppförande eller utvidgning av byggnader eller andra anläggningar
• Nedläggning av ledningar och kablar
• Vattenreglering eller annan påverkan på hydrologi

Under 2026 har Länsstyrelsen börjat skylta upp nya förbudsområden för ankring, förtöjning och framfart med motorbåt i ett antal grunda vikar. Dessa regler gäller från och med båtsäsongen 2026.

Inom nationalparksföreskrifterna gäller dessutom allemansrättens grundregler — men med ett viktigt undantag: i naturreservat och nationalparker kan rätten att tälta och röra sig begränsas ytterligare av lokala föreskrifter.

Det är också viktigt att notera att föreskrifterna skiljer på mark som ägs av staten (via Naturvårdsverket) och mark som fortfarande befinner sig i privat ägo men gränsar till nationalparken. Privat mark inom parkens administrativa gränser kan alltjämt avyttras fritt, men eventuella nyttjanderätter — som rätten att anlägga ny brygga eller bygga till — regleras numera av nationalparkens föreskrifter och kräver tillstånd från Länsstyrelsen Stockholm.

Det juridiska läget för fastighetsägare: Tre centrala frågor

Fastighetsägare och sommarstugeköpare i och omkring Nämdöskärgårdens nationalpark möter framför allt tre juridiska utmaningar som kräver professionell bedömning.

1. Råder det byggförbud på din tomt?

En fastighet som gränsar till nationalparken kan vara berörd av både nationalparkens föreskrifter och av ett angränsande naturreservat. Det innebär att du kan ha tomtmark som formellt ligger utanför nationalparken men ändå omfattas av strandskydd, reservatsföreskrifter eller kommunala detaljplanerestriktioner. För att få riva ett gammalt uthus och bygga nytt, anlägga en ny brygga eller dra in vatten och avlopp behöver du i de flesta fall söka tillstånd från både kommunen och Länsstyrelsen — och riskerar avslag om åtgärden strider mot naturvårdsintresset.

2. Vad händer om du redan har en befintlig brygga?

Befintliga anläggningar som är uppförda med tillstånd innan nationalparken bildades är i regel skyddade av ett s.k. dispensmöjlighet, men underhållet kan begränsas. Att ersätta en gammal brygga med en ny — även om den har samma mått — kan klassas som utvidgning och kräva tillstånd. I oklara fall är det juristens uppgift att granska lantmäterihandlingar, ursprungliga bygglov och att tolka hur föreskrifterna tillämpas av Länsstyrelsen Stockholm.

3. Påverkas din möjlighet att sälja?

Nej — nationalparken innebär inte att du förbjuds att sälja din fastighet. Men en potentiell köpare har rätt att i förväg få veta vilka belastningar som vilar på fastigheten, exempelvis servitut, naturreservatsföreskrifter och eventuella inskränkningar i nyttjanderätten. Om säljaren underlåter att upplysa om sådana faktorer kan det leda till prisjusteringskrav i efterhand eller i värsta fall en hävning av köpeavtalet.

Konkret scenario: Att köpa en sommarstugan nära Nämdöskärgården 2026

Anta att du under sommaren 2026 hittar en tomt på Nämdö med en äldre fritidsfastighet prissatt till 2,8 miljoner kronor. Mäklaren nämner att tomten gränsar till nationalparken och att det finns en träbrygga på ca 12 löpmeter. Fastigheten är obelastad av inteckning och marken är i din ägo.

Situationen ser attraktiv ut — men vad händer om du köper utan juridisk rådgivning?

Om bryggan saknar giltigt bygglov från perioden innan nationalparken bildades och om Länsstyrelsen bedömer att den uppfördes utan tillstånd i ett naturskyddat område, kan du som ny ägare tvingas att riva bryggan på egen bekostnad. Kostnaden för en rivning av en 12 meter brygga och återställning av stranden uppgår i genomsnitt till 80 000–120 000 kronor enligt Sjöfartsverkets riktlinjer för åtgärder längs skyddad kustlinje.

Om du planerar att renovera stugan och bygga till med 20 kvadratmeter — vilket med gällande priser för nyproduktion i skärgårdsläge kostar runt 30 000–45 000 kr/kvm, alltså 600 000–900 000 kronor — kan du tvingas söka tillstånd från tre instanser parallellt: kommunens byggnadsnämnd, Länsstyrelsen (nationalparksdispens) och eventuellt Mark- och miljödomstolen om det rör strandskyddat område.

Det är alltså en situation där den faktiska investeringskostnaden kan skilja sig med upp till en miljon kronor från vad du räknade med — beroende på huruvida befintliga anläggningar har tillstånd och hur Länsstyrelsen tolkar parkföreskrifterna i det specifika fallet.

Rådgivarens roll: En fastighetsjurist kan, redan innan du lägger ett bud, granska fastighetens historia i lantmäteriets arkiv, kontrollera om befintliga byggnader och bryggor har giltiga lovhandlingar och begära ett förhandsbesked från kommunen. Kostnad för en sådan granskning: vanligtvis 3 000–6 000 kronor — en bråkdel av den ekonomiska risken.

Nya ankarregler 2026: Vad gäller för båtägare?

Utöver fastighetsrättsliga frågor påverkas alla båtägare som rör sig i skärgården av 2026 års nya förbudsområden. Länsstyrelsen Stockholm har inrättat ett antal zoner i grunda vikar och känsliga grässängar (ålgräs) där ankring, förtöjning och framfart med motorbåt nu är förbjuden. Skyltar och röda prickar på det digitala sjökortet (via Sjöfartsverkets tjänster) markerar zonerna från och med sjösättningssäsongen 2026.

För den som bryter mot föreskrifterna kan det röra sig om böter på upp till 40 000 kronor eller åtalsanmälan. Naturvårdsverket och Kustbevakningen ansvarar gemensamt för tillsyn och genomför regelbundna kontroller under sommarsäsongen. En advokat med miljörättslig erfarenhet kan hjälpa den som fått ett föreläggande att bedöma om beslutet kan överklagas till förvaltningsrätten och förvaltningsdomstolen.

För den som hyr en permanent båtplats i en småbåtshamn innanför nationalparkens gränser är situationen ännu mer komplex. Nyttjanderättsavtal som löper längre än ett år och som avser mark inom nationalparken kan i teorin prövas av Naturvårdsverket om de anses oförenliga med parkens ändamål. Hittills har inga befintliga avtal sagts upp, men rättsläget är oklart för avtal som löper ut och ska förlängas från 2026 och framåt.

Vad bör du göra nu?

Om du äger eller planerar att köpa fastighet i Stockholms skärgård — och särskilt i närheten av Nämdöskärgårdens nationalpark — finns det tre konkreta steg att ta redan nu:

1. Kontrollera fastighetens belastningar via Lantmäteriet och kommunens planavdelning. Be om utdrag ur detaljplan, naturreservatsföreskrifter och strandskyddsuppgifter.
2. Granska befintliga bygglov för bryggor, uthus och eventuella tillbyggnader. Avsaknad av lov kan bli ett problem vid försäljning eller om myndigheten inleder tillsyn.
3. Rådgör med en fastighetsjurist innan du binder dig till ett köp. På Expert Zoom kan du boka ett inledande samtal med en advokat som är specialiserad på fastighetsrätt och miljölagstiftning.

Nationalparkens tillkomst är en viktig satsning för Stockholms skärgård och marin biologisk mångfald — men för den enskilde fastighetsägaren kan oklarheter i regelverket bli kostsamma. Ta reda på vad som gäller för just din fastighet innan det är för sent.

Observera: Den här artikeln är skriven i informationssyfte och utgör inte juridisk rådgivning. Kontakta en kvalificerad jurist för rådgivning i ditt specifika fall.