Alex van Keulen en het €900k-budget: wat een expert voor u doet dat ú niet ziet

In de nieuwste aflevering van Kopen Zonder Kijken op RTL 4, uitgezonden op 20 april 2026, worstelt makelaar Alex van Keulen zichtbaar met de eisen van een jong stel — Kim (32) en Wilko (31) — met een budget van meer dan €900.000. De wensen zijn hoog, de markt krap. Maar wat ziet een expert eigenlijk dat u zelf niet ziet?

Wat Alex van Keulen laat zien: de meerwaarde van een expert

Het televisieprogramma Kopen Zonder Kijken stelt elke week opnieuw de vraag: kunt u een huis kopen zonder het eerst te bezichtigen? Het antwoord hangt vrijwel altijd af van de kwaliteit van de expert die voor u kijkt.

Alex van Keulen — jarenlang actief als makelaar en inmiddels een bekend tv-gezicht — beoordeelt een woning in minuten op factoren waar de meeste kopers niet eens aan denken: dakconstructie, fundering, burenrecht, bestemmingsplan, energielabel en de staat van het riool. Hij leest de VvE-stukken, vraagt het bodemrapport op en weet hoe hij moet onderhandelen zonder zijn kaarten te tonen.

Een gewone koper doet dat niet. Niet omdat ze dom zijn, maar omdat ze het simpelweg niet weten.

De woningmarkt in 2026: meer risico, hogere prijzen

De gemiddelde verkoopprijs van een woning in Nederland bedraagt in 2026 al meer dan €512.500, zo blijkt uit cijfers van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS). In de Randstad en populaire provincies als Noord-Holland en Utrecht liggen prijzen structureel hoger.

Met een budget van €900.000 koopt u in de ogen van buitenstaanders makkelijk een mooi huis. Maar experts weten dat ook bij hogere prijsklassen valkuilen op de loer liggen:

• Verborgen gebreken die niet zichtbaar zijn bij een oppervlakkige bezichtiging
• Juridische beperkingen in het bestemmingsplan of erfpachtconstructies
• Technische tekortkomingen die pas na de sleuteloverdracht opduiken
• Overbiedingen die u in emotie doet, zonder rationele onderbouwing

Volgens het CBS vonden er in 2025 meer dan 200.000 woningtransacties plaats. Een substantieel deel van de kopers die achteraf klagen over hun aankoop, had geen onafhankelijke expert ingeschakeld.

Wat een makelaar of bouwkundig expert voor u doet

Het gevaar bij een televisieprogramma als Kopen Zonder Kijken is dat het entertainment lijkt. Dat is het ook. Maar de boodschap erachter is serieus: professionele begeleiding bij een aankoop van €900.000 — of van €250.000 — is geen luxe maar een noodzaak.

Een aankoopmakelaar:

1. Screent het aanbod voor u, zodat u geen tijd verspilt aan woningen die niet aan uw criteria voldoen
2. Voert de onderhandeling op basis van marktkennis, niet op basis van emotie
3. Checkt juridische documenten zoals de koopakte, eigendomsakte en eventuele VvE-stukken
4. Schakelt bouwkundige expertise in als er twijfels zijn over de staat van het pand
5. Signaleert risico's die u als koper zelf niet zou herkennen

Een bouwkundige keuring kost gemiddeld tussen €300 en €600. Dat lijkt veel. Maar tegenover een woning van €900.000 is dat minder dan 0,1% van de aankoopprijs — en het kan u tienduizenden euro's aan reparaties besparen.

De meerwaarde zit in kennis, niet in geluk

Kim en Wilko in Kopen Zonder Kijken vertrouwen hun droomhuis toe aan iemand die weet wat hij doet. Dat is precies de kern: bij de grootste financiële beslissing van uw leven — een huis kopen — is het gevaarlijk te vertrouwen op gevoel alleen.

Alex van Keulen worstelt op tv met de hoge eisen van zijn klanten. Maar zijn waarde ligt niet in het voldoen aan elke wens. Zijn waarde ligt in het beschermen van die klanten tegen hun eigen blinde vlekken.

Dat is wat een expert doet.

Wanneer schakel ik een expert in?

De vuistregel is simpel: altijd, bij elke woningaankoop. Maar in het bijzonder wanneer:

• U een bod overweegt boven de €400.000
• De woning ouder is dan 1980 (hogere kans op verborgen gebreken)
• U het huis nog niet volledig hebt bezichtigd
• U twijfelt over juridische clausules in de koopakte
• Er onduidelijkheid is over erfpacht, VvE of andere juridische constructies

Bij Expert Zoom vindt u erkende aankoopmakelaars en bouwkundig adviseurs die u door dit traject begeleiden. Meer weten over verborgen gebreken bij woningen? Lees ook: Kopen Zonder Kijken: wat verbergt uw droomhuis en hoe beschermt u zich?

De kosten van geen expert inschakelen

Veel kopers aarzelen om een aankoopmakelaar in te huren, uit vrees voor hoge kosten. In de praktijk rekenen aankoopmakelaars doorgaans een courtage van 1 tot 1,5% van de aankoopprijs, of een vast tarief van €2.500 tot €5.000.

Zet dit af tegen het potentiële financiële risico:

• Verborgen gebreken: Een lekkend dak, vochtproblemen of een gebrekkige fundering kunnen na aankoop tienduizenden euro's kosten
• Overbieden: Kopers zonder begeleiding bieden gemiddeld 3 tot 7% meer dan nodig in competitieve markten, zo laat onderzoek zien
• Juridische fouten: Een foutief opgestelde koopakte of gemiste clausule kan leiden tot langdurige rechtszaken

De rekensom is snel gemaakt. Een aankoopmakelaar die u €5.000 kost maar €25.000 bespaart op de aankoopprijs — of u beschermt tegen een kostbare verrassing achteraf — levert meer op dan hij kost.

Wat u morgen kunt doen

Als u overweegt een woning te kopen in 2026, zijn dit de drie concrete stappen die experts aanbevelen:

1. Oriënteer u op een aankoopmakelaar voordat u bezichtigingen plant — niet erna
2. Vraag altijd een bouwkundige keuring aan vóór het tekenen van de koopakte, tenzij de woning nieuwbouw is
3. Laat de koopakte controleren door een notaris of juridisch adviseur, ook als de verkoopmakelaar zegt dat alles standaard is

Kopen Zonder Kijken is televisievermaak. Maar de risico's die Alex van Keulen op het scherm benoemt, zijn in het echte leven exact hetzelfde — en dan is er geen camera die de schade filmt.

Let op: Dit artikel bevat geen juridisch of financieel advies. Raadpleeg altijd een erkende expert voor uw specifieke situatie.

Een huis kopen is geen spelshow. Maar de lessen die Alex van Keulen elke week op televisie geeft, zijn dat verrassend genoeg wel. Schakel tijdig een expert in — en koop met kennis, niet met geluk.