Chiara RomanoDal 3 giugno 2026 le regole per installare il fotovoltaico in condominio sono cambiate radicalmente: il nuovo Decreto Requisiti Minimi (D.M. 28 ottobre 2025, pubblicato in Gazzetta Ufficiale n. 283 del 5 dicembre 2025) ha semplificato le procedure e, per molti italiani, ha aperto una strada prima preclusa. Eppure migliaia di condomini continuano a rinunciare all'energia solare credendo che serva il consenso unanime di tutti i vicini. Un errore che costa — legalmente e finanziariamente.
Il Decreto Requisiti Minimi 2026: cosa cambia concretamente
Entrato in vigore il 3 giugno 2026, il D.M. 28 ottobre 2025 ha riscritto le regole sull'efficienza energetica degli edifici. Per il fotovoltaico condominiale, la novità più rilevante riguarda le maggioranze necessarie per deliberare: molti amministratori di condominio applicavano per eccesso di cautela il requisito dell'unanimità per qualsiasi modifica strutturale delle parti comuni. Una prassi sbagliata, che il decreto ha ora chiarito in modo definitivo.
Il Codice Civile, riformato già nel 2012 con la Legge 220/2012, stabilisce che per gli impianti a fonte rinnovabile è sufficiente la maggioranza qualificata degli intervenuti in assemblea, purché rappresenti almeno un terzo dei millesimi dell'edificio. L'unanimità non è mai stata richiesta dalla legge per questo tipo di intervento. Il Decreto Requisiti Minimi 2026 ha rafforzato questo principio, chiarendo che l'installazione di impianti fotovoltaici per l'autoconsumo non può essere bloccata da un singolo condòmino contrario.
Secondo i dati del Gestore dei Servizi Energetici (GSE), al 30 giugno 2026 risultano installati in Italia circa 1,4 milioni di impianti fotovoltaici residenziali, con una crescita del 22% rispetto all'anno precedente. La crescita nei condomini, tuttavia, è ancora frenata da incertezze normative e conflitti assembleari che spesso si trascinano per anni.
Il nodo legale: cosa dice davvero la legge
L'articolo 1122-bis del Codice Civile stabilisce che ogni condòmino ha il diritto soggettivo di installare impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili sul lastrico solare, sulle parti comuni e sulle parti di sua esclusiva proprietà. L'unica condizione è che non si pregiudichi la stabilità dell'edificio né si alteri l'aspetto architettonico in modo rilevante.
Tre scenari distinti richiedono percorsi legali diversi:
Impianto individuale su parte comune (ad esempio pannelli sul lastrico solare per alimentare esclusivamente il proprio appartamento): il condòmino non ha bisogno di alcun voto assembleare. È sufficiente una comunicazione preventiva all'amministratore con allegato il progetto tecnico. Il diritto è tutelato dalla legge anche contro la volontà della maggioranza.
Impianto condominiale condiviso (per alimentare le parti comuni: vano scala, ascensore, pompa di calore centralizzata): richiede una delibera assembleare con maggioranza qualificata — non l'unanimità.
Autoconsumo collettivo (la nuova frontiera del 2026, che permette ai condòmini di condividere l'energia prodotta e ricevere incentivi del GSE): richiede un accordo tra i partecipanti e una delibera assembleare. Per questa formula, il Piano Transizione 5.0 e il credito d'imposta GSE offrono agevolazioni specifiche — approfondite nell'articolo Piano Transizione 5.0: come funziona il credito d'imposta per le comunità energetiche.
Un avvocato specializzato in diritto condominiale può fare la differenza tra un progetto bloccato per anni e uno realizzato in pochi mesi, soprattutto quando l'amministratore applica per inerzia regole superate o mai esistite.
Caso concreto: il condomino che vuole i pannelli ma tre vicini dicono no
Prendiamo il caso di Marco, proprietario di un trilocale al quinto piano di un palazzo di otto appartamenti a Torino. Nel marzo 2026 Marco chiede all'assemblea condominiale di installare un impianto fotovoltaico da 6 kW sul lastrico solare comune, con pannelli che coprirebbero circa 40 m² di superficie, per alimentare esclusivamente il suo appartamento. Tre condòmini su otto votano contro, preoccupati per l'impatto estetico della struttura.
L'assemblea, su indicazione dell'amministratore, delibera a sfavore invocando la necessità del consenso unanime per le modifiche alle parti comuni. Marco si rivolge a un avvocato.
Ecco cosa succede in questo scenario, passo per passo:
- La delibera è viziata: l'articolo 1122-bis del Codice Civile garantisce a Marco il diritto di installare l'impianto purché non comprometta stabilità ed estetica. Il voto contrario di tre condòmini non è sufficiente a bloccare un diritto soggettivo riconosciuto dalla legge.
- L'impugnazione ha un termine di 30 giorni: dalla ricezione della comunicazione scritta della delibera, Marco deve agire entro 30 giorni rivolgendosi al giudice di pace o al tribunale competente. Oltre quel termine, la delibera diventa definitiva — anche se illegittima.
- Il danno economico è quantificabile: l'impianto da 6 kW costa a Marco circa €8.500 installazione inclusa. Con la detrazione del 50% per l'abitazione principale, ottiene €4.250 di risparmio fiscale in 10 anni. Se il ritardo causato dalla delibera illegittima lo fa uscire dalla finestra degli incentivi, può chiedere al condominio il risarcimento di €4.250 più le spese legali.
- La consulenza preventiva costa molto meno: un avvocato condominiale, consultato prima dell'assemblea, avrebbe preparato una comunicazione formale all'amministratore che anticipava l'installazione senza richiedere alcun voto — trattandosi di diritto individuale. Costo tipico di questa consulenza: 150-300 euro. Risparmio sul conflitto evitato: anni di contenzioso e migliaia di euro in incentivi non persi.
Se/allora: se l'assemblea blocca illegittimamente l'installazione di un impianto fotovoltaico individuale su parte comune, allora il condòmino ha 30 giorni per impugnare la delibera e può chiedere il risarcimento degli incentivi persi per il ritardo — con un danno economico facilmente documentabile e perseguibile in giudizio.
Gli incentivi in vigore ad agosto 2026: le cifre aggiornate
La Legge di Bilancio 2026 ha confermato le aliquote di detrazione fiscale già operative nel 2025. Ecco il quadro aggiornato:
| Tipo di immobile | Detrazione | Spesa massima | Rate |
|---|---|---|---|
| Abitazione principale | 50% | €96.000 | 10 anni |
| Seconda casa / investimento | 36% | €96.000 | 10 anni |
L'IVA sull'installazione è agevolata al 10% per le abitazioni esistenti e al 4% per le nuove costruzioni. Per i condomini che optano per l'autoconsumo collettivo, il GSE eroga una tariffa incentivante sull'energia condivisa; i Comuni con meno di 50.000 abitanti possono inoltre accedere al Bonus PNRR del 40% sull'investimento complessivo.
Un impianto residenziale da 6 kW ha un costo medio di €6.000-€10.000 installazione inclusa. Con la detrazione al 50% per l'abitazione principale, il costo effettivo scende a €3.000-€5.000, recuperati fiscalmente in dieci anni. Il tempo di ammortamento reale — senza incentivi — è in media di 7-9 anni; con le agevolazioni vigenti scende a 4-6 anni.
Cosa fare adesso: i passi pratici
Se stai valutando l'installazione del fotovoltaico in un condominio, questo è il percorso raccomandato per non perdere né il diritto né gli incentivi:
Passo 1 — Verifica il tipo di installazione: vuoi pannelli per uso esclusivo (diritto individuale, nessun voto necessario) o un impianto condiviso per le parti comuni (serve delibera assembleare)? La risposta cambia tutto il percorso.
Passo 2 — Consulta un avvocato prima dell'assemblea: un professionista in diritto condominiale può verificare se il tuo caso rientra nel diritto individuale dell'art. 1122-bis o se hai bisogno del voto. Prevenire il conflitto è molto meno costoso che impugnare una delibera dopo.
Passo 3 — Fai redigere la perizia tecnica da un artigiano abilitato: il progetto deve dimostrare che l'installazione non compromette la stabilità né l'aspetto architettonico dell'edificio. Un documento tecnico ben redatto è la migliore risposta preventiva alle opposizioni di principio.
Passo 4 — Presenta la comunicazione formale all'amministratore: con progetto tecnico allegato, data prevista dei lavori e riferimento normativo (art. 1122-bis c.c.). Se l'amministratore non risponde entro 30 giorni, puoi procedere con l'installazione.
Passo 5 — Non aspettare per gli incentivi: le finestre di accesso alle detrazioni fiscali hanno scadenze di legge. Non rinviare la domanda in attesa dell'esito di un conflitto condominiale — in molti casi si può procedere contestualmente.
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Nota informativa: questo articolo ha finalità giornalistiche e non costituisce consulenza legale. Per situazioni specifiche, rivolgiti a un avvocato qualificato.
