Auður GuðmundsdóttirHæstiréttur Íslands kvað upp dóm 14. október 2025 sem sneri við leiknum á húsnæðislánamarkaðnum: lánaskilmálar Íslandsbanka þóttu ólöglegir og fjármálastofnanir stöðvuðu tímabundið afgreiðslu nýrra lána. Sex mánuðum síðar er markaðurinn að ná sér á strik — en hvað þýðir þetta fyrir þig sem ert með eða ert að sækjast eftir húsnæðisláni á árinu 2026?
Hvað þýddi dómurinn í raun?
Hæstiréttur komst að þeirri niðurstöðu 14. október 2025 að Íslandsbanki hefði beitt óljósum skilmálum til að ákvarða vexti á óverðtryggðum húsnæðislánum. Samkvæmt gögnum frá Landsbanka Íslands leiddi þetta til þess að flestar lánastofnanir stöðvuðu tímabundið afgreiðslu á ýmsum gerðum lána.
Dómurinn þótti sigurvegari neytenda — en bankarnir brugðust við með því að þrengja að lánaframboði og þvingaði þar af leiðandi marga kaupendur til að bíða. Samkvæmt Iceland Review leiddi þetta til aukinnar óvissu á markaðnum og minni aðgengis að lánsfé í nokkra mánuði.
Fjármálaráðgjafar benda á að lántakendur sem eru með eldri lán ættu sérstaklega að skoða skilmála sína, þar sem dómurinn kann að eiga við um þeirra stöðu. Bankar geta ekki haldið uppi þeim skilmálum sem Hæstiréttur hefur þegar úrskurðað gegn.
Hvernig hefur húsnæðismarkaðurinn þróast?
Þegar lánin hættu að streyma til kaupenda dró úr eftirspurn. Fasteignaverðsvísitala Hagstofunnar sýnir að fasteignaverð hækkaði aðeins um 3,71% á ársgrundvelli í febrúar 2026 — samanborið við hápunkt upp á 11,89% í september 2024. Þetta þýðir að kaupendur eru í mun betri samningsstöðu í dag en þeir voru fyrir tveimur árum.
Samkvæmt Húsnæðis- og mannvirkjastofnun taka íbúðir lengri tíma að selja og mörg fasteignakaup fara fram undir uppboðsverði. Þetta er kaupendamarkaður — en aðgangur að lánsfé er enn takmarkaður hjá sumum hópum, sérstaklega hjá þeim sem eru að kaupa í fyrsta sinn.
Íslandsbanki endurreisti fasta vexti á verðtryggðum húsnæðislánum seint á árinu 2025 og Landsbankinn boðaði nýjar valkostir með föstum vöxtum á eins árs tímabili. Þetta er jákvætt tákn um að lánakerfið er að jafna sig.
Hverjir eru vextir 2026?
Samkvæmt nýjustu gögnum Seðlabanka Íslands frá janúar 2026 er meðalvextir á breytilegum óverðtryggðum húsnæðislánum 9,07% — niður úr 10,28% í janúar 2025. Fastir vextir eru 9,05% að meðaltali á óverðtryggðum lánum.
Bestu fastir vextir sem boðnir voru á óverðtryggðum lánum í lok mars 2026 voru á bilinu 8,10–8,25%. Á verðtryggðum lánum buðu bankar 4,50–4,74% fastir vextir — töluvert lægri en á óverðtryggðum lánum, þótt verðlag þróist með tímanum.
Landsbankinn kynnti nýjan möguleika: fasta vexti á óverðtryggðum húsnæðislánum í eitt ár á 8,60% — án greiðslugjalds fyrir fyrirsætan greiðslu. Þetta gefur lántakendum skamma en skýra spá yfir næsta ár.
Hér er mikilvægt að gera sér grein fyrir að munurinn milli 8,10% og 9,07% vaxta á 40 ára láni á 40 milljóna króna upphæð gæti numið milljónum króna í heildar vaxtagreiðslur. Í þessari stöðu greiðir það sig margfalt að bera saman tilboð bankanna.
Hvað ættu lántakendur að gera núna?
Sérfræðingar í fjármálaráðgjöf benda á fjórar lykilaðgerðir fyrir þá sem eru með eða eru að sækjast eftir húsnæðisláni:
1. Skoðaðu núverandi skilmála þína. Ef lánið þitt er óverðtryggt og með breytilegum vöxtum skaltu biðja bankann þinn um skýringar á hvernig vextirnir eru reiknaðir. Dómurinn kveður á um að óljósir skilmálar séu ólöglegir og þú átt rétt á skýrum svörum.
2. Berðu saman tilboð frá fleiri en einum banka. Þar sem bankarnir hafa sett fram nýjar vöxtulegar lausnir er miklvægt að fá tilboð frá minnst tveimur bönkum. Munur í vöxtum getur numið hundruðum þúsunda króna á líftíma lánsins.
3. Ígrundaðu hvort þú viljir festa vexti. Ef þú treystir ekki á að vextir lækki í náinni framtíð gæti eins árs fastur vextir gefið þér ró í anda og betri fjárhagslega spá. Ráðfærðu þig við fjármálaráðgjafa áður en þú tekur slíka ákvörðun.
4. Skoðaðu hvort þú eigir rétt á endurgreiðslu. Þeir sem telja að banki þeirra hafi beitt ólöglegum skilmálum geta leitað réttarbóta. Kærunefnd húsamála og Neytendastofa eru opinberar stofnanir sem taka á slíkum kvörtunum án gjalds.
Gagnlegt er einnig að kynna sér húsnæðislánavexti og þróun þeirra á íslenska markaðnum til að fá heildarmynd af stöðunni.
Hverjir hafa mestann ávinning af dóminum?
Þeir sem mest njóta góðs af Hæstaréttardóminum frá 2025 eru þeir sem tóku óverðtryggð lán á milli 2018 og 2023 — þegar vextir voru sérstaklega óljósir í skilmálum. Ef þú fékkst lán á þessum tíma er ástæða til að hafa samband við bankann og biðja um ítarlegar skýringar á hvernig vextir þínir hafa verið reiknaðir.
Þeir sem eru að kaupa í dag njóta þess að markaðurinn er kaldari og kröfur til skýrari skilmála eru hærri en áður. Þetta er beint afleiðing dómsins.
Skiptir máli að leita ráðgjafar?
Í kjölfar Hæstaréttardómsins er markaðurinn flóknari en nokkru sinni fyrr og möguleikar fleiri. Munurinn milli betri og lakari lána getur numið milljónum króna yfir 25–40 ára lífstíma láns. Fjármálaráðgjafi með sérþekkingu á húsnæðislánum getur lagt heildstætt mat á stöðu þína og hjálpað þér að komast í bestu mögulegu stöðu — hvort sem þú ert að kaupa í fyrsta sinn eða endurfjármagna eldra lán.
Samkvæmt Seðlabanka Íslands eru nýjustu vaxtaupplýsingar aðgengilegar á heimasíðu bankans og uppfærðar mánaðarlega. Þar getur þú séð heildarmynd af þróun vaxta og borið saman við það sem bankinn þinn býður þér.
Expert Zoom tengir þig við löggilda fjármálaráðgjafa sem hafa reynslu á íslenska húsnæðismarkaðnum og geta hjálpað þér að taka upplýsta ákvörðun í þessari flóknu stöðu.
Hvort sem þú ert fyrsti kaupandi sem er að skoða fyrstu íbúðina, eða eldri lántakandi sem er að endurfjármagna, er mikilvægt að gera sér grein fyrir því að kerfið hefur breyst verulega frá 2025. Þeir sem leita ráðgjafar fara betur í gegnum breytingaferlið — og greiða oft minna á leið sinni.
Þessi grein er skrifuð í upplýsingaskyni og kemur ekki í stað faglegrar ráðgjafar. Hafðu samband við löggiltan fjármálaráðgjafa varðandi þína persónulegu fjármálastöðu.
