Seðlabankinn: fjármálakerfið stendur, en byggingarfyrirtæki þurfa að vakna

Þann 3. júní 2026 birti Fjármálastöðugleikaráð Seðlabanka Íslands nýjasta mat sitt á heilsu fjármálakerfisins. Meginniðurstaðan er jákvæð: þrír stærstu bankar Íslands myndu standast umtalsvert efnahagslegt áhlaup og geta haldið áfram að veita lán jafnvel þótt aðstæður versni. En í sama skýrslunni kemur fram varnaðarorð sem beinist beint að einni geiranum: skuldastaða byggingarfyrirtækja er að vaxa og fyrstu merki um vanskil eru að blasa við. Hvað þýðir þetta fyrir þann sem er að kaupa íbúð eða fjárfesta í fasteignum árið 2026?

Hvað stöðugleikamatið segir

Samkvæmt Seðlabankanum er íslenski fjármálamarkaðurinn „búinn til að þola óvæntar áhrifavaldur." Þetta merkir í meginatriðum:

• Húsholds- og fyrirtækjaskuldir eru almennt lágar miðað við íslenskt hagkerfi
• Lánavanskil eru takmörkuð og hafa ekki aukist verulega þrátt fyrir hækkandi vexti
• Stressgreiningar á þremur stærstu bönkum sýndu að þeir myndu standa við alvarlegt efnahagslægi og geta áfram boðið upp á lán til viðskiptavina

Þetta er jákvæð mynd á heildina séð. En Seðlabankinn gefur einnig út sérstaka varnaðorð um tvær þróanir sem þeir telja vera mikilvægar að fylgjast með.

Varnaðarorð 1: Byggingarfyrirtæki eru í vanda

Þetta er lykilatriðið fyrir þann sem er að kaupa nýbyggingu. Seðlabankaskýrslan bendir á:

• Skuldir byggingarfyrirtækja hafa aukist undanfarin ár
• „Fyrstu merki um vanskil hafa byrjað að koma í ljós, þótt þau séu enn tiltölulega lítil"
• Fasteignaverð hefur lækkað í raungildi á mælikvörðum undanfarinna 12 mánaða
• Birgðir af óseldum nýbyggingum vaxa og sölutími lengist, sérstaklega á nýbyggingum

Þetta er ekki til þess að skapa ótta — en það þýðir að vandlegur kaupandi þarf að gera meira heimverk en áður. Þegar byggingarfyrirtæki lenda í fjárhagslegum erfiðleikum getur það haft afleiðingar á verkefni sem eru enn í vinnslu, t.d. að afhendingartímar dragist eða að keypt verðmæti breytist.

Tölur sem segja sögu

Til að skilgreina vandann betur er gagnlegt að líta á þessar þróanir á byggingarmarkaðnum:

• Í Reykjavík og nágrenni benda gögn Seðlabankans til þess að nýbyggingar eru að safnast upp á markaðnum og sölutímar að lengja
• Raunverð fasteigna hefur lækkað á síðustu mælingarinni, sem veldur þrýstingi á verkefni sem eru fjármögnuð með gengistengdum lánum
• Fjármálastöðugleikaráðið benti sérstaklega á fyrirtæki sem hafa tekið lán til að kaupa lóðir og hefja framkvæmdir, en eiga nú í erfiðleikum með að selja eða endurfjármagna

Þetta er ekki hrun. En það er merki um að hraður vöxtur á hluta markaðarins á síðustu árum var ekki alltaf byggður á traustum grunni.

Hvað kaupendur á nýbyggingum ættu að athuga

Fjármálaráðgjafar benda á nokkur atriði sem æskilegt er að skoða þegar þú kaupir íbúð beint frá byggingarfélagi:

1. Greiddu inn á notarþjónustu (fasteignaskrá): Þegar þú greiðir innborgun á nýbyggingu ættu þessar greiðslur að vera varðveittar á sérstöðum reikningi (ekki rekstrarreikningi) þar til eignin er afhent. Ef kaupsamningurinn er ekki skýr hvað þetta varðar, skaltu leita ráða.

2. Könnuðu fjárhagsstöðu byggingarfélags: Þú átt rétt á að kanna stöðuna hjá Fyrirtækjaskrá Íslands. Ef veðhlutfall er hátt eða skuldir miklar miðað við eigið fé, er ástæða til frekari rannsókna.

3. Trygging á greiðslum: Sumir kaupendur óska eftir þriðja aðila — t.d. banka — til að tryggja greiðslur á byggingatíma. Þetta er sérstaklega mikilvægt við stór verkefni þar sem byggingarferlið tekur mörg ár.

4. Breytingaskilmálar: Verðhækkunarklásúlur í kaupsamningum geta gert endanlegt kaupverð mun hærra en kynntur grunnverð. Farðu yfir þetta vandlega með fjármálaráðgjafa eða lögfræðing.

Varnaðarorð 2: Netglæpir og cyber-ógn

Seðlabankinn benti einnig á vaxandi hættu á netárásum á fjárhagsinnviði, sem tengist framförum í gervigreind og alþjóðlegum óstöðugleika. Þetta er ekki nýtt — en það er nú í fyrsta skipti sem þetta kemur svo skýrt fram í opinberu stöðugleikamat Seðlabankans.

Bankarnir sjálfir eru undir ítarlegri eftirliti og hafa sterkt eigið fé. En Seðlabankinn mælist til þess að „fjölga greiðsluleiðum" — þ.e. að Íslendingar hafi meira en einn greiðsludag sem virkar þegar kerfisbrestir koma til skjalanna. Þetta snýst um úttektarfé, varagreiðslumáta og neyðarráðstafanir sem fjölskyldur geta framkvæmt.

Seðlabankinn setti fram markmið um að innleiða greiðslukortalausnir sem ganga þegar netkerfi er óaðgengilegt — markmið er miðað við miðjan 2026. Þetta er hluti af stærri sókn í mótstöðuþol greiðslukerfisins.

Hvað þetta þýðir fyrir verðbréfaeigendur

Þeir sem hafa fjármuni í fasteignasjóðum eða fjárfestingum tengdum byggingarmarkaðinum á Íslandi ættu að huga að þessum þróunum. Samkvæmt stöðugleikamat cb.is/financial-stability/ eru flestar aðrar geirnar á Íslandi í eðlilegum gírsjóðsstöðu. Fjármagnsskilyrði stórra banka eru sterk og aðgangur þeirra að mörkuðum er góður. En byggingargreinin er „blettir á bjartu myndinni" eins og Seðlabankinn orðar sjálfur.

Fjármálaráðgjafi getur gert mat á samsetningu fjárfestingarsafnsins þíns og metið hvort þér sé endilega gott að halda eða laga fjárfestingar sem eru undir beinum eða óbeinum áhrifum af byggingarmarkaðnum.

Innlánslegar fjármálastofnanir eins og Arion banki og Íslandsbanki — þær sömu og komu í fréttirnar tengdar samrunaumsóknum við Kviku í fyrra — fá jákvæðar einkunnaer í þessari stressgreiningu. Þetta gefur ástæðu til varfærins bjartsýni um þessa geirann.

Heildarmynd

Í stuttu máli: íslenska fjármálakerfið er í góðum heilsufarlegum stöðu, en byggingarmarkaðurinn sendir þær svipuðu merkjun sem fjármálamarkaðir hafa séð í öðrum Norðurlandaþjóðum á síðasta ári — vaxandi skuldir, lengri sölutímar og raunlækkun verðs. Þetta er tilefni til að vera gaumgæfilegur, ekki óttasleginn. Og gaumgæfilegar ákvarðanir eru teknar með ráðgjöf fagaðila.

Þeir sem eru á krossgötum — hvort þeir eigi að kaupa nýbyggingu, selja á þessum markaði eða setja peningana í eitthvað annað — geta leitað til fjármálaráðgjafa sem þekkir íslenskan fasteignamarkað. Skref eitt er alltaf það sama: skilja hvað tölurnar þýða, áður en þú skrifast undir eitthvað.

---

Þessi grein er til upplýsingar og kemur ekki í stað fjármálaráðgjafar eða lögfræðiráðgjafar. Leitaðu til sérfræðings áður en þú tekur ákvarðanir um fjármál eða kaup á fasteignum.