Madère destination n°1 en 2026 : ce que les Français doivent savoir avant d'acheter

Madère vient d'être consacrée destination n°1 mondiale 2026 par les Travellers' Choice Awards de TripAdvisor, avec une hausse de 255 % des recherches de vols pour l'île portugaise. Cette visibilité inédite attise également l'appétit des investisseurs français, qui y voient une opportunité immobilière avant que les prix ne s'envolent davantage. Mais investir à Madère implique de maîtriser un cadre juridique et fiscal que beaucoup sous-estiment.

Madère en 2026 : une île qui s'emballe

Selon les chiffres publiés par Breaking Travel News en avril 2026, les réservations pour Madère ont bondi de 17 % en capacité aérienne entre mars 2025 et mars 2026. Paris, Frankfurt et Munich ont vu de nouvelles liaisons directes s'ouvrir vers Funchal, la capitale de l'archipel. L'île bénéficie d'un statut de région autonome au sein du Portugal et de l'Union européenne, ce qui lui confère un cadre institutionnel stable et des avantages fiscaux spécifiques.

Le Festival de la Fleur, qui se tient chaque printemps à Funchal, et le Festival du Rhum de Madère (14-18 avril 2026) ont contribué à maintenir l'île dans l'actualité touristique française. La conjonction d'une demande touristique record et d'une offre immobilière encore accessible (par rapport à Lisbonne ou Porto) crée un contexte propice à l'investissement locatif.

Les règles d'achat immobilier pour un résident français

Acheter un bien à Madère en tant que ressortissant français est possible sans autorisation préalable, dans le cadre de la libre circulation des capitaux garantie par le droit européen. Toutefois, plusieurs points de vigilance s'imposent :

1. NIF (Numéro d'Identification Fiscale portugais) : obtenir un NIF est la première démarche obligatoire avant toute signature. Elle peut se faire en ligne via le portail des Finances portugaises ou dans un consulat.
2. Promissoire et arras : le droit portugais prévoit un compromis de vente appelé Contrato Promessa de Compra e Venda (CPCV). En cas de désistement de l'acheteur, les arras sont perdus ; en cas de désistement du vendeur, il doit les rembourser au double.
3. IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões) : taxe de transmission immobilière allant de 0 % à 7,5 % selon la valeur et l'usage du bien. Un conseiller fiscal local peut calculer précisément le montant dû.
4. Imposto de Selo : droit de timbre de 0,8 % sur le prix d'achat, obligatoire à la signature définitive.
5. IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis) : équivalent de la taxe foncière, compris entre 0,3 % et 0,45 % de la valeur cadastrale annuelle pour les biens résidentiels à Madère.

Le statut de Résident Non Habituel (RNH) : une opportunité à ne pas manquer

Le Portugal propose aux nouveaux résidents fiscaux un régime dit de Résident Non Habituel (RNH), dont les conditions sont publiées par l'Autoridade Tributária e Aduaneira (AT), permettant d'obtenir une imposition forfaitaire à 20 % sur les revenus de source portugaise pendant 10 ans — et une exonération possible sur les revenus de source étrangère (dont les revenus français, sous conditions). Ce régime est accessible sous conditions de résidence effective et de demande auprès de l'administration fiscale portugaise dans l'année suivant l'installation.

Depuis la réforme de 2024, le RNH classique a été remplacé par le Incentivo Fiscal à Investigação Científica e Inovação (IFICI), qui cible davantage les professionnels qualifiés et les retraités. Vérifier l'éligibilité avec un conseiller en gestion de patrimoine spécialisé en fiscalité internationale est indispensable avant toute décision.

Fiscalité française des revenus locatifs étrangers

Un point souvent oublié : acheter à Madère ne fait pas disparaître les obligations fiscales en France. Selon la convention fiscale franco-portugaise (signée le 14 janvier 1971, modifiée depuis), les revenus immobiliers générés à Madère sont imposables au Portugal, mais doivent néanmoins être déclarés en France afin d'être pris en compte dans le calcul du taux effectif d'imposition. Le risque de double imposition est neutralisé, mais l'omission de déclaration expose à des redressements.

Un conseiller en gestion de patrimoine maîtrisant la fiscalité internationale peut vous aider à structurer votre acquisition de façon optimale — via une SCI, en nom propre, ou via une holding européenne — en fonction de votre situation patrimoniale globale.

Où en est le marché immobilier de Funchal ?

Le prix moyen au mètre carré à Funchal oscille entre 2 500 et 4 000 €/m² selon les quartiers, d'après les données du portail Idealista Portugal (mars 2026). Le marché reste plus accessible qu'à Lisbonne (5 000-7 000 €/m² en centre-ville), tout en offrant des rendements locatifs bruts de 4 à 6 % sur les biens destinés à la location saisonnière, portée par le flux touristique croissant.

L'essor des plateformes de location courte durée a cependant poussé les autorités régionales à renforcer la réglementation du alojamento local (location touristique) en 2025, avec un système de licence obligatoire et des plafonds dans certaines zones historiques de Funchal.

L'avis d'un expert avant de se lancer

Investir à Madère peut offrir une combinaison attractive de valorisation patrimoniale, de rendements locatifs et d'avantages fiscaux. Mais la complexité des règles portugaises, croisée avec les obligations déclaratives françaises, rend indispensable l'accompagnement d'un conseiller en gestion de patrimoine spécialisé en investissements internationaux. Un professionnel peut vous aider à anticiper les coûts réels (taxes, frais de notaire, gestion locative), comparer les structures juridiques et sécuriser votre acquisition.

Consultez un expert sur Expert Zoom pour obtenir une analyse personnalisée de votre projet immobilier à Madère.

Avertissement : Cet article a une vocation informative et ne constitue pas un conseil en investissement ou un conseil fiscal personnalisé. Chaque situation patrimoniale est unique. Consultez un professionnel avant toute décision d'investissement.