Helene PetersenLisbeth Østergaard rykkede ind i sit nye hjem i Aalborg den 1. marts 2026 og stødte hurtigt på et alt for velkendt problem: skimmelsvamp og fugtskader. Den kendte tv-vært betalte 4,35 millioner kroner for den 156 kvadratmeter store villa – og opdagede efterfølgende, at huset skjulte ubehagelige overraskelser. Situationen sætter fokus på en udfordring, som mange danskere møder hvert år ved boligkøb.
Ifølge Dansk Ejendomsmæglerforening er fugt og skimmelsvamp en af de hyppigste årsager til tvister efter boligsalg. Hvert år rejser tusindvis af boligkøbere krav om erstatning, når de efter overtagelsen opdager skjulte mangler. Spørgsmålet er: hvad er dine rettigheder – og hvornår er det tid til at ringe til en advokat?
Hvad sker der, når du opdager skader efter boligkøb?
Skimmelsvamp og fugtskader opdages ofte først uger eller måneder efter overtagelsesdagen. Det sker, fordi skaderne kan gemme sig bag vægbeklædning, under gulvbrædder eller på steder, som hverken køber eller sælger har direkte adgang til under visningen.
Lisbeth Østergaard fortalte i marts 2026, at hun er dækket af sin husforsikring – men forsikringen dækker ikke altid de fulde udgifter, og den dækker slet ikke, hvis der er tale om skjulte mangler, som sælger burde have oplyst om. Det er her, sondringen mellem forsikring og juridisk ansvar bliver afgørende.
Danskerne bruger i gennemsnit 2,9 millioner kroner på at købe en bolig, og alligevel springer mange over en grundig juridisk gennemgang af dokumenterne. Det kan vise sig at blive en dyr fejl.
Huseftersynsordningen: din vigtigste beskyttelse
Siden 1996 har Danmark haft huseftersynsordningen, som forpligter sælger til at bestille en tilstandsrapport og en elinstallationsattest. Hvis sælger fremviser en gyldig tilstandsrapport og tegner en ejerskifteforsikring, er sælger som udgangspunkt fritaget for ansvar for de skader, der fremgår af rapporten.
Men ordningen har sine grænser. En tilstandsrapport er ikke en garanti for, at huset er fejlfrit – den er en beskrivelse af de skader, som den bygningssagkyndige kan se på besigtigelsestidspunktet. Skjulte skader – dem, der ikke var synlige under inspektionen – kan stadig danne grundlag for et juridisk krav mod sælger, ejerskifteforsikringen eller begge parter.
Det er netop her, mange boligkøbere begår den klassiske fejl: de afskriver sagen, fordi de tror, at tilstandsrapporten fritar sælger for alt ansvar. Sådan forholder det sig ikke nødvendigvis.
Ifølge lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom kan en køber under særlige omstændigheder kræve erstatning fra sælger, selv når der foreligger en tilstandsrapport, hvis sælger bevidst har fortiet oplysninger om kendte skader.
Dine retlige muligheder ved skjulte mangler
Opdager du skimmelsvamp eller fugtskader efter overtagelsen, har du som udgangspunkt tre veje:
1. Reklamation til ejerskifteforsikringen Hvis sælger har tegnet en ejerskifteforsikring, bør du starte med at anmelde skaden her. Forsikringen dækker skjulte fejl og mangler, der ikke fremgik af tilstandsrapporten. Du har typisk fem år fra overtagelsesdagen til at rejse krav.
2. Direkte krav mod sælger Hvis sælger bevidst har skjult skader – for eksempel ved at male over synlig skimmel eller camouflere fugtskader – kan du rejse erstatningskrav direkte mod sælger. Her er det afgørende, at du kan dokumentere, at sælger kendte til problemet.
3. Klage til Boligretten eller Ankenævnet Afviser forsikringen din reklamation, kan du klage til Ankenævnet for forsikring eller tage sagen til retten. En advokat kan hjælpe dig med at vurdere, om klagen har tilstrækkelig juridisk styrke.
Hvornår bør du kontakte en advokat?
Det korte svar: hurtigst muligt. Jo længere du venter, jo sværere bliver det at dokumentere, hvornår skaden opstod, og hvem der er ansvarlig.
En boligadvokat kan hjælpe dig med at:
- Gennemgå tilstandsrapporten og vurdere, om sælger har haft pligt til at oplyse om de konkrete skader
- Indhente en uafhængig vurdering af fugtskadernes omfang og årsag
- Formulere en juridisk korrekt reklamation til ejerskifteforsikringen inden for fristerne
- Vurdere, om der er grundlag for et erstatningskrav direkte mod sælger
Mange boligkøbere udsætter beslutningen om at søge juridisk rådgivning, fordi de frygter, at det bliver for dyrt. Men en indledende konsultation hos en advokat kan i mange tilfælde afgøre, om der overhovedet er en sag – og spare dig for lange forhandlinger med forsikringsselskabet alene.
Hos Expert Zoom kan du læse mere om, hvornår det er nødvendigt at involvere en advokat i forsikringssager vedrørende boligskader.
Forebyggelse: hvad du kan gøre, inden du skriver under
Erfaringen fra sager som Lisbeth Østergaards viser, at det bedste juridiske råd er det, du indhenter inden du skriver under på skødet.
Få en uvildig rådgiver til at:
- Gennemgå tilstandsrapporten linje for linje og markere alle forhold, der kræver yderligere undersøgelse
- Vurdere, om den tilbudte ejerskifteforsikring giver tilstrækkelig dækning
- Tjekke BBR-registreringen for eventuelle ulovlige bygningsændringer
- Undersøge kælder, loft og krybekælder for tegn på fugt, selv om det ikke umiddelbart er synligt
Boligkøb er den største investering, de fleste danskere foretager i deres liv. Alligevel viser statistikker fra Advokatsamfundet, at under 40 procent af private boligkøbere benytter sig af juridisk rådgivning inden underskrivelsen.
Det er værd at huske, at tilstandsrapporten beskriver det, en bygningssagkyndig kan se – ikke det, der gemmer sig bag vægge og under gulve. Skimmelsvamp og fugt er særligt lumske, fordi de kan sprede sig usynligt i årevis, inden de giver sig til kende.
Skimmelsvamp kræver øjeblikkelig handling
Uanset hvem der bærer det juridiske ansvar, er det vigtigt at handle hurtigt, hvis du opdager skimmelsvamp. Sundhedsmæssigt anbefaler danske sundhedsmyndigheder, at skimmel altid saneres professionelt, da svampesporer kan udløse luftvejssymptomer, allergi og i sjældne tilfælde mere alvorlige helbredsreaktioner.
Dokumentér altid skadesomfanget med fotos og datoer, inden saneringen påbegyndes. Den dokumentation er afgørende, hvis du efterfølgende skal rejse et juridisk krav.
Lisbeth Østergaards sag er et tydeligt eksempel på, at selv et millionkøb kan give ubehagelige overraskelser. Med den rette juridiske vejledning behøver du ikke stå alene med regningen.
Indholdet i denne artikel er af generel informativ karakter og udgør ikke juridisk rådgivning. Kontakt en advokat for konkret vejledning i din situation.
