Kongens nye portræt og Frederiksborg: Hvad fredningsreglerne koster private boligejere

Kongens første officielle portræt som regent er nu klar. Den 3. september 2026 præsenterede Kongehuset Kong Frederik X's første officielle malede portræt — udført af kunstneren Katrine Friis Jensen, den første kvinde til at male et officielt portræt af en dansk regent til Frederiksborg Slots store sal. Det er en historisk begivenhed, men den minder samtidig om en virkelighed, som tusindvis af private danske boligejere kender alt for godt: at bevare en historisk bygning er en kunst — og det kræver den rette ekspertise.

Kongehuset og den kongelige bygningsarv

Frederiksborg Slot i Hillerød er en af Danmarks mest kendte fredede bygninger. Men den er langt fra ene om den status. Ifølge Danmarks Statistik er der i dag mere end 9.000 fredede bygninger i landet — og langt de fleste er i privat eje.

Det betyder, at ganske mange danskere lever med det daglige ansvar for at bevare en del af den nationale kulturarv. Og med det ansvar følger et sæt regler, der kan overraske selv erfarne boligejere.

Slots- og Kulturstyrelsen, der administrerer landets fredede bygninger, modtager hvert år hundredvis af ansøgninger fra ejere, der ønsker at ændre en facades farve, udskifte vinduer, renovere et tag eller indrette et nyt badeværelse. Hvornår kræver det tilladelse? Og hvad sker der, hvis man ikke søger?

Hvad betyder det at eje en fredet bygning?

En fredet bygning er en ejendom, som staten har vurderet har særlig arkitektonisk eller kulturhistorisk betydning. Fredningen beskytter bygningen mod forandringer, der kan ændre dens historiske karakter — og den gælder som regel for hele ejendommen, inde som ude.

Danmark opererer med to fredningsklasser:

• 1. klasse: Den strengeste fredning. Bygningen er usædvanlig velbevaret. Næsten alle ændringer kræver forudgående tilladelse fra Slots- og Kulturstyrelsen — fra facademalingens farve til køkkenets indretning og gulvenes overflade.
• 2. klasse: En lidt mildere fredning, men stadig med krav om tilladelse til langt de fleste ændringer.

Det centrale dokument er fredningsbeskrivelsen — den specificerer præcis, hvad der er fredet ved netop din bygning, og på hvilket niveau. Ikke alle elementer er beskyttet i samme grad, og det er her mange ejere begår fejl: de antager, at enten gælder alt, eller ingenting.

Ifølge borger.dk er du som ejer af en fredet bygning forpligtet til at holde den i forsvarlig stand — men du kan til gengæld søge om tilskud til vedligeholdelse og istandsættelse via Slots- og Kulturstyrelsen, og du kan under visse betingelser opnå fritagelse for grundskyld.

Hvornår kræver renoveringen tilladelse — og hvad er nyt i 2026?

Udgangspunktet er klart: Alt arbejde, der ændrer en fredet bygnings farver, overflader, materialer eller indretning, kræver forudgående skriftlig tilladelse fra Slots- og Kulturstyrelsen. Det gælder alt fra at sætte en brevkasse på facaden og skifte gulvbrædder til at ombygge et badeværelse eller flytte en skillevæg.

Ordinær vedligeholdelse er tilladt uden tilladelse. Det vil sige løbende reparationer, der holder bygningen i sin eksisterende stand uden at ændre noget visuelt eller strukturelt. Men grænsen mellem vedligeholdelse og renovering er ikke altid tydelig — og det er en grænse, der kan koste dyrt at overskride.

Nyt fra 2026: Slots- og Kulturstyrelsen har lempet reglerne for en række konkrete arbejder, som nu kun kræver skriftlig notifikation frem for fuld ansøgning:

• Udskiftning af nyere køkken- og badeværelsesarmaturer (dvs. armaturer der ikke er originale)
• Installation af indvendige vinduespakker — en ekstra indvendig glasrude
• Montering af trådløse brandalarmer

Det er en praktisk lettelse for mange ejere. Men nøglebegreberne er "nyere" og "indvendig". Overholder du ikke præcist, hvad der gælder for din specifikke fredningsbeskrivelse, risikerer du at udføre arbejde, som styrelsen efterfølgende kræver rullet tilbage — for ejers regning.

Sagsbehandlingstiden for en fuld tilladelsesansøgning er typisk 6–12 uger afhængig af projektets omfang og ejendommens fredningsklasse. Det er en tidshorisont, der skal indregnes i ethvert renoveringsprojekt fra starten. For komplekse projekter med ombygning af bærende strukturer eller facade kan processen strække sig til seks måneder eller mere, og styrelsen kan stille krav om faglig dokumentation fra en arkitekt eller ingeniør med erfaring i historisk byggeri.

Hvad sker i praksis: Vinduer i Ribe der endte med en kæmpefaktura

Forestil dig følgende situation, der afspejler en type sag, Slots- og Kulturstyrelsen møder regelmæssigt: Susanne og Lars køber i foråret 2025 et fredet bindingsværkshus fra 1762 i Ribe for 2,7 millioner kroner. I sommeren 2026 beslutter de sig for at udskifte de utætte og utidssvarende vinduer. De hyrer en lokal håndværker, som leverer og installerer ti nye termorudevinduer til i alt 95.000 kr. inkl. montering.

Problemet: De ti vinduer er originale og en direkte del af fredningsgrundlaget. Udskiftningen krævede fuld forudgående tilladelse fra Slots- og Kulturstyrelsen — og den søgte Susanne og Lars aldrig om.

Konsekvensen:

• Slots- og Kulturstyrelsen kræver retablering. De nye vinduer skal fjernes: ca. 25.000–35.000 kr. i fjernelsesomkostninger.
• Originale håndlavede kopivinduer i historisk korrekt materiale og profil skal fremstilles og monteres. For et 1700-tals bindingsværkshus løber prisen pr. vindue op i 50.000–80.000 kr. — mod 8.000–12.000 kr. for standardtermoruder.
• For ti vinduer: en samlet regning på 500.000–800.000 kr. — mod de 95.000 kr., projektet var budgetteret til.

Hvis Susanne og Lars i stedet havde kontaktet en boligforbedringskonsulent med erfaring i fredede bygninger inden byggeriet, ville eksperten have identificeret fredningsbeskrivelsens krav, rådgivet om ansøgningsprocessen og undersøgt muligheder for tilskud. Slots- og Kulturstyrelsen kan i godkendte istandsættelsesprojekter yde tilskud, der dækker 25–35 % af udgifterne til bevaringsarbejdet. Det betyder, at en tilladelsesbaseret og korrekt udført vinduesrenovering potentielt kunne have kostet Susanne og Lars markant mindre end retableringen.

Bemærk: Denne artikel er vejledende og erstatter ikke juridisk eller faglig rådgivning. Reglerne for fredede bygninger afhænger af den konkrete fredningsbeskrivelse og ejendommens fredningsklasse. Kontakt altid en fagkyndig rådgiver, inden du igangsætter arbejder på en fredet ejendom.

Du kan læse mere om ansvar og fejludførelse ved byggesager i BR2026 og byggeskadeforsikring: hvad du gør, når håndværkeren laver fejl.

Fordelene ved at kende reglerne fra starten

Mange ejere betragter fredningsreglerne udelukkende som begrænsninger. Men der er reelle fordele ved fredet status, som en kompetent rådgiver kan hjælpe dig med at udnytte:

• Tilskud til istandsættelse: Slots- og Kulturstyrelsen yder tilskud til bevarende vedligeholdelse og istandsættelse — særligt for 1. klasse-fredede bygninger.
• Skattefordele: Under visse betingelser kan du opnå fritagelse for grundskyld og fradrage udgifter til fredningsrelateret vedligeholdelse.
• Statsovertagelse: Hvis vedligeholdelsen er uoverkommeligt bekostelig, kan du under særlige omstændigheder anmode staten om at overtage ejendommen.
• Markedsværdi: Velbevarede fredede bygninger i attraktive beliggenheder stiger jævnligt i værdi, fordi de er sjældne og autentiske. Den historiske karakter, som fredningsreglerne beskytter, er præcis det, der giver ejendommen unik appel.

Nøglen er at kende reglerne og anvende dem proaktivt — ikke reaktivt.

Hvad gør du som boligejer?

Kong Frederiks nye officielle portræt til Frederiksborg Slot er et minde om, at historisk arv kræver respekt, faglig indsigt og omsorgsfuldhed. Det gælder de kongelige slotte — og det gælder dit hjem.

Ejer du — eller overvejer du at købe — en fredet ejendom, er de første skridt tydelige:

1. Indhent fredningsbeskrivelsen hos Slots- og Kulturstyrelsen og læs den grundigt
2. Identificér, hvilke elementer der er originale, og hvilke der er nyere tilføjelser
3. Kontakt en boligforbedringskonsulent med erfaring i fredede bygninger, inden du bestiller håndværkere
4. Undersøg muligheder for tilskud og skattefradrag, der kan reducere dine renoverings udgifter

På Expert Zoom finder du kvalificerede boligforbedringskonsulenter, der kender reglerne og kan guide dig sikkert fra idé til godkendt renovering. At søge eksperthjælp i tide er altid billigere end en retablering bagefter.