84 Immobilien und der Mallorca-Umzug: Was Thorsten Legat steuerlich erwartet

Thorsten Legat hat Deutschland verlassen. Der 55-jährige Ex-Bundesligaprofi und Reality-TV-Star lebt seit Frühjahr 2026 offiziell auf Mallorca – und hat dort gemeinsam mit seinem Reality-Kollegen Aleks Petrovic den FC Germania Mallorca gegründet, der im September 2026 seinen Spielbetrieb in der untersten balearischen Amateurliga aufnimmt. Was für Fans eine bunte TV-Geschichte ist, ist für Vermögensberater ein hochkomplexes Szenario: Legat besitzt nach eigenen Angaben über 84 Immobilien weltweit – und hat seinen steuerlichen Wohnsitz in ein Land verlegt, das andere Regeln kennt als Deutschland.

Die Ausgangslage: 84 Immobilien und ein neuer Lebensmittelpunkt

Thorsten Legat kaufte sein erstes Objekt nach eigenen Aussagen mit 16 Jahren. Seitdem hat er ein Portfolio von über 84 Immobilien aufgebaut, verteilt auf Deutschland und andere Länder. Mit dem Hauptwohnsitz auf Mallorca ist er nun in Spanien unbeschränkt steuerpflichtig – und damit greifen vollständig andere steuerliche Mechanismen als zuvor.

Spanien erhebt eine eigene Vermögensteuer, den sogenannten Impuesto sobre el Patrimonio. Er gilt für alle spanischen Steuerresidenten, die ein weltweites Nettovermögen über 700.000 Euro halten – der primäre Wohnsitz kann dabei zusätzlich bis zu 300.000 Euro freigestellt werden. Wer also ein Portfolio von mehreren Millionen Euro besitzt, zahlt jährlich Steuern auf das Nettovermögen, selbst wenn keine Immobilien verkauft werden. Deutschland hat diese Steuer seit 1997 nicht mehr – für viele Deutsche ist das Konzept unbekannt, bis sie den Wohnsitz wechseln.

Hinzu kommt die jährliche Meldepflicht über das Formular Modelo 720: Wer als Steuerresident in Spanien lebt und ausländische Vermögenswerte von mehr als 50.000 Euro pro Kategorie hält – Bankkonten, Wertpapiere, Immobilien jeweils einzeln –, muss diese gegenüber der spanischen Finanzbehörde Agencia Tributaria deklarieren. Versäumnisse waren historisch mit drakonischen Strafen belegt; seit dem EuGH-Urteil von 2022 wurden die Sanktionen zwar erheblich entschärft, Säumniszuschläge bleiben jedoch.

Was Vermögensberater sofort aufhorchen lässt

„Ein Umzug mit einem Immobilienportfolio dieser Größenordnung ist keine Ummeldung – das ist ein steuerliches Gesamtereignis", sagt ein auf internationale Vermögensverwaltung spezialisierter Berater. „Es berührt Einkommenssteuer, Vermögensteuer, das Doppelbesteuerungsabkommen und möglicherweise die Wegzugsbesteuerung in Deutschland – alles gleichzeitig, alles mit Wechselwirkungen."

Das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Deutschland und Spanien, das in seiner aktuellen Fassung 2013 in Kraft trat, regelt die Aufteilung der Besteuerungsrechte. Bei Mieteinnahmen aus deutschen Immobilien bleibt Deutschland als Quellenland primär zuständig – Spanien rechnet die dort gezahlte Steuer an, beeinflusst aber durch den Progressionsvorbehalt den Steuersatz auf das übrige Einkommen. Die Gesamtbelastung steigt dadurch häufig gegenüber dem deutschen Status quo.

Der zweite kritische Punkt betrifft Unternehmensanteile. Wer in den letzten zwölf Jahren mindestens sieben Jahre in Deutschland unbeschränkt steuerpflichtig war und Beteiligungen von mindestens 1 Prozent an Kapitalgesellschaften hält, dem rechnet das deutsche Außensteuergesetz (§ 6 AStG) beim Wegzug die sogenannten stillen Reserven als fiktiven Veräußerungsgewinn zu – auch ohne tatsächlichen Verkauf. Bei einem Umzug in einen EU-Staat wie Spanien ist eine zinslose Ratenstundung in sieben Jahresraten möglich, muss aber rechtzeitig beim Finanzamt beantragt werden.

Für jemanden wie Legat, der mit dem FC Germania Mallorca ein aktives Unternehmerprojekt auf der Insel aufbaut, sind das existenzielle Fragen der Unternehmensstrukturierung.

Wenn 30 deutsche Wohnungen plötzlich aus Mallorca verwaltet werden

Stellen wir einen konkreten Fall vor, der das Szenario greifbar macht – für Legat oder jeden anderen Deutschen mit vergleichbarem Portfolio:

Ein Ex-Leistungssportler besitzt 30 Wohnungen in Deutschland mit einem Marktwert von insgesamt 4,2 Millionen Euro. Nach Abzug laufender Kredite beläuft sich das Nettovermögen auf 2,8 Millionen Euro. Die jährlichen Nettomieteinnahmen betragen 90.000 Euro. Er verlegt seinen Hauptwohnsitz nach Mallorca.

Was dann passiert:

• Deutschland besteuert die 90.000 Euro Mieteinnahmen weiterhin als Quellenland – bei einem Grenzsteuersatz von 42 Prozent fallen bis zu 37.800 Euro Einkommensteuer in Deutschland an.
• Spanien erfasst dieselben Einnahmen im weltweiten Einkommen. Die deutsche Steuer wird angerechnet, aber der Progressionsvorbehalt erhöht den spanischen Steuersatz auf andere Einkommensquellen.
• Spanische Vermögensteuer: 2,8 Millionen Euro Nettovermögen, abzüglich 700.000 Euro Freibetrag plus 300.000 Euro für den Hauptwohnsitz, ergeben 1,8 Millionen Euro steuerpflichtiges Vermögen. Je nach balearischer Region fällt eine Vermögensteuer von 0,28 bis 3,45 Prozent an – im mittleren Szenario rund 20.000 bis 30.000 Euro jährlich, allein für das Halten des Vermögens.
• Meldepflicht Modelo 720: Alle 30 deutschen Wohnungen müssen gemeldet werden. Wer das vergisst, riskiert Bußgelder.

Wenn keine Planung stattfindet, zahlt dieser Sportler im ersten Jahr nach dem Umzug potenziell 35.000 bis 50.000 Euro mehr Steuern und Abgaben als bei unverändertem deutschem Wohnsitz – ohne dass sein Einkommen gestiegen wäre.

Wenn ein Vermögensberater sechs bis zwölf Monate vor dem Umzug einbezogen wird, lassen sich durch gezieltes Timing des Wohnsitzwechsels, optimale Nutzung der EU-Stundungsregelungen, strategische Schuldenstrukturierung und gegebenenfalls die Anwendung des spanischen Beckham Law für Neuzuzügler erhebliche Mehrbelastungen abmildern oder vermeiden.

Die Wegzugsbesteuerung: Das unterschätzte Risiko

Ein Aspekt, der in der öffentlichen Wahrnehmung regelmäßig fehlt, wenn Prominente über ihren Wegzug aus Deutschland berichten: die Wegzugsbesteuerung nach § 6 AStG (Außensteuergesetz). Sie trifft keine Immobilien, sondern Beteiligungen an Kapitalgesellschaften.

Wer seit mehr als sieben Jahren der deutschen Steuerpflicht unterlag und GmbH-Anteile oder andere Kapitalgesellschaftsbeteiligungen ab 1 Prozent hält, dem werden beim Wegzug die stillen Reserven als realisierter Gewinn behandelt. Konkret: Eine GmbH-Beteiligung, die für 25.000 Euro erworben wurde und heute 600.000 Euro wert ist, erzeugt beim Wegzug einen fiktiven Veräußerungsgewinn von 575.000 Euro – steuerpflichtig in Deutschland. Bei Umzug in einen EU-Staat ist zinslose Ratenstundung möglich, aber der Antrag muss aktiv gestellt werden.

Für jemanden, der – wie Legat mit dem FC Germania Mallorca – eine neue Gesellschaft im Ausland gründet und gleichzeitig deutsches Unternehmervermögen hält, ist die rechtzeitige Abstimmung mit dem Finanzamt keine Option, sondern Pflicht.

Ein weiterer unterschätzter Aspekt: Selbst wenn kein § 6 AStG greift, überprüft das deutsche Finanzamt bei Wegzug regelmäßig, ob der neue Auslandswohnsitz steuerlich anerkannt wird. Wer in Deutschland noch eine Wohnung unterhält, in der er regelmäßig schläft und lebt, kann trotz Meldung in Spanien weiter als unbeschränkt steuerpflichtig in Deutschland gelten. Die Grenze liegt im Detail: Wie oft ist der Wohnsitzwechsler noch in Deutschland? Hat er dort noch eine Wohnung zur Verfügung? Wer beides hat, riskiert eine doppelte unbeschränkte Steuerpflicht – und damit die maximale Belastung aus beiden Steuersystemen gleichzeitig.

Was Auswanderer mit größerem Vermögen jetzt tun sollten

Der Fall Thorsten Legat zeigt exemplarisch: Ein Umzug ins sonnige EU-Ausland ist kein steuerliches Freiticket. Für jeden deutschen Staatsbürger mit substantiellem Immobilien- oder Unternehmensvermögen, der einen Wechsel nach Spanien plant, gelten diese Schritte:

1. Mindestens 12 Monate Vorlaufzeit einplanen – der genaue Zeitpunkt der deutschen Abmeldung und der spanischen Anmeldung hat erhebliche steuerliche Konsequenzen. Wer zu einem ungünstigen Zeitpunkt wechselt, zahlt Steuern auf ein ganzes Jahreseinkommen in Deutschland.
2. DBA Deutschland–Spanien prüfen lassen – Mieteinnahmen, Dividenden, Renten und Unternehmensgewinne werden je nach Einkommensart unterschiedlich behandelt. Es gibt keine Einheitslösung.
3. Modelo 720 vorbereiten – Alle ausländischen Vermögenswerte müssen inventarisiert und der Agencia Tributaria gemeldet werden, sobald der Wohnsitz nach Spanien verlegt wird.
4. Wegzugsbesteuerung klären – Kapitalgesellschaftsbeteiligungen sind beim deutschen Finanzamt anzumelden. Die Ratenstundung muss beantragt werden, bevor der Wegzug vollzogen ist.
5. Beckham Law prüfen – Wer erstmals nach Spanien zieht und bestimmte Bedingungen erfüllt, kann für fünf Jahre von einem pauschalen Steuersatz von 24 Prozent auf spanische Arbeitseinkünfte profitieren – bei aktiver Tätigkeit für einen spanischen Verein (wie einem Fußballprojekt) möglicherweise relevant.
6. Unabhängige Vermögensberatung einholen – Steuern, Vermögensstrukturierung und internationale Rechtsaspekte greifen ineinander. Ein Berater, der sowohl das deutsche Außensteuerrecht als auch das spanische Steuersystem kennt, ist unverzichtbar.

Hinweis: Dieser Artikel dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt keine Steuer- oder Finanzberatung dar. Bei individuellen Fragen zum Auslandsumzug mit bedeutendem Vermögen empfiehlt sich die Konsultation eines zugelassenen Steuerberaters oder Vermögensberaters bei Expert Zoom.