STJ proibiu Airbnb no condomínio sem aprovação: o que todo anfitrião precisa saber em 2026

A decisão do Superior Tribunal de Justiça (STJ) de 7 de maio de 2026 mudou o jogo para centenas de milhares de anfitriões brasileiros. Por 5 votos a 4, a 2ª Seção do STJ determinou que a locação de curta temporada em condomínios residenciais — via Airbnb, Booking ou plataformas similares — depende de aprovação prévia de dois terços de todos os condôminos, calculada sobre o total de unidades, não apenas sobre os presentes na assembleia. Para quem gera renda extra com o aluguel temporário, o momento exige atenção — e provavelmente a orientação de um especialista.

A pergunta que todo anfitrião de condomínio precisa responder agora

Mais de 110 mil anfitriões assinaram um abaixo-assinado contra a decisão do STJ em junho de 2026. O motivo é direto: a grande maioria nunca convocou uma assembleia para aprovar sua atividade. Agora, a resposta para "posso continuar alugando?" depende de um número concreto — e potencialmente do voto dos seus vizinhos.

O STJ julgou o caso no REsp 2.121.055, sob relatoria da ministra Nancy Andrighi, e firmou um entendimento que, embora não tenha efeito vinculante para todos os tribunais (o recurso não foi processado como "repetitivo"), serve de referência sólida para juízes estaduais em todo o país. Na prática, isso significa que condomínios sem autorização em assembleia passam a ter embasamento jurídico robusto para autuar anfitriões, aplicar multas e buscar liminares para suspender os aluguéis.

Para quem aluga pelo Airbnb em casa própria fora de condomínio, a decisão não se aplica diretamente — mas novas obrigações tributárias a partir de 2027 afetam também esse grupo, como veremos adiante.

O que o STJ realmente decidiu — e o que ele não decidiu

O tribunal não proibiu o Airbnb no Brasil. O que ele estabeleceu é que o uso reiterado e profissional de um apartamento residencial para hospedagem temporária descaracteriza a destinação residencial do imóvel. Isso ativa o artigo 1.351 do Código Civil, que exige aprovação de dois terços dos condôminos para alterar a finalidade de uso de uma edificação.

Os pontos centrais do julgamento:

• O quórum é calculado sobre o total de unidades, não sobre os presentes na assembleia. Em um condomínio de 50 apartamentos, são necessários 34 votos favoráveis — e os donos que não comparecem contam como "não".
• Condomínios que nunca votaram sobre o tema estão em zona de risco: sem deliberação, a presunção legal é de uso residencial, e o STJ inclinou a balança para o lado dos vizinhos.
• A decisão não é retroativa para quem já possuía aprovação formal ou cláusula permissiva na convenção antes de maio de 2026.
• Imóveis fora de regime condominial — casas, sobrados, coberturas sem área comum — não são alcançados por este julgado específico.

O Airbnb reagiu à decisão mobilizando anfitriões e apoiando um projeto de lei no contexto do Novo Código Civil que permitiria às convenções condominiais proibir ou autorizar expressamente o aluguel de curta temporada, devolvendo a decisão à autonomia de cada condomínio.

O que o condomínio pode fazer agora — e quais são os riscos reais para o anfitrião

Com o respaldo do STJ, síndicos de condomínios onde a atividade não foi aprovada em assembleia podem adotar medidas imediatas:

1. Notificação formal ao condômino para cessação da atividade, com prazo definido
2. Aplicação de multa condominial, prevista na convenção — limitada a cinco vezes o valor da cota mensal (art. 1.336 do Código Civil)
3. Multa reiterada em caso de descumprimento contínuo, aprovada por três quartos dos condôminos restantes
4. Ação judicial com pedido de tutela de urgência (liminar) para suspender os aluguéis imediatamente, sem aguardar o desfecho do processo

Para o anfitrião, há caminhos de defesa. Um advogado especializado em direito condominial pode questionar o quórum da assembleia que deliberou contra, exigir notificação adequada de todos os condôminos ausentes e, se a convenção for anterior à Lei 8.245/1991 e silenciar sobre o tema, argumentar pela interpretação favorável ao proprietário.

Além disso, como a decisão não tem efeito vinculante, recursos individuais ainda podem prosperar — especialmente em estados onde os Tribunais de Justiça locais construíram jurisprudência diferente do STJ.

Caso concreto: o que está em jogo no seu bolso

Considere a situação de Carlos Lima, 38 anos, proprietário de um apartamento de 2 quartos em um condomínio residencial de 60 unidades no bairro Pinheiros, em São Paulo. Carlos aluga o imóvel pelo Airbnb há três anos, com média de 16 diárias por mês a R$ 190 cada — gerando uma renda bruta de R$ 3.040 mensais. A cota condominial do prédio é de R$ 480 por mês. Ele nunca convocou uma assembleia para aprovar a atividade.

Em outubro de 2026, um vizinho reclama ao síndico. O condomínio, amparado pela decisão do STJ, notifica Carlos.

Cenário A — sem assessoria jurídica prévia: O condomínio aplica a multa máxima na primeira infração: 5 × R$ 480 = R$ 2.400. Carlos contesta informalmente, não obtém resultado. Uma segunda notificação segue, com nova multa. O condomínio ajuíza ação com pedido de liminar: em 30 dias, um juiz pode suspender os aluguéis temporariamente. Carlos precisa contratar um advogado defensivo às pressas — honorários estimados entre R$ 8.000 e R$ 18.000 para uma ação de médio prazo. Se a liminar for concedida, sua renda de R$ 3.040/mês cessa por 4 a 6 meses enquanto o processo tramita: perda potencial de R$ 12.000 a R$ 18.000 em faturamento suspenso.

Cenário B — com consulta a um advogado antes da notificação: Carlos procura orientação jurídica especializada ainda em setembro de 2026, antes de receber qualquer notificação (custo estimado: R$ 2.500 a R$ 4.500). O advogado avalia a convenção do condomínio, orienta a convocação de assembleia e elabora a proposta de alteração formal. Carlos articula com vizinhos favoráveis à atividade — um processo que leva entre 30 e 60 dias. Se alcançar 40 votos dos 60 condôminos, regulariza a situação definitivamente e continua gerando R$ 36.480 por ano sem risco jurídico.

A lógica é direta: se o seu condomínio nunca votou sobre o tema, então você está operando em zona de risco real desde maio de 2026. O custo de uma regularização preventiva (R$ 2.500–4.500) é entre 4 e 7 vezes menor do que o custo médio de defesa judicial quando o processo já foi instaurado (R$ 8.000–18.000) — sem contar a renda perdida durante a suspensão cautelar.

O que muda para anfitriões fora de condomínio

Proprietários de casas e imóveis sem regime condominial não são afetados pela decisão do STJ. Para esse perfil, a atenção deve se voltar para duas frentes em 2026:

Registro no RNAL: O Registro Nacional de Acomodações e Locações é obrigatório para quem opera aluguel de curta temporada em escala comercial. A regularização evita autuações da Embratur e fortalece a posição do anfitrião em caso de litígios com hóspedes.

Tributação a partir de 2027: O Decreto 12.955 já definiu como a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) incidirá sobre receitas de hospedagem temporária — a cobrança começa em 2027. Anfitriões que hoje declaram a renda como pessoa física no IR precisarão avaliar, com um contador ou advogado tributarista, se a formalização como MEI ou pessoa jurídica reduz a carga fiscal.

Para entender seus direitos como locatário ou proprietário de imóvel, veja também nosso guia sobre os direitos do inquilino frente ao aumento de aluguéis em 2026.

O que fazer agora em três passos

Independentemente do seu perfil — anfitrião em condomínio ou em casa própria —, há ações concretas a tomar antes que o problema chegue até você:

1. Leia sua convenção condominial completa. Se ela autoriza expressamente a locação de curta temporada, ou foi alterada formalmente com aprovação de 2/3 antes de maio de 2026, você está protegido. Se ela silencia ou proíbe, consulte um especialista.

2. Avalie o perfil do seu condomínio. Condomínios com muitos proprietários que atuam como anfitriões têm maior chance de aprovar a atividade em assembleia. Condomínios com maioria de moradores fixos podem oferecer resistência. Saber o cenário antes de convocar a assembleia é essencial para a estratégia.

3. Consulte um advogado imobiliário antes da primeira notificação. A avaliação preventiva considera a jurisprudência estadual, o tamanho do prédio e o histórico de reclamações — e pode apontar caminhos que uma defesa reativa, movida após a notificação, não teria mais.

A decisão do STJ não é o fim do Airbnb no Brasil. Mas ela encerrou a zona cinzenta para quem opera em condomínio sem aprovação. A diferença entre manter sua renda mensal e perder meses de faturamento pode ser uma consulta com um especialista feita antes que o síndico bata à sua porta.