Thomas GruberSüdfrankreich boomt als Traumziel für österreichische Ferienhausbesitzer: An der Côte d'Azur sind die Immobilienpreise laut aktuellen Marktdaten innerhalb eines Jahres um 8 Prozent gestiegen – und die Nachfrage aus dem deutschsprachigen Raum zieht weiter an. Doch wer einen Compromis de Vente unterschreibt, ohne die rechtlichen Fallstricke des französischen Immobilienrechts zu kennen, riskiert teure Überraschungen, die den Traum vom Ferienhaus schnell zum Alptraum machen können.
Warum Südfrankreich für Österreicher 2026 besonders attraktiv ist
Der Trend ist eindeutig: Während die Preise in Tirol, Salzburg und Wien in den vergangenen Jahren stark gestiegen sind, bietet Südfrankreich abseits der Côte d'Azur noch vergleichsweise attraktive Einstiegspreise. Kleinstädte in der Provence, dem Languedoc oder dem Hérault liegen bei 150.000 bis 380.000 Euro für ein Stein-Ferienhaus mit Garten – Preisregionen, die in österreichischen Tourismusgebieten kaum noch zu finden sind.
Hinzu kommt die EU-Mitgliedschaft Frankreichs: Österreicher dürfen Immobilien in Frankreich grundsätzlich uneingeschränkt kaufen. Es braucht weder eine behördliche Genehmigung noch besondere Auflagen für EU-Bürger – was den Kauf auf den ersten Blick unkompliziert erscheinen lässt.
Dieser erste Eindruck täuscht jedoch. Das französische Immobilienrecht unterscheidet sich in wesentlichen Punkten vom österreichischen System, und die Unterschiede betreffen nicht nur den Kaufprozess, sondern auch die steuerliche Behandlung über die gesamte Haltedauer hinweg. Wer diese Besonderheiten nicht kennt, zahlt am Ende deutlich mehr als erwartet – oder macht bei einem späteren Verkauf unliebsame Bekanntschaft mit dem österreichisch-französischen Steuerrecht.
Das französische Notariatsrecht: Pflichtlektüre vor dem Unterschreiben
In Österreich ist ein Rechtsanwalt beim Immobilienkauf optional, aber empfehlenswert. In Frankreich ist der Notar hingegen zwingend vorgeschrieben und übernimmt eine umfassendere Rolle: Er prüft den Eigentumstitel, sichert den Kaufvertrag notariell ab und sorgt für die rechtswirksame Eigentumsübertragung. Ohne Notar gibt es in Frankreich schlicht keinen gültigen Immobilienkauf.
Was österreichische Käufer dabei oft überrascht: Das französische System kennt zwei verbindliche Vertragsschritte. Der erste ist der Compromis de Vente – ein vorläufiger Kaufvertrag, der beide Parteien bindet, sobald er unterzeichnet ist. Der Käufer hat nach Unterzeichnung zwar eine 10-tägige Rücktrittsfrist ohne Konsequenzen (das sogenannte Délai de rétractation nach Artikel L271-1 des Code de la Construction et de l'Habitation), danach aber nicht mehr. Wer zu früh unterschreibt und sich danach umentscheidet, verliert in der Regel eine Anzahlung von 5 bis 10 Prozent des Kaufpreises.
Die Notarkosten in Frankreich sind gesetzlich reguliert und betragen rund 1,33 Prozent des Kaufpreises für die notarielle Dienstleistung selbst. Hinzu kommen die sogenannten Droits de Mutation – die französische Grunderwerbsteuer –, die je nach Département zwischen 5,09 und 5,81 Prozent des Kaufpreises betragen. Einige Départements in Südfrankreich wie die Haute-Garonne oder die Bouches-du-Rhône liegen am oberen Ende dieses Spektrums.
In der Summe sollten österreichische Käufer mit Kaufnebenkosten von rund 7 bis 8 Prozent des vereinbarten Kaufpreises rechnen – deutlich mehr als der österreichische Durchschnitt von rund 5 bis 6 Prozent.
Konkret gerechnet: Was ein Hauskauf in der Provence wirklich kostet
Nehmen wir das Beispiel einer Familie aus Graz, die im Frühjahr 2026 ein renoviertes Steinhaus in der Provence für 320.000 Euro erwirbt:
| Kostenposition | Betrag |
|---|---|
| Kaufpreis | 320.000 € |
| Notargebühren (1,33 %) | ca. 4.256 € |
| Droits de Mutation (5,5 %) | ca. 17.600 € |
| Grundbucheintragung und Register | ca. 1.500 € |
| Übersetzungs- und Dolmetscherkosten | 600–900 € |
| Gesamtkosten | ca. 344.000 € |
Das ergibt einen Gesamtpreis von rund 344.000 Euro – also fast 7,5 Prozent über dem Kaufpreis. Wer diese Nebenkosten nicht in die Finanzierung einkalkuliert hat, muss diese Summe aus Eigenmitteln aufbringen, da österreichische Banken Nebenkosten bei Auslandsimmobilien in der Regel nicht mitfinanzieren.
Wenn diese Familie das Haus nach acht Jahren für 420.000 Euro verkauft:
Laut dem österreichisch-französischen Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) hat Frankreich das primäre Besteuerungsrecht auf den Veräußerungsgewinn. In Frankreich gilt die Plus-value immobilière: Bei einer Haltedauer von acht Jahren werden bereits Abzüge gewährt – jedoch erst nach 22 Jahren ist der Gewinn von der Einkommensteuer befreit, nach 30 Jahren auch von den Sozialabgaben. Für einen Gewinn von 100.000 Euro bei acht Jahren Haltedauer bedeutet das eine effektive Steuerlast von rund 32 bis 36 Prozent in Frankreich – also 32.000 bis 36.000 Euro Steuer.
In Österreich ist dieser Gewinn dank des DBA grundsätzlich von der österreichischen ImmoESt befreit, muss aber im sogenannten Progressionsvorbehalt berücksichtigt werden – was den Steuersatz auf andere österreichische Einkünfte der Familie leicht erhöhen kann. Professionelle Steuer- und Rechtsberatung vor dem Kauf spart hier erfahrungsgemäß ein Mehrfaches ihrer Kosten.
Versteckte Risiken: Baurecht und nicht genehmigte Anbauten
Ein in der Praxis häufig unterschätztes Risiko betrifft das französische Baurecht. Gerade ältere Ferienhäuser in der Provence oder im Languedoc wurden über Jahrzehnte hinweg ausgebaut – oft ohne die erforderliche Permis de Construire (Baugenehmigung). Terrassen, Swimmingpools, Garagen oder Anbauten, die nicht genehmigt wurden, gelten in Frankreich als rechtswidrige Bauten und können theoretisch behördlich zur Rückbauung verpflichtet werden.
Das Problem: Der österreichische Käufer erwirbt diese rechtliche Unsicherheit mit. Wer nicht vor dem Compromis eine sorgfältige Prüfung der Baugenehmigungen beim zuständigen Mairie (Gemeindeamt) durchführt, haftet nach dem Kauf selbst für etwaige Regularisierungskosten oder Abrissverfügungen. Eine Rechtsberatung durch einen auf französisches Immobilienrecht spezialisierten Anwalt – idealerweise in Kooperation mit einem lokalen Avocat – ist daher dringend empfohlen, bevor der Compromis unterzeichnet wird.
Vermietung: Wenn das Ferienhaus Geld einbringen soll
Viele österreichische Ferienhausbesitzer in Südfrankreich vermieten ihre Immobilie über Plattformen wie Airbnb oder Vrbo an Touristen. Was dabei steuerrechtlich häufig übersehen wird: Mieteinnahmen aus einer französischen Immobilie müssen sowohl in Frankreich als auch in Österreich deklariert werden.
In Frankreich sind Mieteinnahmen bis zu einem Jahresumsatz von 77.700 Euro unter dem Régime Micro-BIC begünstigt – es gilt ein pauschaler Abzug von 50 Prozent, sodass nur die Hälfte der Einnahmen steuerpflichtig ist. Wer mehr als 77.700 Euro pro Jahr einnimmt oder freiwillig das Régime Réel wählt, kann tatsächliche Kosten wie Renovierungen, Hausverwaltung und Zinsen abziehen – ein System, das steueroptimiertes Vermieten ermöglicht, aber auch eine französische Steuernummer (Numéro Fiscal) und jährliche Steuererklärungen in Frankreich erfordert.
In Österreich müssen die Mieteinnahmen wegen des Progressionsvorbehalts ebenfalls in der Einkommensteuererklärung angegeben werden, auch wenn Frankreich primär besteuert. Wer die doppelte Deklarationspflicht ignoriert, riskiert Nachzahlungen und Strafzuschläge in beiden Ländern.
Was österreichische Käufer jetzt konkret tun sollten
Wer 2026 den Schritt zum Ferienhaus in Südfrankreich ernsthaft plant, sollte folgende Schritte einhalten:
- Rechtliche Prüfung vor dem Compromis: Lassen Sie jeden Vorvertrag von einem Rechtsanwalt prüfen, bevor Sie unterschreiben – die 10-tägige Rücktrittsfrist beginnt mit der Unterzeichnung und nicht mit der Übergabe der Unterlagen.
- Baugenehmigungen beim Mairie prüfen: Beauftragen Sie eine Nachforschung, ob alle bestehenden Bauten ordnungsgemäß genehmigt wurden – das kann Monate an Verzögerung und erhebliche Kosten nach dem Kauf ersparen.
- Steueranalyse frühzeitig einholen: Klären Sie vor dem Kauf die österreichische Steuerpflicht für Vermietung und späteren Verkauf mit einem Steuerberater mit DBA-Expertise.
- Eigenen Notar hinzuziehen: In Frankreich können Käufer einen zweiten Notar (Notaire de l'acheteur) beauftragen, der ausschließlich ihre Interessen vertritt – ohne zusätzliche Gesamtnotargebühren, da sich beide Notare die gesetzliche Gebühr teilen.
- Finanzierung realistisch planen: Österreichische Banken finanzieren Auslandsimmobilien in der Regel nur bis 60 bis 70 Prozent des Beleihungswerts und verlangen in der Regel eine zusätzliche Sicherheit in Österreich.
Auf Expert Zoom finden Sie österreichische Rechtsanwälte und Steuerberater, die auf internationale Immobilientransaktionen spezialisiert sind – für eine fundierte Beratung, bevor Sie den Compromis de Vente unterschreiben.
Hinweis: Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechts- oder Steuerberatung. Steuerliche und rechtliche Regelungen können sich ändern.
Weiterführende Informationen: Notarkosten in Frankreich – offizielle Notariatskammer
