David BakkerRafael van der Vaart heeft op 2 september 2026 een vrijstaande villa in Huissen (Gelderland) gekocht voor €1.325.000 — dertigduizend euro boven de vraagprijs. Maar wat minstens zo opvalt als het bedrag zelf: de aankoop verliep niet op zijn eigen naam, maar via RAFA Sports Holding BV, waarvan zijn vader Aad van der Vaart directeur is. Daarmee doet de voormalig middenvelder van Ajax, Real Madrid en Tottenham Hotspur iets wat steeds meer vermogende Nederlanders overwegen: vastgoed kopen via een holding of BV in plaats van privé. Een keuze met serieuze fiscale gevolgen — in beide richtingen.
De villa in Huissen: wat kocht Van der Vaart precies?
De woning staat in Huissen, een randgemeente van Arnhem in Gelderland. Het pand is in 2020 gebouwd, heeft een woonoppervlak van 218 vierkante meter, zeven kamers en staat op een perceel van 579 m². De vraagprijs was €1.295.000; Van der Vaart betaalde uiteindelijk €1.325.000. De overbiedingspremie van €30.000 weerspiegelt de aanhoudende druk op het hogere segment van de Nederlandse woningmarkt: ook boven de miljoen euro zijn aanbod en vraag nog steeds niet in evenwicht, aldus makelaarsvereniging NVM in haar kwartaalrapportage van september 2026.
De aankoop markeert een nieuw hoofdstuk voor het koppel. Estavana Polman speelde de afgelopen seizoenen voor Dinamo Boekarest en woonde daarvoor in Roemenië. Nu zij haar actieve spelersloopbaan heeft beëindigd, keert het gezin — inclusief zoon Damián (19), die als defensieve middenvelder actief is bij Jong Ajax — terug naar Nederland. Bijzonder detail: de villa staat uitsluitend op naam van RAFA Sports Holding BV, niet gezamenlijk op naam van Van der Vaart en Polman.
Financieel vakblad Vastgoedmarkt meldde eerder dit jaar dat het gebruik van holdingstructuren voor vastgoedaankopen de afgelopen drie jaar sterk is gestegen, mede als directe reactie op de aangescherpte box 3-regelgeving die in 2023 werd doorgevoerd en sindsdien verder is aangescherpt. Inmiddels gaat naar schatting één op de vijf zakelijke vastgoedtransacties boven de €500.000 via een juridische entiteit in plaats van privé — een verdubbeling ten opzichte van 2020.
De keuze om de villa uitsluitend op naam van de holding te zetten en niet gezamenlijk met Polman, roept ook vragen op over toekomstige eigendomsverhoudingen. Vastgoedadvocaten wijzen erop dat het opnemen van een partner in de BV-structuur, via aandeelhouderschap of een overeenkomst, juridisch nauwkeuriger is dan mondeling eigenaarschap bij een pand dat wettelijk op naam van een rechtspersoon staat.
Waarom via een holding? De fiscale logica achter de constructie
Op het eerste gezicht klinkt een BV-aankoop voor een privéwoning omslachtig. Maar de keuze is zelden toevallig. Financieel planners noemen vier concrete voordelen:
1. Belasting op werkelijk rendement in plaats van fictief rendement. Als u onroerend goed privé bezit buiten uw eigen woning, valt het in box 3. In 2026 bedraagt het fictieve rendement op vastgoed 6,04%, ongeacht wat het pand daadwerkelijk opbrengt. Via een BV betaalt u vennootschapsbelasting uitsluitend over de werkelijk gerealiseerde winst.
2. Volledige kostenaftrek. Een BV mag hypotheekrente, afschrijving, onderhoud, beheerkosten en verzekeringen aftrekken van de belastbare winst. Privé is die aftrekbaarheid voor vastgoed in box 3 inmiddels tot een minimum teruggebracht.
3. Vermogensbeheer en -overdracht. Aandelen in een holding zijn aanmerkelijk eenvoudiger over te dragen aan de volgende generatie dan onroerend goed zelf. Bij aandelenoverdracht speelt overdrachtsbelasting van 10,4% (het tarief voor niet-woningen en tweede woningen per 2026) geen rol, terwijl schenking van aandelen onder de bedrijfsopvolgingsregeling (BOR) gunstig kan uitvallen.
4. Risicoafscherming. Bij een correct ingericht houdsterstructuur zijn BV-schulden in principe afgeschermd van het privévermogen van de aandeelhouder — relevant voor ondernemers die hun vermogen willen spreiden over verschillende activiteiten.
Of Van der Vaart van alle vier profiteert, is niet publiek; maar de keuze om het pand buiten een gezamenlijke privénaam te houden, suggereert dat het onderdeel uitmaakt van een bredere vermogensplanningsstrategie.
Rekenvoorbeeld: wat scheelt het voor iemand als u?
De keuze voor een BV-structuur is pas interessant als de cijfers dat ook rechtvaardigden. Hier is een concreet voorbeeld dat de meeste vermogenden kunnen toetsen aan hun eigen situatie.
Situatie: U bent ondernemer met een bestaande BV en een persoonlijk belegbaar vermogen van €250.000. U overweegt een appartement van €350.000 aan te kopen om te verhuren.
Optie A: privé aankopen (box 3)
In 2026 bedraagt het fictieve rendement in box 3 op onroerend goed 6,04%. Op €350.000 is dat een toegerekend rendement van €21.140 per jaar. U betaalt 36% inkomstenbelasting over dat bedrag: €7.610 belasting per jaar — ongeacht of het pand werkelijk zo veel oplevert.
Optie B: aankopen via uw bestaande BV
Het pand genereert €1.400 per maand huur (€16.800 per jaar). De BV heeft €600 aan vaste kosten (onderhoud, verzekering, administratie). De belastbare winst is dan €16.200. Hierover betaalt de BV 19% vennootschapsbelasting (tarief 2026 tot €200.000): €3.078 per jaar.
Dat is €4.532 minder belasting per jaar dan bij een privé-aankoop. Over twintig jaar, zonder rente-effect, telt dat op tot bijna €90.000 besparing — puur door structuurkeuze.
De dividendval. Wilt u het rendement naar privé halen, dan betaalt u in box 2 nog eens 24,5% belasting over het uitgekeerde dividend. De BV-structuur is dus het meest voordelig als u het rendement kunt herinvesteren of kunt opbouwen totdat u een lager inkomen heeft — bijvoorbeeld na pensionering.
Vuistregel: bij een verhuurbaar vastgoedvermogen boven de €150.000–€200.000 en een verwacht netto-huurrendement van meer dan €8.000 per jaar begint een BV-structuur fiscaal te renderen. Daarboven wegen de eenmalige oprichtingskosten en jaarlijkse accountantskosten (gemiddeld €1.500–€3.500 per jaar) ruimschoots op tegen het voordeel.
Hoe (oud-)topsporters omgaan met de overgang van hoge inkomens naar duurzaam vermogensbeheer, leest u in: Andy van der Meijde en financieel advies voor sporters.
Valkuilen: wanneer werkt een holding juist niet?
Een BV-constructie voor vastgoed is niet zonder risico's. De Belastingdienst hanteert specifieke regels voor de directeur-grootaandeelhouder (DGA) die in het pand woont dat zijn BV bezit. Concreet: de BV moet een marktconforme huur rekenen aan de DGA, anders wordt het verschil beschouwd als een voordeel in natura waarover loonbelasting verschuldigd is. Wie dat niet correct inricht, trekt de aandacht van de fiscus.
Bovendien is een verkeerde beginstructuur duur te corrigeren. Wie een privé-pand alsnog naar zijn BV wil overbrengen, betaalt over de marktwaarde de overdrachtsbelasting van 10,4% — het niet-woningtarief voor vastgoedoverdrachten. Op een pand van €350.000 is dat €36.400 aan belasting, puur voor de omzetting.
De officiële fiscale spelregels voor vastgoed in een BV zijn gepubliceerd door de Belastingdienst op hun pagina over vennootschapsbelasting.
Disclaimer: Dit artikel is uitsluitend informatief. Fiscale en financiële situaties zijn persoonlijk. Raadpleeg altijd een erkend financieel planner of belastingadviseur voor advies dat is afgestemd op uw specifieke situatie.
Wat kunt u nu doen?
De keuze van Van der Vaart is een illustratie van een bredere trend: vermogenden, ondernemers en (oud-)sporters zoeken steeds vaker naar manieren om vastgoed belastingefficiënt te structureren. De wet biedt die mogelijkheden — maar de timing is alles. Een holding- of BV-structuur werkt het beste als u die al bij de eerste aankoop inricht, niet achteraf.
Overweegt u zelf vastgoed aan te kopen of wilt u uw bestaande vermogensstructuur evalueren? Stel uzelf drie vragen: Is mijn nettovermogen hoger dan €150.000? Verwacht ik de komende vijf jaar meer vastgoed te verwerven? Wil ik dit vermogen ooit overdragen aan mijn kinderen? Als twee van de drie antwoorden 'ja' zijn, is een gesprek met een financieel planner over holdingstructuren meer dan de moeite waard.
Op Expert Zoom vindt u erkende financieel planners en belastingadviseurs die uw situatie beoordelen, uw opties doorrekenen en u helpen de juiste structuur te kiezen — vóór u tekent.
