Thomas JansenDe akte van splitsing wijzigen is een juridisch zware stap voor elke Vereniging van Eigenaars (VvE). De procedure vereist een gekwalificeerde meerderheid van stemmen, een notariële akte en inschrijving in het Kadaster. Voor 2026 groeit de urgentie: verouderde modelreglementen uit de jaren zeventig en tachtig sluiten slecht aan op regels rond laadpalen, zonnepanelen en het nieuwe reservefondsbeleid. Dit artikel legt stap voor stap uit hoe een VvE de splitsingsakte aanpast, welk quorum vereist is en wanneer de notaris aan zet is.
Wanneer is een wijziging van de akte van splitsing nodig?
De akte van splitsing is het fundament van elke VvE. Dit notariële document legt vast hoe een gebouw is opgesplitst in appartementsrechten, wie welk aandeel heeft in de gemeenschappelijke ruimtes en welke regels gelden voor gebruik, onderhoud en bestuur. Zonder een geldige splitsingsakte bestaat een VvE juridisch niet.
Een wijziging is nodig wanneer de bestaande akte niet meer aansluit op de werkelijkheid of op nieuwe wetgeving. De meest voorkomende aanleidingen zijn:
- Verouderd modelreglement: VvE's met een reglement uit 1973 of 1983 missen bepalingen over laadpalen, zonnepanelen en moderne huurregels. Het actuele Koninklijk Notarieel Beroepsorganisatie (KNB)-modelreglement 2017 biedt een veel betere basis.
- Verbouwing of functiewijziging: Wie een appartement omzet in kantoorruimte, of twee appartementen samenvoegt, heeft een gewijzigde splitsingstekening nodig.
- Andere verdeling van servicekosten: Aanpassing van de breukdelen (het aandeel van elke eigenaar in de gemeenschappelijke lasten) vereist altijd een wijziging van de splitsingsakte.
- Nieuwe wettelijke verplichtingen: De Wet verbetering functioneren VvE's (2008, diverse aanvullingen) en het Besluit Bouwwerken Leefomgeving stellen eisen die oudere aktes niet dekken.
- Conflicten over bevoegdheden: Onduidelijke bestuursregels of ontbrekende sanctiemechanismen worden via een actawijziging gecorrigeerd.
À retenir: Een wijziging van de splitsingsakte is niet vrijblijvend. Zodra eigenaars bouwen, verbouwen of investeringen doen die buiten de huidige akte vallen, is aanpassing juridisch noodzakelijk om rechtsgeldigheid te garanderen.
Stappenplan: van voorbereiding tot Kadaster-inschrijving
Een geslaagde wijziging van de splitsingsakte verloopt in zes fasen. Wie de volgorde omkeert of stappen overslaat, riskeer vertraging, extra notariskosten of een ongeldig besluit.
Stap 1 – Analyseer de huidige akte Lees de bestaande akte van splitsing (inclusief splitsingstekening en reglement) kritisch door. Noteer welke artikelen niet meer kloppen met de situatie in 2026. Schakel bij twijfel een VvE-jurist of -beheerder in.
Stap 2 – Stel een conceptwijziging op Een gespecialiseerde VvE-notaris stelt op basis van uw inventarisatie een concept op van de te wijzigen artikelen. Dit concept vormt de basis voor de ledenvergadering. Vraag minstens twee offertes, want tarieven variëren sterk.
Stap 3 – Informeer de leden tijdig De algemene ledenvergadering (ALV) moet minimaal vijftien dagen van tevoren schriftelijk worden opgeroepen, met vermelding van het agendapunt "wijziging akte van splitsing" en bijgevoegde conceptakte (artikel 5:130 lid 3 Burgerlijk Wetboek).
Stap 4 – Houd de ALV en stem Tijdens de ALV presenteert het bestuur de wijziging. Eigenaars mogen mondeling en schriftelijk (volmacht) aanwezig zijn. Nadat de vereiste meerderheid voor heeft gestemd (zie quorumsectie hieronder), is het besluit geldig.
Stap 5 – Laat de notaris de akte passeren De VvE-notaris stelt de definitieve akte van wijziging op op basis van het ALV-besluit en de getekende volmachten. Alle stemgerechtigde eigenaren moeten tekenen, tenzij het reglement volmacht toestaat.
Stap 6 – Schrijf in bij het Kadaster Na het passeren van de notariële akte zorgt de notaris voor inschrijving in de openbare registers van het Kadaster. Pas na deze inschrijving heeft de wijziging externe werking — ook voor toekomstige kopers en hypotheekhouders.
Doorlooptijd per fase
| Fase | Typische duur |
|---|---|
| Analyse + conceptakte | 3 – 6 weken |
| Oproeping + ALV | 2 – 4 weken |
| Notaris passeert akte | 1 – 2 weken na stemming |
| Kadaster-inschrijving | 3 – 5 werkdagen |
| Totaal | 2 – 4 maanden |
Quorum en stemvereisten: de wettelijke drempels
De wijziging van de akte van splitsing vereist meer dan een gewone meerderheid. Artikel 5:139 van het Burgerlijk Wetboek (BW) stelt dat het splitsingsreglement de vereiste meerderheid kan vaststellen, maar dat deze nooit lager mag zijn dan twee derde van alle stemmen.
Quorum bij de eerste ALV
Het KNB-modelreglement 2017 bepaalt dat voor wijziging van de splitsingsakte een quorum geldt: ten minste twee derde van het totale aantal stemmen moet aanwezig of vertegenwoordigd zijn. Haal je dat niet? Dan is de vergadering niet besluitvaardig en vervalt de stemming.
Herhaalde vergadering: een tweede kans
Als het quorum bij de eerste ALV niet wordt gehaald, kan het bestuur een herhaalde vergadering uitschrijven. Daarvoor geldt geen quorumvereiste meer — maar de beslissende meerderheid (twee derde van de uitgebrachte stemmen) blijft vereist. Eigenaars die niet aanwezig waren bij de eerste vergadering, mogen bij de herhaalde vergadering volmacht verlenen.
Praktisch advies: Stuur vóór de eerste ALV een volmachtenformulier mee met de oproeping. Eigenaars die niet kunnen komen, kunnen zo toch invloed uitoefenen én helpen het quorum te halen.
Hogere drempels in oudere reglementen
VvE's met een reglement uit 1973 of 1983 kunnen afwijkende drempels hebben, zoals vier vijfde van alle stemmen of zelfs unanimiteit bij bepaalde wijzigingen (bijvoorbeeld splitsingstekening). Controleer artikel voor artikel wat uw specifieke reglement vereist, voordat u de vergadering organiseert.
Reglement aanpassen: wat verandert er in 2026?
Het splitsingsreglement is het meest uitgebreide deel van de akte van splitsing. Het regelt alles van het gebruik van privé- en gemeenschappelijke gedeelten tot de hoogte van de servicekosten en de bevoegdheden van het bestuur. In 2026 staan vijf thema's centraal bij reglementsaanpassing.
Laadpalen en zonnepanelen
Modelreglementen uit de vorige eeuw zwijgen over elektrisch laden en eigen energieopwekking. De Wet verduurzaming gebouwen (2024) heeft de drempel voor een ALV-besluit over laadpalen al verlaagd naar een gewone meerderheid, maar wie de installatie structureel wil vastleggen — inclusief kostenverdeling en gebruik van de gemeenschappelijke elektriciteitsaansluiting — moet het reglement wijzigen.
Reservefonds en onderhoudsplan
Sinds 2018 zijn VvE's verplicht een reservefonds aan te houden ter grootte van minimaal 0,5% van de herbouwwaarde per jaar (artikel 5:126 BW). Veel oudere reglementen kennen geen minimum of hanteren een verouderde berekeningssystematiek. Een reglementswijziging legt de actuele norm vast en voorkomt discussie bij toekomstige vergaderingen.
Verhuur en short stay
De populariteit van vakantieverhuur via platforms heeft geleid tot VvE-conflicten over het gebruik van privégedeelten. Steeds meer VvE's nemen een expliciet verbod op of een meldplicht bij verhuur voor perioden korter dan dertig dagen op in het reglement. Handhaving is juridisch alleen mogelijk als de splitsingsakte dit uitdrukkelijk regelt.
Huisdieren en overige gebruiksregels
Wat gold als huishoudelijk reglement, is na rechtspraak van de Hoge Raad (HR 22 oktober 2021, ECLI:NL:HR:2021:1573) aan striktere eisen gebonden. Bindende gedragsregels voor bewoners moeten in de splitsingsakte zijn opgenomen om afdwingbaar te zijn.
Kostenverdeling en breukdelen
Wil een VvE de servicekosten anders verdelen — omdat de hoogte van bijdragen jarenlang onjuist is berekend, of omdat er een uitbreiding heeft plaatsgevonden — dan vereist dit aanpassing van de breukdelen in de splitsingsakte, begeleid door een nieuwe splitsingstekening.
De rol van de notaris bij de wijziging van de splitsingsakte
Een VvE-notaris is geen formaliteit maar een juridisch gatekeeper. Zonder notariële tussenkomst heeft een ALV-besluit tot wijziging van de splitsingsakte geen externe rechtsgevolgen. De notaris vervult drie kerntaken.
Juridische controle van het ALV-besluit
Voordat de notaris de akte passeert, controleert hij of het besluit rechtsgeldig tot stand is gekomen: was het quorum aanwezig, werden alle eigenaars tijdig opgeroepen, kloppen de volmachten? Een fout in de besluitvorming maakt de latere akte aantastbaar (vernietigbaar binnen één maand na het besluit, artikel 5:130 lid 4 BW).
Opstellen en passeren van de akte van wijziging
De notaris vertaalt het ALV-besluit in een notariële akte van wijziging van de akte van splitsing. Daarin worden de gewijzigde artikelen integraal opgenomen, samen met een verwijzing naar het originele splitsingsnummer bij het Kadaster. Alle eigenaren (of hun gemachtigden) ondertekenen ten overstaan van de notaris.
Inschrijving in de openbare registers
Direct na het passeren draagt de notaris zorg voor inschrijving van de akte van wijziging in de openbare registers van het Kadaster (artikel 3:89 BW jo. 3:17 BW). Pas dan is de wijziging kenbaar voor derden, zoals kopers en hypotheekgevers.
Kies een gespecialiseerde VvE-notaris: De gemiddelde notariskosten voor een splitsingsakte-wijziging liggen tussen € 1.500 en € 4.000, afhankelijk van de complexiteit en het aantal te wijzigen artikelen. Kadasterrechten bedragen circa € 135 – 175 (Kadaster tarievenlijst 2026). Vraag altijd een gespecificeerde offerte op, inclusief BTW en Kadasterkosten.
"Een wijziging van de splitsingsakte lijkt op papier eenvoudig, maar de praktijk laat zien dat quorumproblemen en procedurefouten de doorlooptijd makkelijk verdubbelen. Begin vroeg, communiceer helder en schakel tijdig een gespecialiseerde notaris in," aldus de Stichting VvE Belang in haar praktijkhandleiding [2024].
Veelgemaakte fouten en hoe u ze vermijdt
VvE-bestuurders die dit proces voor het eerst doorlopen, lopen tegen een handvol klassieke valkuilen aan. Wie ze kent, bespaart maanden vertraging en onnodige kosten.
Fout 1 – Oproeping zonder conceptakte De wet vereist dat het wijzigingsvoorstel met de oproeping wordt meegestuurd (artikel 5:130 lid 3 BW). Ontbreekt de conceptakte in de uitnodiging, dan kan elk besluit later worden vernietigd door een eigenaar die bezwaar maakt.
Fout 2 – Quorum verkeerd berekend Breukdelen tellen, niet koppen. Een VvE met vier appartementen waarvan eigenaar A 600/1000 aandelen heeft, kan alleen met quorum vergaderen als eigenaar A aanwezig is. Tel altijd het aandeel in breukdelen, niet het aantal aanwezige personen.
Fout 3 – Vergeten hypotheekhouders Eigenaars met een hypotheek op het appartementsrecht hebben doorgaans toestemming van de hypotheekhouder nodig voor ingrijpende wijzigingen die de zekerheidspositie van de bank raken. Controleer dit bij de voorbereiding.
Fout 4 – Wijziging zonder splitsingstekening Elke fysieke wijziging van het gebouw (samenvoegen, splitsen, aanbouw) vereist een nieuwe splitsingstekening, gecertificeerd door een meetkundig tekenaar. Een akte zonder bijgewerkte tekening is incompleet en wordt door het Kadaster teruggezonden.
Fout 5 – Te krappe planning De combinatie van oproepingstermijn (minimaal vijftien dagen), eventueel een herhaalde vergadering, notarisrooster en Kadaster-inschrijving maakt dat u realistisch twee tot vier maanden moet rekenen. Start de voorbereiding vóór het zomerreces als u wilt afronden vóór einde 2026.
Veelgestelde vragen over de akte van splitsing wijzigen
Hoe vaak mag een VvE de akte van splitsing wijzigen? Er is geen wettelijke limiet. Een VvE mag de splitsingsakte zo vaak wijzigen als nodig, mits elke keer de volledige procedure (ALV, gekwalificeerde meerderheid, notaris, Kadaster) wordt gevolgd. In de praktijk worden wijzigingen gebundeld om notariskosten te beperken.
Wat als het quorum bij de eerste vergadering niet wordt gehaald? Het bestuur roept binnen twee tot zes weken een herhaalde vergadering bijeen. Bij deze tweede vergadering geldt geen quorumvereiste. De vereiste meerderheid van twee derde van de uitgebrachte stemmen blijft echter wel van kracht.
Moeten alle eigenaren instemmen met de wijziging? Nee. Een gekwalificeerde meerderheid — doorgaans twee derde — is voldoende. Zodra de akte van wijziging is ingeschreven in het Kadaster, is deze bindend voor alle eigenaren, ook voor wie tegenstemde of afwezig was.
Wat zijn de gemiddelde kosten voor een splitsingsakte-wijziging? Reken op notariskosten van € 1.500 tot € 4.000 (afhankelijk van complexiteit) plus Kadasterrechten van circa € 135 – 175 (Kadaster tarievenlijst 2026). Bij grootschalige herstructurering van breukdelen of een nieuwe splitsingstekening lopen de kosten hoger op.
Wanneer is een advocaat nodig naast de notaris? Een VvE-notaris volstaat voor de standaardprocedure. Een advocaat is nuttig bij vooraf bekende bezwaren van eigenaars, dreigend juridisch conflict over de inhoud van de wijziging, of als een eigenaar dreigt een besluit aan te vechten bij de kantonrechter.
Juridische disclaimer: De informatie in dit artikel is uitsluitend bedoeld als algemene toelichting en vormt geen juridisch advies. Raadpleeg een gespecialiseerde VvE-notaris of VvE-jurist voor uw specifieke situatie.
