Chiara RomanoL'affitto non viene pagato da tre mesi. Il proprietario dell'appartamento manda messaggi, chiama, manda raccomandate — e l'inquilino non risponde. È una situazione che in Italia coinvolge decine di migliaia di proprietari ogni anno, e che nel 2026 si fa ancora più urgente: i tribunali civili stanno smaltendo l'arretrato accumulato durante la pandemia, le cause di sfratto si moltiplicano, e i tempi — già lunghi — rischiano di allungarsi ulteriormente senza l'assistenza di un avvocato specializzato.
Lo sfratto per morosità è una delle procedure legali più frequenti in Italia: secondo le stime dell'Unione Piccoli Proprietari Immobiliari, ogni anno vengono richieste oltre 150.000 intimazioni di sfratto, di cui circa il 70% per morosità (mancato pagamento del canone). Ma conoscere la procedura — e i propri diritti come locatore — è il primo passo per non perdere tempo e denaro.
Cos'è lo sfratto per morosità: la base legale
La procedura è regolata principalmente dalla Legge 27 luglio 1978, n. 392 (Legge sull'equo canone) e dalla Legge 431/1998 sulle locazioni abitative. In sintesi, il locatore ha diritto a chiedere la risoluzione del contratto e la restituzione dell'immobile quando il conduttore:
- Non paga il canone entro 20 giorni dalla scadenza pattuita
- Non paga gli oneri accessori (spese condominiali) per un importo superiore a due mensilità
- Viola in modo grave le clausole contrattuali
La procedura si avvia con una citazione per convalida di sfratto depositata al Tribunale competente. Non è necessario aspettare che l'inquilino sia inadempiente per molti mesi: anche un solo canone non pagato, tecnicamente, può far scattare la procedura — ma nella pratica, gli avvocati consigliano di attendere almeno uno/due mesi di morosità per avere una posizione più solida.
I tempi dello sfratto in Italia nel 2026
Qui sta il problema che preoccupa di più i proprietari: quanto dura lo sfratto?
La risposta dipende dal tribunale, dal calendario delle udienze e dal comportamento dell'inquilino. Nella situazione migliore (inquilino non si oppone, udienza rapida), il procedimento dura 3-6 mesi. Ma se l'inquilino si oppone, il giudice può concedere un termine di grazia (da 90 a 120 giorni) durante il quale l'inquilino ha la possibilità di sanare il debito. Se l'opposizione è contestata, si apre un giudizio ordinario che può durare 1-3 anni.
Nel 2026, alcuni tribunali del Nord Italia (Milano, Bologna, Torino) registrano tempi leggermente migliorati rispetto al post-pandemia. Ma nei tribunali del Centro-Sud, le attese rimangono elevate. L'assistenza di un avvocato specializzato in diritto delle locazioni è fondamentale per:
- Evitare vizi procedurali che annullano l'intero procedimento
- Richiedere la fissazione urgente dell'udienza (in alcuni casi)
- Gestire correttamente l'eventuale termine di grazia
- Avviare in parallelo il recupero del credito (canoni arretrati)
Cosa non fare: gli errori più costosi del proprietario
Molti proprietari, esasperati dall'attesa, commettono errori gravi:
Cambiare la serratura o interrompere i servizi: è reato penale (art. 392 c.p., turbativa del possesso). Il proprietario rischia denuncia e il procedimento si complica enormemente.
Non registrare il contratto di locazione: un contratto non registrato non è eseguibile. Il proprietario non può procedere con lo sfratto e rischia sanzioni fiscali.
Accettare pagamenti parziali senza riserva: se il locatore accetta anche una sola mensilità parziale senza esplicitare la riserva di proseguire la causa, il procedimento di sfratto potrebbe essere invalidato.
Agire senza avvocato: la procedura di convalida di sfratto richiede la rappresentanza legale. Tentare di fare tutto da soli, soprattutto se l'inquilino si oppone, è il modo più sicuro per perdere tempo e denaro.
Il deposito cauzionale e il recupero del credito
Uno degli aspetti spesso trascurati è il recupero dei canoni arretrati. Lo sfratto ottiene la restituzione dell'immobile, ma non il pagamento automatico dei canoni non versati. Per quelli, il proprietario deve avviare un'azione separata — o chiedere contestualmente al giudice un decreto ingiuntivo per i crediti.
Il deposito cauzionale (di solito 2-3 mensilità) può essere trattenuto a copertura parziale degli arretrati, ma deve essere formalmente imputato e documentato. Un avvocato specializzato in diritto immobiliare può guidarvi in questa fase, evitando che la restituzione del deposito venga pretesa dall'inquilino anche in caso di morosità.
Quando rivolgersi a un avvocato: i segnali
Non tutti i casi di ritardo nel pagamento dell'affitto diventano sfratti. Ma ci sono segnali chiari che indicano il momento di consultare un legale:
- L'inquilino è moroso da più di 2 mesi
- Avete tentato una comunicazione scritta (raccomandata/PEC) senza risposta
- L'inquilino ha esplicitamente detto che non pagherà
- Il contratto è in scadenza e l'inquilino non vuole lasciare l'immobile
- Avete ricevuto notifiche di pignoramenti o procedure esecutive a carico dell'inquilino
Rivolgersi a un avvocato specializzato in locazioni nelle fasi iniziali consente di impostare la strategia giusta — inclusa la valutazione se tentare una risoluzione stragiudiziale (accordo per l'uscita volontaria) prima di procedere in tribunale.
In un mercato immobiliare dove i prezzi degli affitti continuano a salire e la domanda supera l'offerta in molte città italiane, proteggere il proprio investimento con la consulenza legale appropriata è diventata una necessità, non un lusso.
Questo articolo ha finalità informativa. Per una consulenza legale personalizzata sulla vostra situazione, consultate un avvocato specializzato in diritto delle locazioni.
