Thomas AndersenMichael Olesen, vinder af "Vild med dans" og en af Danmarks mest kendte danseeksperter, har igen sat sin villa i Hørsholm til salg – denne gang for 5.995.000 kroner. Han købte ejendommen i 2014 for 3.150.000 kroner og har sidenhen investeret i en ny badeværelse og et nyt tag i 2024. Det betyder en potentiel gevinst på knap 2,85 millioner kroner – men hvad er det egentlig, der gør en boligrenovering til en god investering, og hvilke forbedringer giver det bedste afkast?
Anden Gang på Markedet: Hvad Er Sket Med Prisen?
Olesen forsøgte allerede i 2021 at sælge sin villa i Hørsholm, dengang med en udbudspris på 4.995.000 kroner, som siden blev reduceret til 4.850.000 kroner. Ingen bud lod vente på sig, og ejendommen røg tilbage fra markedet.
Nu er den ude igen – og prisen er sat endnu højere. Den store forskel er de renoveringer, der er foretaget siden: et nyt badeværelse og et nyt tag i 2024. Det er to af de mest valueægende investeringer, en boligejer kan foretage, og de afspejler sig tydeligt i den nye pris.
Ifølge Danmarks Statistiks ejendomsstatistik har ejendomspriserne i København og Nordsjælland generelt haft en opadgående kurve de seneste ti år, med undtagelse af en kortere periode i 2022-2023. Det giver Olesen medvind – men renoveringerne er sandsynligvis medvirkende til den markante prisstigning.
Hvilke Renoveringer Giver Bedst Afkast?
En boligrenovering er ikke bare en kilde til øget komfort – den kan også betale sig direkte ved et salg. Her er de renoveringer, der typisk giver det bedste afkast:
Badeværelse – op til 70-100% afkast Et forældet badeværelse er en af de absolutte deal-breakers for boligkøbere. Et nyt badeværelse signalerer, at ejendommen er vedligeholdt, og det reducerer købers bekymring om skjulte fejl og mangler. Priserne for et fuldt renoveret badeværelse starter typisk fra 80.000-150.000 kroner – men det slår igennem i prisen ved et salg.
Tag – nødvendig investering, men afgørende Et nyt tag er ikke det mest glamourøse renoveringsprojekt, men det er et af de vigtigste. Et gammelt tag skræmmer potentielle købere, og ejendomsmæglere vurderer det som en direkte nedadgående faktor i salgsprisen. Et nyt tag koster typisk 150.000-300.000 kroner for en villa, men fjerner en stor usikkerhedsfaktor og giver ro i budrunden.
Køkken – det tredje vigtigste rum Køkkenet er boligens tredje store "showstopper". En kørbar renovering starter fra ca. 50.000 kroner, men kan let løbe op. Studier fra de nordiske lande viser, at et renoveret køkken oftest giver et afkast på 50-80 procent af investeringen.
Energiforbedringer – voksende relevans Varmepumpe, efterisolering og udskiftning af vinduer er i stigende grad efterspurgte af boligkøbere. En energimærke-forbedring fra D til B øger boligens markedsværdi og kan tiltrække en bredere gruppe af interesserede købere.
Hvad DU bør overveje:
- Hvad koster renoveringen sammenlignet med den forventede prisstigning ved salg?
- Er renoveringen nødvendig for at undgå fremtidige fejl og mangler-krav?
- Hvad viser lignende boliger i nabolaget?
Fejl og Mangler: Den Juridiske Risiko ved Boligsalg
Selvom det er spændende at se sin ejendoms pris stige, er boligsalg også en juridisk begivenhed med potentielle faldgruber. Sælgeren har en oplysningspligt over for køber, og skjulte fejl kan føre til erstatningskrav og langvarige tvister.
Siden 2022 er reglerne for ejerskifteforsikring og tilstandsrapport ændret i Danmark. En sælger, der afleverer en acceptabel tilstandsrapport og betaler halvdelen af købers ejerskifteforsikringspræmie, er i udgangspunktet fri for fejl og mangels-ansvar. Men mange sælgere overser detaljer i tilstandsrapporten – eller forsøger at "skjule" kendte fejl uden at oplyse om dem.
En advokat kan hjælpe dig med at:
- Gennemgå tilstandsrapporten kritisk inden salget
- Sikre at din oplysningspligt er overholdt korrekt
- Forhandle salgsbetingelserne og betingede salgstilbud
- Håndtere eventuelle efterfølgende krav fra køber
Boligsalg er for de fleste danskere den største enkelthandel i livet. Det er værd at have juridisk assistance.
Hvornår Bør Du Renovere – Og Hvornår Bør Du Sælge Uforandret?
Ikke alle renoveringer er en god idé inden et salg. Her er tommelfingerreglerne:
Renovér inden salg hvis:
- Taget, badeværelset eller kloakken er i dårlig stand
- Energimærket er meget lavt (under E)
- Ejendommen ligner en "sloppe" sammenlignet med nabolaget
- Du har tid og ressourcer til at gøre det ordentligt
Sælg uforandret hvis:
- Renoveringens pris overstiger den forventede prisstigning
- Du sælger på et stærkt marked med mange interesserede
- Du har tid til at sælge ejendommen som "renoveringsprojekt" til et lavere prisniveau til en køber, der vil gøre det selv
- Du mangler kapital til at finansiere renoveringen
I Olesens tilfælde synes valget klart: nyt tag og badeværelse i 2024 har løftet ejendommens stand markant og givet ham mulighed for at gå ind på markedet med 1.145.000 kroner mere, end han bad om sidst.
Hvad En Håndværker Kan Gøre For Dig
Kvaliteten af en renovering afhænger i høj grad af, hvem der udfører arbejdet. En dårligt udført badeværelsesrenovering kan ende med vandskader og rotter i etageadskillelsen – og dét er en fejl og mangel, som købers advokat vil sende direkte retur til dig.
En erfaren håndværker med erfaring inden for boligrenovering kender de typiske faldgruber og sikrer, at arbejdet er dokumenteret med de rigtige materialecertifikater og garantibreve – noget en ejendomsmægler kan præsentere som en ekstra tryghed til potentielle købere.
Hos Expert Zoom finder du erfarne håndværkere og boligeksperter, der kan hjælpe dig med at planlægge og gennemføre de renoveringer, der giver det bedste afkast – uanset om du planlægger et salg eller blot ønsker at forbedre din boligstandard.
Vigtigt: Boligpriser og renoveringsafkast varierer betydeligt efter beliggenhed og markedsforhold. Kontakt en ejendomsmægler og eventuelt en advokat for vurdering tilpasset din specifikke ejendom og situation.
