Valérie MorinLe 2 juin 2026, la Californie a tenu ses élections primaires pour désigner le successeur de Gavin Newsom à la tête de l'État. Avec 61 candidats en lice et un système à double avancement (top-two primary), deux noms se dégagent pour la finale de novembre : Xavier Becerra (démocrate, 23 % des intentions de vote) et Steve Hilton (républicain, 20 %). Pour les 400 000 Canadiens qui détiennent un bien immobilier ou des actifs en Californie, ce changement de gouverneur n'est pas une simple actualité politique américaine — c'est un signal d'alarme fiscal.
Pourquoi les investisseurs canadiens suivent de près Sacramento
La Californie est la première destination d'investissement immobilier des non-résidents canadiens aux États-Unis, selon les données compilées par les associations professionnelles du secteur. Les régions de San Diego, Los Angeles, Palm Springs et San Francisco concentrent un large parc de propriétés détenues par des ressortissants canadiens, notamment des retraités québécois et ontariens.
Contrairement à une idée reçue, les décisions fiscales de Sacramento ont un impact direct sur ces propriétaires. Le gouverneur de Californie nomme les membres du California Franchise Tax Board (FTB) et influence la législation fiscale via des propositions à l'Assemblée. En 2026, plusieurs dossiers en cours de délibération pourraient directement toucher les propriétaires non-résidents.
Impact 1 : L'imposition des revenus locatifs des non-résidents
La Californie impose les revenus de source californienne des non-résidents, y compris les loyers. Le taux marginal maximal de l'impôt sur le revenu de l'État atteint 13,3 % — le plus élevé des États-Unis. Pour un propriétaire canadien qui loue son appartement à San Francisco, ces revenus sont déclarables auprès du FTB et prélevés à la source dans certaines configurations.
Le résultat des primaires change potentiellement la donne. Si Steve Hilton (républicain) remporte la gouvernance en novembre, sa promesse centrale est de « couper les impôts sur le revenu ». Cela pourrait inclure une réduction du taux pour les non-résidents. À l'inverse, Tom Steyer, qui reste en lice pour la deuxième place, souhaite augmenter les impôts sur les hauts revenus — ce qui toucherait les propriétaires d'actifs immobiliers de valeur élevée.
Les conseillers en gestion de patrimoine recommandent dès maintenant de documenter avec précision vos revenus de source californienne pour l'année fiscale 2026, quel que soit l'issue de l'élection de novembre.
Impact 2 : La fiscalité des gains en capital immobiliers
Si vous envisagez de vendre votre bien californien, le timing compte énormément. En 2026, la Californie n'applique pas de taux réduit pour les gains en capital à long terme — ils sont imposés comme des revenus ordinaires, au taux progressif de l'État pouvant atteindre 13,3 %.
Combinés à l'impôt fédéral américain sur les gains en capital (20 % pour les non-résidents à hauts revenus) et à l'obligation de déclaration canadienne via le formulaire T1135 pour les biens étrangers de plus de 100 000 dollars canadiens, les ventes d'immobilier californien peuvent générer une double imposition complexe sans planification adéquate.
Un changement de gouverneur ne modifie pas instantanément le code fiscal de l'État, mais il oriente les priorités législatives pour les deux à quatre années suivantes. Xavier Becerra, par exemple, a annoncé son intention de « geler les taux d'assurance et d'utilité », ce qui pourrait aussi affecter les charges déductibles des propriétaires non-résidents.
Impact 3 : Les règles de succession et l'impôt fédéral américain
La Californie n'applique pas d'impôt successoral (estate tax) au niveau de l'État. C'est un avantage par rapport à d'autres États américains. Mais l'impôt successoral fédéral américain, lui, s'applique aux actifs américains des non-résidents étrangers (dont les Canadiens) dès 60 000 dollars USD de valeur totale — un seuil très bas qui piège de nombreux propriétaires.
En 2026, les décisions du gouverneur de Californie n'affectent pas directement cet impôt fédéral, mais elles influencent le contexte législatif local. De plus, si votre propriété californienne est intégrée à votre succession canadienne, il faut s'assurer que votre planification testamentaire traite explicitement des biens aux États-Unis.
Pour les Canadiens qui détiennent des actifs californiens d'une valeur supérieure à 200 000 dollars américains, une consultation avec un conseiller en gestion de patrimoine transfrontalier est désormais incontournable.
Impact 4 : Les réglementations environnementales et leur coût pour les propriétaires
Steve Hilton a promis de « mettre fin aux mandats sur les gaz à effet de serre » et aux réglementations environnementales progressives. À l'inverse, les candidats démocrates maintiendraient ou durcirait les normes de construction, d'efficacité énergétique et de mise aux normes des bâtiments anciens.
Pour un propriétaire canadien qui possède un immeuble résidentiel construit avant 2000 en Californie, ces règles ont un coût direct : mises aux normes sismiques, isolation thermique obligatoire, remplacement des chaudières à gaz par des pompes à chaleur électriques. Selon le site législatif officiel de l'État de Californie, plusieurs projets de loi en cours de vote en 2026 concernent directement les obligations des propriétaires bailleurs non-résidents.
L'issue de l'élection de novembre déterminera si ces obligations s'accélèrent (victoire démocrate) ou sont partiellement suspendues (victoire républicaine).
Ce que votre conseiller en gestion de patrimoine devrait prévoir dès maintenant
Face à cette incertitude électorale, les experts en gestion de patrimoine transfrontalier recommandent quatre actions préventives pour les propriétaires canadiens en Californie :
- Vérifier votre conformité fiscale auprès de l'Agence du revenu du Canada (T1135 et déclaration des revenus étrangers) pour l'exercice 2025-2026.
- Anticiper les scénarios de cession d'actifs en Californie avant ou après l'élection de novembre selon votre situation fiscale personnelle.
- Revoir votre planification successorale pour intégrer explicitement les actifs américains, avec un testament rédigé dans les deux juridictions.
- Évaluer vos obligations de mise aux normes pour les propriétés locatives, selon les projets de loi actuellement en délibération à Sacramento.
Un conseiller en gestion de patrimoine spécialisé en investissements transfrontaliers Canada-États-Unis est le seul professionnel en mesure de croiser l'ensemble de ces enjeux et de proposer une stratégie cohérente pour votre situation.
Cet article est fourni à titre informatif uniquement. Il ne constitue pas un avis fiscal ou financier. Consultez un conseiller en gestion de patrimoine qualifié pour toute décision d'investissement.
