Isabelle DuboisLe 25 juillet 2026, le gouvernement fédéral canadien a officiellement mis fin aux plans d'agrandissement de l'aéroport Billy Bishop de Toronto. Plus de 87 000 Canadiens s'étaient opposés au projet lors d'une consultation publique de deux mois menée par Transport Canada. Une décision saluée par la mairesse Olivia Chow — mais qui laisse en suspens une question juridique cruciale : la Loi 110 de l'Ontario, adoptée le 28 mai 2026, reste pleinement en vigueur. Et ce texte confère à la province des pouvoirs d'expropriation considérables sur des terrains appartenant à la Ville de Toronto et aux Îles de Toronto.
Ce qui s'est passé le 25 juillet 2026
Le projet d'agrandissement de l'aéroport Billy Bishop prévoyait d'allonger la piste existante pour accueillir des jets commerciaux, d'empiéter sur le parc Little Norway et la plage Hanlan's Point, et de modifier substantiellement la vocation des Îles de Toronto. Le premier ministre Doug Ford avait soutenu ce projet et la province avait adopté la Loi 110 pour en faciliter la réalisation.
Le ministre fédéral des Transports Steven MacKinnon a annoncé le 25 juillet 2026 que le gouvernement Carney ne soutiendrait pas des plans qui « empiètent sur des espaces publics précieux comme le parc Little Norway ou la plage Hanlan's Point, génèrent des nuisances sonores accrues, ont des impacts environnementaux significatifs, ou nuisent à la capacité de Toronto de construire les logements nécessaires ».
La résistance citoyenne a été déterminante : 87 000 réponses à la consultation de Transport Canada, une opposition massive et documentée. La mairesse Chow a remercié le premier ministre et le ministre « d'avoir écouté la population de Toronto ».
Mais la victoire est partielle. La Loi 110 n'a pas été abrogée. Elle est toujours inscrite au registre des lois de l'Ontario, et les pouvoirs qu'elle accorde à Queen's Park sur certains terrains municipaux demeurent juridiquement actifs. Une loi ne disparaît pas avec un communiqué de presse fédéral.
La Loi 110 : un texte d'expropriation toujours en vigueur
La Loi sur l'aéroport Billy Bishop de Toronto (Loi 110, 44e Parlement, 1re session) autorise le ministre provincial des Transports à désigner et à transférer à la Couronne provinciale certains terrains appartenant à la Ville de Toronto. Les terres visées incluent : le parc Little Norway sur le continent, la Pointe Hanlan, l'île Ward's, l'île Centre, l'île Muggs, l'île South, l'île Forestry et l'île Olympic.
Ce mécanisme s'appuie sur la notion juridique de « vesting » : le transfert de propriété s'effectue par décret ministériel, sans processus judiciaire ordinaire. La compensation est établie sur la base de la valeur marchande, déterminée par des rapports d'évaluation préparés selon des règles réglementaires. Le texte intégral de la loi est accessible sur le site de l'Assemblée législative de l'Ontario.
Cela crée une situation juridique ambiguë pour plusieurs catégories de résidents et de propriétaires :
Les locataires sous bail emphytéotique des Îles de Toronto. Des centaines de résidents des îles sont titulaires de baux à long terme (99 ans) avec la Ville de Toronto. Si la Loi 110 était invoquée et que les terrains passaient à la Couronne provinciale, le bailleur de ces résidents changerait — avec des implications potentielles sur le loyer, les conditions de renouvellement et les droits de cession.
Les propriétaires de condominiums à Bathurst Quay. Les immeubles situés directement en face de l'aéroport, sur le bord de l'eau, subissent depuis plusieurs mois une incertitude de valeur liée aux fluctuations du projet. Tant que la Loi 110 n'est pas abrogée, cette incertitude persiste.
Les associations et organismes qui gèrent des installations aux Îles. Les clubs de voile, les résidences communautaires et les parcs relevant de la compétence de la Ville pourraient, en théorie, se retrouver sous autorité provinciale si le gouvernement Ford invoquait la loi.
Selon la consultation publique de Transport Canada, le gouvernement fédéral conserve sa compétence sur l'exploitation aéroportuaire — ce qui crée un régime de double compétence fédérale-provinciale particulièrement complexe.
Vos droits face à une expropriation en Ontario
La Loi sur l'expropriation de l'Ontario (Expropriations Act, L.R.O. 1990, c. E.26) prévoit des protections formelles pour les propriétaires et locataires touchés par une prise de possession de terrain par l'État. Ces droits existent, mais ils doivent être activement exercés dans des délais précis.
Le droit à une indemnisation juste. La compensation doit refléter la valeur marchande réelle du bien, telle qu'elle est déterminée au moment de la prise de possession, selon l'usage actuel — et non l'usage projeté par l'expropriateur. Les frais de réinstallation, les pertes commerciales et les préjudices accessoires peuvent également être réclamés.
Le droit d'être entendu. Toute expropriation formelle doit faire l'objet d'un avis public. Les propriétaires ont le droit de demander une audience devant le Tribunal ontarien de l'aménagement du territoire (TCAT). Ce droit doit être exercé dans un délai de 30 jours suivant la réception de l'avis d'expropriation.
Le droit de contester l'évaluation. Si l'offre d'indemnisation paraît insuffisante, le propriétaire peut mandater son propre expert en évaluation immobilière et, en cas de désaccord persistant, porter l'affaire devant les tribunaux. Les frais juridiques et d'évaluation raisonnables sont remboursables si l'indemnité obtenue dépasse l'offre initiale.
Les droits spécifiques des locataires à bail. Les titulaires d'un bail emphytéotique avec la Ville ne sont pas des propriétaires au sens traditionnel du terme, mais leur droit d'occupation a une valeur marchande reconnue. En cas de changement de propriétaire du terrain, les conditions du bail ne peuvent être modifiées unilatéralement — toute modification doit respecter les dispositions contractuelles en vigueur.
Ces droits ne s'activent pas automatiquement : il appartient aux résidents de les faire valoir, souvent avec l'accompagnement d'un avocat spécialisé en droit immobilier ou en droit foncier.
Cas concret : une locataire de l'île Ward's face au changement de propriétaire
Prenons la situation représentative de centaines de résidents des Îles de Toronto.
Sylviane occupe depuis 2015 une maison sur l'île Ward's en vertu d'un bail emphytéotique de 99 ans signé avec la Ville de Toronto, au loyer annuel de 1 650 $, indexé annuellement sur l'indice des prix à la consommation. Son bail court jusqu'en 2082. La Ville lui a verbalement confirmé que ses droits de locataire resteraient inchangés en cas de transfert des terrains à la province — mais rien n'a été formalisé dans un avenant écrit.
Voici ce qui pourrait changer concrètement si la Loi 110 était invoquée :
Si la province s'appropriait le terrain, Sylviane deviendrait locataire de la Couronne ontarienne. Le régime applicable à son bail serait soumis aux politiques de gestion immobilière provinciales — potentiellement différentes de celles de la Ville. En particulier, lors du renouvellement de son bail en 2082, le loyer annuel pourrait être recalculé non plus à partir du montant historique de 1 650 $, mais sur la base de la valeur marchande du terrain à cette date. Sur l'île Ward's, les terrains comparables ont subi une pression spéculative de l'ordre de 15 à 20 % entre mars et mai 2026, au plus fort de l'annonce du projet. Un recalcul au taux marché pourrait se traduire par un loyer annuel supérieur à 8 000 $ à 10 000 $ — soit une multiplication par cinq à six du loyer actuel.
Si elle souhaitait céder son bail (une transaction courante aux Îles, valorisée entre 300 000 $ et 800 000 $ selon l'état de la propriété), l'incertitude sur l'identité du nouveau bailleur réduirait la liquidité du marché et la valeur de cession. Les acheteurs potentiels hésiteraient à s'engager sur un bail dont les conditions finales dépendent de décisions politiques à venir.
Dans cette situation, une consultation avec un avocat spécialisé en droit foncier et en baux emphytéotiques permettrait d'obtenir : un avenant contractuel de protection signé par la Ville avant tout transfert potentiel, une analyse des clauses de maintien des droits acquis, et une évaluation des recours disponibles devant le TCAT si les conditions du bail étaient modifiées sans consentement. Le coût d'une telle consultation initiale varie généralement entre 350 $ et 650 $ auprès d'un cabinet spécialisé à Toronto — un investissement limité au regard d'un droit d'occupation potentiellement valorisé à plusieurs centaines de milliers de dollars.
Que faire maintenant si vous êtes concerné ?
La décision fédérale du 25 juillet 2026 est une excellente nouvelle pour les résidents qui s'opposaient au projet. Elle ne dispense pas d'une vigilance juridique, tant que la Loi 110 reste inscrite au registre des lois de l'Ontario.
Étape 1 : Documentez votre situation dès maintenant. Rassemblez votre contrat de bail, vos actes de propriété, vos évaluations foncières récentes et tout document reçu de la Ville de Toronto concernant le projet d'agrandissement. La valeur de votre bien immobilier avant, pendant et après l'annonce du projet est une donnée importante à conserver.
Étape 2 : Demandez un avenant écrit à la Ville. Si vous êtes locataire sous bail emphytéotique, demandez à la Ville de Toronto de formaliser par écrit ses engagements verbaux sur le maintien des conditions du bail en cas de tout transfert de propriété. Une clause de maintien des droits acquis (grandfathering clause) peut être négociée.
Étape 3 : Consultez un avocat spécialisé avant tout changement. Ne signez aucune entente avec une agence gouvernementale — fédérale ou provinciale — sans avoir obtenu un avis juridique indépendant. Les délais pour contester une offre d'indemnisation formelle sont stricts en Ontario : 30 jours à compter de la réception de l'avis formel.
Étape 4 : Suivez les développements législatifs. La situation entre le gouvernement fédéral et l'Ontario n'est pas résolue. Surveillez si Queen's Park annonce l'abrogation de la Loi 110. Vous pouvez vous inscrire aux alertes législatives de l'Assemblée de l'Ontario et aux mises à jour de Transport Canada.
Pour ceux qui cherchent à être orientés vers un avocat spécialisé en droit immobilier, en expropriation ou en baux emphytéotiques au Canada, une plateforme comme Expert Zoom permet de mettre en relation rapidement avec un professionnel qualifié, selon votre situation et votre localisation. Comme l'illustre également notre analyse des droits des locataires torontois dans le contexte immobilier 2026, les enjeux fonciers dans la région de Toronto restent complexes et méritent un accompagnement professionnel.
Note légale : Cet article est fourni à titre informatif uniquement et ne constitue pas un avis juridique. Pour toute situation personnelle liée à un bail, une expropriation ou des droits fonciers, consultez un avocat qualifié en droit ontarien.
