Émilie LambertLa primaire floridienne du 18 août 2026 a tranché : Byron Donalds, représentant républicain de Naples adoubé par Donald Trump, a remporté l'investiture de son parti avec 47,8 % des voix. Il affrontera en novembre le démocrate David Jolly, vainqueur de la primaire démocrate. Pour les quelque 500 000 Canadiens — dont de nombreux Québécois — qui possèdent un bien immobilier dans le Sunshine State, ce résultat dépasse le cadre d'une simple actualité politique américaine. C'est le signal d'une reconfiguration fiscale en cours, dont les effets sur les propriétaires non-résidents méritent une attention sérieuse bien avant le scrutin de novembre.
Ce que révèle la victoire de Donalds
Avec 47,8 % des suffrages dans une primaire à plusieurs candidats, Byron Donalds s'est imposé clairement face à des challengers comme l'agitateur en ligne James Fishback et le général Jay Collins. Membre du House Freedom Caucus depuis 2020, Donalds représente Naples et Fort Myers — deux villes où les snowbirds canadiens sont particulièrement bien implantés.
Sa plateforme s'inscrit dans la continuité de la politique fiscale de Ron DeSantis : pas d'impôt sur le revenu en Floride, réduction de la bureaucratie, et des avantages fiscaux ciblant les résidents permanents de l'État. La nuance — capitale pour les non-résidents — est que ces avantages ne s'étendent pas aux propriétaires étrangers ou aux snowbirds. Aucune disposition spécifique dans le programme de Donalds ne protège les propriétaires non domiciliés.
Du côté démocrate, David Jolly, ancien républicain devenu indépendant puis démocrate, a remporté sa primaire avec une plateforme plus progressiste incluant une révision du régime fiscal immobilier floridien. L'enjeu de novembre : deux visions opposées du futur fiscal de la Floride, à un moment précis où l'État transforme en profondeur sa fiscalité foncière — avec des conséquences potentiellement lourdes pour les snowbirds canadiens.
Les trois données fiscales qui vous concernent directement
Le vrai choc pour les propriétaires canadiens ne vient pas de la primaire elle-même, mais d'une décision législative prise en amont qui sera soumise aux électeurs floridiens ce même novembre.
L'exemption de 250 000 $ — mais pas pour les snowbirds
La législature floridienne a adopté, lors d'une session spéciale du 1er au 3 juin 2026, le CS/HJR 1-F : une proposition constitutionnelle qui porterait l'exemption sur la résidence principale (homestead exemption) à 250 000 USD. Pour être adoptée, elle devra recueillir 60 % des voix lors de l'élection générale du 4 novembre 2026.
Problème majeur pour les Canadiens : cette exemption s'applique uniquement aux résidences principales de résidents permanents floridiens. Votre appartement à Fort Lauderdale ou votre maison à Sarasota, si vous résidez principalement au Canada, n'en bénéficiera pas. Vous demeurez imposé sur la valeur totale de votre bien — sans déduction aucune.
La pression fiscale municipale : une hausse de 8 à 15 % possible pour les non-résidents
Si l'exemption est votée, les comtés floridiens perdront des milliards en recettes foncières. Pour compenser, ils pourraient relever les taux applicables aux propriétés non exemptées — c'est-à-dire les résidences secondaires, les investissements locatifs et les maisons de snowbirds. Selon les projections de fiscalistes américains spécialisés en immobilier non-résident, la hausse potentielle pourrait atteindre 8 à 15 % de la facture fiscale annuelle dès 2027, selon la municipalité concernée. Deux comtés adjacents peuvent prendre des décisions très différentes.
La FIRPTA : 15 % retenus à la source lors de la vente
Si vous êtes Canadien et que vous décidez de vendre votre bien floridien, le Foreign Investment in Real Property Tax Act (FIRPTA) s'applique. Le taux de retenue à la source est de 15 % du prix de vente brut lorsque ce prix dépasse 300 000 USD et que l'acheteur n'en fait pas sa résidence principale. Cette somme est versée directement à l'IRS au moment de la clôture de la transaction. Récupérer la portion excédant l'impôt réel nécessite le dépôt d'une déclaration fiscale américaine (formulaire 1040-NR), avec un délai de remboursement généralement compris entre 6 et 12 mois.
Sophie, 58 ans, Québec — propriétaire à Fort Lauderdale : trois scénarios chiffrés
Sophie a acheté en 2018 un condo de deux chambres à Fort Lauderdale pour 310 000 USD. Sa valeur de marché est aujourd'hui estimée à 465 000 USD. Elle y passe quatre mois par an. Trois trajectoires s'offrent à elle selon les résultats du 4 novembre.
Scénario A — elle garde le bien. La taxe foncière annuelle de Sophie est actuellement de 6 200 USD. Si la proposition constitutionnelle est adoptée et que le comté de Broward compense en relevant les taux non-exemptés de 12 %, sa facture grimperait à environ 6 940 USD par an — soit 740 USD de plus. Sur dix ans et sans autre modification, cela représente un surcoût cumulé de 7 400 USD supplémentaires par rapport au statu quo actuel.
Scénario B — elle vend avant novembre 2026. Sur une vente à 465 000 USD, la FIRPTA impose une retenue de 15 % × 465 000 = 69 750 USD versée à l'IRS lors de la clôture. Sophie devra ensuite déposer un formulaire 1040-NR pour récupérer la différence entre cette retenue et l'impôt réellement dû sur sa plus-value effective (environ 155 000 USD de gain). En supposant un taux effectif d'imposition de 20 % sur cette plus-value, l'impôt réel serait de 31 000 USD — Sophie pourrait récupérer environ 38 750 USD de remboursement, mais devra patienter entre 6 et 12 mois pour recevoir ce virement de l'IRS.
Scénario C — elle restructure sa détention. Certains gestionnaires de patrimoine spécialisés recommandent de détenir un bien américain via une LLC ou une fiducie pour optimiser l'exposition à la FIRPTA et à l'impôt successoral américain (Estate Tax, applicable dès 60 000 USD de biens américains pour les non-résidents). Cette option exige une analyse conjointe d'un conseiller fiscal canadien et d'un attorney américain, et doit être mise en place avant toute transaction ou modification de la structure de propriété.
La règle si/alors : si la valeur de votre bien floridien dépasse 300 000 USD et que vous envisagez de le céder dans les trois prochaines années, une consultation avec un expert en gestion de patrimoine transfrontalier peut réduire votre exposition à la FIRPTA de plusieurs dizaines de milliers de dollars — c'est l'ordre de grandeur que Sophie pourrait économiser en planifiant bien en amont.
Donalds ou Jolly : deux visions, un enjeu commun pour les snowbirds
Sur la question des propriétaires non-résidents, les deux candidats n'ont pas encore formulé de positions détaillées. Mais leurs orientations permettent d'anticiper.
Byron Donalds, fidèle à la doctrine DeSantis, devrait maintenir une fiscalité favorable aux résidents permanents sans disposition spécifique pour les snowbirds ou les investisseurs étrangers. Les hausses de taxes municipales compensatoires ne seraient pas encadrées au niveau de l'État dans son programme actuel.
David Jolly a évoqué une révision plus équitable du régime de la homestead exemption — ce qui pourrait, paradoxalement, représenter une meilleure nouvelle pour les non-résidents si des plafonds de hausses compensatoires étaient inscrits dans la loi.
Pour un propriétaire canadien, la variable décisive reste la décision référendaire du 4 novembre sur l'exemption de 250 000 USD, et non le nom du gouverneur. L'incertitude est réelle — et elle justifie d'agir maintenant plutôt que d'attendre les résultats.
Si vous êtes propriétaire dans la région de Fort Lauderdale, de Naples ou de Sarasota, une analyse de votre situation avec un expert en gestion de patrimoine transfrontalier vous permettra de quantifier précisément votre exposition et d'identifier les options disponibles avant que les résultats de novembre ne modifient les règles du jeu.
Trois actions concrètes à engager avant le 4 novembre
Les experts en patrimoine canadien-américain recommandent trois démarches immédiates pour tout snowbird propriétaire en Floride :
Faire évaluer votre bien par un professionnel américain agréé — une évaluation récente est indispensable pour simuler l'impact FIRPTA exact en cas de vente et pour anticiper la nouvelle base fiscale foncière après une révision des taux municipaux.
Consulter un gestionnaire de patrimoine spécialisé en fiscalité Canada–États-Unis — pour analyser votre exposition à la FIRPTA, à l'Estate Tax américain et aux conventions fiscales en vigueur entre le Canada et les États-Unis.
Revoir la structure juridique de votre détention — propriété directe, copropriété, LLC américaine ou fiducie : chaque structure génère des implications différentes sur la FIRPTA, la succession et la fiscalité locative. Cette révision est à effectuer avant les fluctuations de taux prévues pour 2027.
L'élection floridienne du 18 août 2026 n'est pas qu'un fait divers politique. Pour les 500 000 Canadiens propriétaires dans le Sunshine State, c'est le déclencheur d'une réflexion patrimoniale urgente — avant que les urnes de novembre ne viennent changer les règles du jeu fiscal pour les prochaines années.
Avertissement : cet article contient des informations générales à caractère éducatif. Il ne constitue pas un conseil juridique ou financier personnalisé. Consultez un professionnel qualifié avant toute décision concernant votre bien immobilier américain ou votre situation fiscale personnelle.
